基調(diào)：房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，全力“去庫存”以拉投資

　　政策：緊密服務(wù)“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”，整體寬松與分類調(diào)控并存

　　投資：開發(fā)投資在下半年有所回升，全年增速將維持在10%左右

　　供應(yīng)：新開工與土地成交雙降致整體低位，一、二線城市或小幅回升

　　銷售：總量仍將維持相對(duì)高位，預(yù)計(jì)在2014和2015年水平之間

　　房?jī)r(jià)：各線城市價(jià)格分化進(jìn)一步加劇，三四線城市房?jī)r(jià)仍有下行可能

　　庫存：部分城市庫存壓力走低，但多數(shù)城市仍難見實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)

　　需求：集中釋放后改善需求將回落，農(nóng)民購(gòu)房將釋放更多剛性需求

　　土地：供需低位徘徊，城市熱度分化加劇，熱點(diǎn)城市地價(jià)繼續(xù)上升

　　企業(yè)營(yíng)銷：大規(guī)模營(yíng)銷強(qiáng)勢(shì)宣傳，需求定制成為新潮流

　　企業(yè)運(yùn)營(yíng)：轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)，多維度變革成常態(tài)

　　企業(yè)戰(zhàn)略：覓資本、去庫存，迎接大數(shù)據(jù)時(shí)代

　　預(yù)測(cè)一：基調(diào)

　　房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，全力“去庫存以拉投資

　　一方面，當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資疲軟，國(guó)外經(jīng)濟(jì)回升乏力，進(jìn)出口持續(xù)下滑，而且目前未見2016年局勢(shì)能有所扭轉(zhuǎn)的契機(jī)，明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)托底，經(jīng)濟(jì)著力于“供給側(cè)改革”形成有效供給,促進(jìn)消費(fèi)總量提高和消費(fèi)升級(jí)，推動(dòng)家庭對(duì)居住及其服務(wù)需求的升級(jí)，從而進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度。

　　另一方面，進(jìn)來習(xí)近平、李克強(qiáng)接連表態(tài)，樓市要著力去庫存。房地產(chǎn)行業(yè)庫存問題就是供需錯(cuò)位，沒有形成有效供給，這也是“供給側(cè)改革”的一個(gè)重點(diǎn)。如何化解廣大三、四線城市的房地產(chǎn)庫存，尤其是在常住人口凈流出、存量住房需求飽和的城市，將成為明年甚至未來二、三年行業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　預(yù)測(cè)二：政策

　　緊密服務(wù)“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”，整體寬松與分類調(diào)控并存

　　雖然2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)和需求側(cè)調(diào)控政策均取得了十分顯著成效，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能的區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩的庫存問題并未完全解決，特別是三四線城市仍是庫存積壓的重災(zāi)區(qū)，同時(shí)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)仍在加劇。因此，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面仍將維持寬松局面，“去庫存”仍將是2016年政策調(diào)整重點(diǎn)，強(qiáng)化“分類調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋律。

　　除了繼續(xù)降首付、降稅費(fèi)、取消不合時(shí)宜的行政干預(yù)、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本仍是從土地供應(yīng)源頭真正落實(shí)“有供、有限”，擴(kuò)大土地有效、合理供給。

　　預(yù)測(cè)三：投資

　　開發(fā)投資在下半年有所回升，全年增速將維持在10%左右

　　在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購(gòu)置面積、新開工等進(jìn)入“寒冬”，在寬松政策推動(dòng)下商品房銷售顯著好轉(zhuǎn)并在2015年創(chuàng)新高，但銷售與投資背離的現(xiàn)象并沒有扭轉(zhuǎn)，庫存問題仍是2016年制約房地產(chǎn)開發(fā)投資回升的阿喀琉斯之踵。根據(jù)目前的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)節(jié)奏和庫存情況來看，2016年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍會(huì)繼續(xù)回落，維持低位運(yùn)行。

　　預(yù)計(jì)到下半年開發(fā)投資增速將會(huì)觸底回升，一方面雖然高庫存會(huì)延遲投資傳導(dǎo)效應(yīng)，但良好的銷售行情勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額在下半年增加。尤其是一、二線城市存量快速去化后，開發(fā)投資節(jié)奏必然會(huì)逐步加快；另一方面，在于2015年的開發(fā)投資持續(xù)下滑，造成可比基數(shù)大幅下降，出現(xiàn)同比增幅回升。最后，從經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP的增速大約應(yīng)該在1：0.7左右。以此來看，如果GDP要最低維持6.5%左右的增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則需要保持在10%左右。

　　預(yù)測(cè)四：供應(yīng)

　　新開工與土地成交雙降致整體低位，一、二線城市或小幅回升

　　鑒于2015年以來持續(xù)下滑的新開工面積增速和土地成交規(guī)模同比銳減33%，同時(shí)，目前整體樓市供過于求的基本面并未改變，而政府也一再?gòu)?qiáng)調(diào)推動(dòng)樓市去庫存，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的重要性。預(yù)計(jì)2016年樓市供應(yīng)整體將維持偏緊，繼續(xù)維持低位，或有進(jìn)一步小幅下降可能。

　　就各能級(jí)城市來看，一線及南京、蘇州、武漢、合肥等庫存壓力較低、市場(chǎng)較為平衡或已經(jīng)供不應(yīng)求的城市，在“有限有供”調(diào)節(jié)下，為了滿足市場(chǎng)需求，若適度增加土地供應(yīng)，并控制房?jī)r(jià)非理性上漲，新增供應(yīng)仍有較大回升空間；而青島、大連、寧波、沈陽等壓力較大城市，今年市場(chǎng)回升明顯，庫存壓力得到一定程度緩解，因而來年供應(yīng)量或?qū)⑿》�上漲；對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)去化壓力最大的三、四線城市來說，供應(yīng)高低還在于市場(chǎng)去庫存效果，若明年市場(chǎng)需求得不到有效提振，供應(yīng)增長(zhǎng)的可能性不大，或繼續(xù)保持低位甚至小幅下降。