2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化，北京等一線城市供小于求，房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲。部分二線及三四線城市市場(chǎng)恢復(fù)緩慢，滯銷(xiāo)嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，利潤(rùn)率普遍下調(diào)，大房企集中度進(jìn)一步增加；中小房企則紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)謀劃轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，2016年樓市在“去庫(kù)存”基調(diào)下，政策面將趨向?qū)捤桑换�解產(chǎn)能、拉動(dòng)需求的刺激政策出臺(tái)將是大概率事件，而房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)普漲局面。

　　分化 不同城市供需情況天差地別

　　夏菲是我國(guó)中部省份一個(gè)地級(jí)市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，由于地處四線城市，他所在的項(xiàng)目存在著嚴(yán)重的積壓現(xiàn)象。為了能開(kāi)發(fā)更多客戶，這段時(shí)間他每天打出的電話數(shù)量已經(jīng)上升到之前的3倍之多。“但得到的回應(yīng)更多是對(duì)方瞬間掛斷電話，有時(shí)甚至?xí)�受到�?zé)罵。”

　　“您現(xiàn)在看到的已經(jīng)是現(xiàn)房了，交錢(qián)三天后就能拿到房。”接待完這個(gè)月的第二個(gè)客戶后，他告訴記者，“現(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)和天氣一樣，沒(méi)有一絲暖意。很多同事都離職去了省會(huì)，那兒市場(chǎng)還相對(duì)好些。”

　　夏菲所描述的情形是他所在的三四線小城的普遍現(xiàn)象，也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的一個(gè)縮影。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年賣(mài)出的土地也大幅減少，賣(mài)掉的幾個(gè)地塊還是降價(jià)賣(mài)出的。“而之前土地財(cái)政最高時(shí)可以占到總財(cái)政收入的60%以上。”

　　同樣是三四線城市，河北省廊坊市因?yàn)榫o鄰北京，加上京津冀一體化政策的帶動(dòng)作用，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的行情已經(jīng)開(kāi)始向房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的北京市靠攏。

　　今年5月份，陳琛在廊坊市燕郊鎮(zhèn)看中了一套單價(jià)8000元的二手房，回老家遼寧和父母商量了一周后，這套房子單價(jià)已經(jīng)漲到12000元。不僅如此，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)紛紛提價(jià)。像陳琛這樣已經(jīng)交了定金的先期認(rèn)購(gòu)客戶被中介公司大量毀約，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介為了提價(jià)愿意向他賠付雙倍的違約金。最終，陳琛做了妥協(xié)，在總價(jià)上追加了近40萬(wàn)元后買(mǎi)下了這套房子。

　　受陳琛影響，他的一位女同事李萌也看中了北京周邊幾個(gè)河北省縣級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值潛力，首付5萬(wàn)元后認(rèn)購(gòu)了廊坊市固安縣內(nèi)一個(gè)期房項(xiàng)目。李萌告訴記者，簽約一個(gè)月的時(shí)間，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)上漲了1000元，這甚至超過(guò)了國(guó)內(nèi)大部分三四線城市一年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化聯(lián)盟針對(duì)2016年市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，未來(lái)階段一二三四線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)普遍、差別化上漲現(xiàn)象；具體表現(xiàn)為：一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲、局部城市仍有下跌；另一方面，城市分化、板塊分化、樓盤(pán)分化現(xiàn)象將持續(xù)。

　　發(fā)力 促需求政策有望繼續(xù)加碼

　　供需關(guān)系決定了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“買(mǎi)方市場(chǎng)”還是“賣(mài)方市場(chǎng)”。近日，同海咨詢發(fā)布《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，超過(guò)80%的城市住宅供應(yīng)在未來(lái)三年處于供大于需階段，“去庫(kù)存”壓力明顯。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，目前去庫(kù)存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫(kù)存量，而這一難度可想而知。

　　清華大學(xué)教授江憶接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨著嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)下滑的影響下，建材行業(yè)更是出現(xiàn)了全行業(yè)過(guò)剩情況。

　　針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大范圍庫(kù)存過(guò)剩的情況，中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速下行和高庫(kù)存壓力下，今年以來(lái)，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費(fèi)和拉動(dòng)投資方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費(fèi)潛能，鼓勵(lì)需求入市，進(jìn)而恢復(fù)并帶動(dòng)投資信心。