去庫(kù)存

　　去庫(kù)存可謂是2015年市場(chǎng)主題。2014年以來(lái)，部分城市庫(kù)存量居高不下。中央政府和地方均出臺(tái)一系列政策，鼓勵(lì)自住性需求。2015年年底，中央連續(xù)強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

　　回顧今年房地產(chǎn)市場(chǎng)，“冷暖不均”成為今年樓市的一大特征，部分一線城市樓市過(guò)熱房?jī)r(jià)上揚(yáng)，而三、四線城市卻庫(kù)存高企。因此，因?yàn)闃鞘蟹只�的加劇，在“去�?kù)存”的大背景下，分類(lèi)去庫(kù)存也是必須得到強(qiáng)調(diào)的。

　　當(dāng)前中央再提房地產(chǎn)去庫(kù)存，加快戶籍改革帶動(dòng)住房消費(fèi)，是積極促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的做法，未來(lái)相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，地方也將加大財(cái)政補(bǔ)貼繼續(xù)鼓勵(lì)住房消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士表示，2016年預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)的政策主要還是跟金融和稅收有關(guān)，非限購(gòu)城市首套房首付比例有可能會(huì)降到2成，在稅收方面，地方政府可能會(huì)給予更大優(yōu)惠，如減少交易環(huán)節(jié)的稅收，給予各種補(bǔ)貼等。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，在經(jīng)濟(jì)仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)銷(xiāo)售面積略有下降，新開(kāi)工企穩(wěn)，投資低速增長(zhǎng)的特點(diǎn)。

　　降息降準(zhǔn)

　　2015年內(nèi)，央行降息5次、降準(zhǔn)3次，頻繁的降息降準(zhǔn)貫穿全年，帶來(lái)寬松的信貸環(huán)境。據(jù)測(cè)算，以普通商業(yè)貸款40萬(wàn)元，20年的購(gòu)房者為例，五次降息可直接節(jié)省了近300元的月供。

　　對(duì)于降息降準(zhǔn)給樓市帶來(lái)的影響，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在五次降息四次降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道，甚至?xí)�再次步入“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情；二線城市將加速去庫(kù)存的進(jìn)程，存銷(xiāo)比開(kāi)始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫(kù)存壓力，但部分城市由于加速去庫(kù)存，市場(chǎng)去化周期將回歸至合理區(qū)間；對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來(lái)講想法設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹?kù)存量大去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存。總體來(lái)看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該把握好市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段、趕在還沒(méi)有出現(xiàn)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的階段入市購(gòu)房，也趁當(dāng)下部分開(kāi)發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。

　　3.30新政

　　2015年3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　此外，國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)局還發(fā)表通知，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　“3.30新政”的刺激作用明顯，新政滿月后廣州成交量?jī)r(jià)齊升。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，4月份全市共網(wǎng)簽成交7279套一手住宅，環(huán)比大漲約25%，同比則更是暴漲約40%。