很多中國人都有一種擔(dān)心：商品住宅，70年產(chǎn)權(quán)，到期之后怎么辦？會被政府收走嗎？

　　確實(shí)，這是一個很大的問題，但暫時還沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

　　先從法律層面，解釋一下當(dāng)前現(xiàn)狀吧。我國的房屋產(chǎn)權(quán)，包括兩部分：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。其中，房屋所有權(quán)的期限為永久，而商品住宅的土使用權(quán)為70年（非住宅40年或50年）。

　　關(guān)于土地所有權(quán)，又分為兩種情況：我國實(shí)行土地公有制，其中城鎮(zhèn)地區(qū)土地實(shí)行國有制，農(nóng)村地區(qū)實(shí)行集體所有制。

　　因此，全中國人民，只有土地使用權(quán)，而無所有權(quán)。

　　農(nóng)村居民的田地與宅基地的使用權(quán)，主要來自于生產(chǎn)隊集體或村集體的分配，而且以無償分配為主。

　　而城鎮(zhèn)居民購房，房子的土地的使用權(quán)，來自于政府的有償出讓，也就是開發(fā)商向政府買地，然后建房，然后賣給居民。開發(fā)商買地款，如果買的是居住用地，主要就是70年的土地使用費(fèi)。

　　農(nóng)村居民的田地和宅基地，只要集體不收回，則農(nóng)民一直擁有使用權(quán)。而城市居民的住宅，70年土地使用權(quán)到期之后，怎么辦？

　　且看法律吧。《憲法》明確保護(hù)私有財產(chǎn)權(quán)，包括房屋所有權(quán)屬。《物權(quán)法》也規(guī)定：私人對其合法的房屋不動享有所有權(quán)。

　　2007年3月通過的《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。”也就是說，只有住宅可以自動續(xù)期，非住宅則沒明確。但住宅怎么續(xù)期，續(xù)多長時間，如何補(bǔ)交土地使用費(fèi)，卻沒有明確。

　　2007年8月，《城市房地產(chǎn)管理法》也修改了，但關(guān)于土地使用權(quán)到期事宜，卻并無修改，仍沿用1994年立法時的規(guī)定：

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并交付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

　　老楊認(rèn)為，作為下位法的城市房地產(chǎn)管理法，沒有及時的遵從作為上位法的物權(quán)法，不能不說有點(diǎn)奇怪和遺撼。不做進(jìn)一步具體解釋，至少也應(yīng)該重申一下：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。

　　好吧，這涉及到嚴(yán)肅的法律，不作展開。咱們從具體國情與實(shí)踐層面做些探討。

　　首先，我國住宅商品化、產(chǎn)權(quán)化，主要從1998年房改之后，才大規(guī)模、大范圍的開展，當(dāng)前全國的商品住宅都還沒遇到70年大限。個別零星的個案（使用權(quán)非70年的），也不具參考價值。

　　其次，實(shí)際生活中，近些年動拆遷一直是個老大難，不要說商品房，就是只有使用權(quán)的老公房拆遷，都會遇到釘子戶。拆遷隊如果逼得急了，還曾出現(xiàn)過住戶自焚等極端事件。因此，拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~，一般都會明顯高于房子的市場價。因此，專門有人投資將要拆遷的老房子。

　　可以想象，未來即便70年產(chǎn)權(quán)到期，如果政府不給補(bǔ)償，不給讓居民滿意的補(bǔ)償金，這房子還是難拆呀。況且，即便是土地使權(quán)到期了，可房子建筑產(chǎn)權(quán)沒有期限，只要房子不倒塌或消失，政府要拆除，還是得被償業(yè)主的。

　　再次，當(dāng)年，作為大法的物權(quán)法，經(jīng)過兩次公開征求意見，反復(fù)修改方才通過，其中對于民眾關(guān)注的住宅續(xù)期事宜，只是一筆帶過。

　　當(dāng)時，很多專家分析，這事對老百姓太重要了，很難決斷，而且時間還來得及，于是只能留給未來政府去解決了。多年之后，政府會否將70年使用權(quán)，無償延長二三十年，甚至像國外一樣實(shí)行永久產(chǎn)權(quán)，也不是沒可能呀。

　　當(dāng)然，最大的可能性，仍是補(bǔ)交一定的土地使用費(fèi)，也即土地出讓金。只是，這個費(fèi)用的水平，肯定會明顯低于同區(qū)域新出讓的土地價格（賣給開發(fā)商的），這屬于惠民政策，涉及九成以上城鎮(zhèn)居民（我國城鎮(zhèn)住宅私有率已達(dá)九成），肯定要有優(yōu)惠。住宅涉及民生，是執(zhí)政者最關(guān)注之事。

　　最后，其實(shí)購房者，真的沒必要太擔(dān)心70年后的事情了。就按平均27歲購房，多少人能活到100歲？至于下一代，不宜靠遺產(chǎn)生活嘛，而要靠自己的能力和奮斗。再說，中國的住宅質(zhì)量，能熬滿50年，就算不錯了。擔(dān)心那么多，做甚？

　　作者：楊紅旭