房地產(chǎn)市場的變局又何止房地產(chǎn)公司或者中介的渴望華麗轉(zhuǎn)身。結(jié)束2014年的低迷態(tài)勢后，2015年一線城市的樓市尤其是深圳樓市成交量價突飛猛進，購房者從觀望徘徊到唯恐入市晚，一批知名房企高管的離職與變動，諸如此類，無一不折射出這個行業(yè)正在進入新的轉(zhuǎn)折點。

　　量價齊升

　　成交創(chuàng)2007年以來新高

　　2015年，全市住宅批準預售面積比上年同期大幅增長26%至675萬平方米，創(chuàng)下2007年以來新高。全年一手住宅成交量同比大幅增長65.2%至665.9萬平方米。多元化購房需求更成就了2015年深圳房價的攀升，全年一手住宅成交均價達33426元/平米，同比大幅增長39.4%，領漲全國。其中，11月單月成交均價高達44761元/平米，同比大漲69%，為2008年以來最大漲幅。

　　從區(qū)域來看，房價呈現(xiàn)由點及面的普漲態(tài)勢：在熱點區(qū)域房價率先拔高后，南山、福田、羅湖等中心城區(qū)呈現(xiàn)全面豪宅化趨勢，其后漲價范圍蔓延全市，關外的價格洼地也開始借助于軌道交通等利好紛紛開啟補漲之路。除新房市場外，深圳全年二手住宅成交量達到了1063.8萬平米，為上年的兩倍之多，略遜于2009年。在堅挺的市場信心支撐下，二手住宅價格也大幅走高，戴德梁行住宅價格指數(shù)顯示，2015年中高端住宅售價同比上升達47.6%，帶動租金價格也上升了25.0%。

　　政策變化

　　多項政策利好帶旺樓市

　　去年，深圳樓市承接了2014年9·30新政的熱潮，“認房不認貸”點燃了大量換房需求，投資客也是借機大舉入市，2015年投資客比例已經(jīng)上升了兩成。緊接著3·30政策的出臺，營業(yè)稅免征期由5年降為2年等利好，使得深圳樓價開始出現(xiàn)飛漲，二季度成交量接近2009年的高峰。另外，從2014年11月到2015年10月，中國人民銀行四次降準，六次降息，而10月以來，首付貸款利率優(yōu)惠從9.8折降到9折的歷史低位，因此，持續(xù)寬松的貨幣政策成為深圳樓市的催化劑，為深圳帶來了大量的新增資金。不過，股災之后的9·30政策對于樓市的邊際刺激作用呈現(xiàn)出明顯遞減的趨勢。

　　全年綜合來看，政策共振效應非常重要，資金面的改善更是重中之重，這一特殊的變量拉動了深圳去年的樓市。另外，普遍認為會對樓市產(chǎn)生利好的二孩政策，其利好程度在近期內(nèi)還不會有明顯的體現(xiàn)。

　　土地市場

　　居住用地“面粉貴過面包”

　　去年深圳樓市成交量價一路走高，開發(fā)商回歸一線城市的勢頭也愈發(fā)高漲，不過由于深圳城市面積狹小、可開發(fā)空間非常有限，去年的土地成交量相比2014年降幅依然十分明顯。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計，2015年深圳全市土地供應量遠遠不及舊改釋放出的近700萬平方米的用地規(guī)模，土地招拍掛市場共成交62宗地塊，總成交面積為134萬平米，同比減少30%。

　　與此同時，上下半年土地市場的成交出現(xiàn)分化。深圳中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年12月全市掛牌交易土地共計26幅，是單月供應最多的月份。當月土地市場也頻現(xiàn)“小陽春”，位于寶安尖崗山的一居住地塊以79907元/平米的樓面價問鼎全國單價地王，位于坪山的居住用地可售樓面價也高達2.72萬元。深圳中原地產(chǎn)分析，“面粉貴過面包”的背后是宅地供應極其緊張以及實力開發(fā)商對明年深圳市場的預期看好。

　　豪宅提速

　　成交面積超過去兩年總和

　　去年，深圳豪宅總供應量為158萬平米，同比增長128.6%，為近三年新高。今年新房豪宅化趨勢也十分明顯，由此促成豪宅成交面積也創(chuàng)下近三年新高，達到115萬平米，超越了2013年和2014年兩年的總和。

　　全年來看，豪宅供應在6月達到33.7萬平米，成交達到16.1萬平米，均形成年內(nèi)高峰。10月中下旬開始，豪宅項目集中入市，供應達到32萬平米，成交量在年末也出現(xiàn)翹尾，僅11月就達到了15.5萬平米。

　　千萬豪宅在近幾年占全市新房比例一直在上升，今年占比達到3.1%，成交套數(shù)同比大幅增長151.7%。南山成為全年豪宅項目最多的區(qū)域，15個項目供應面積達93.5萬平米，占全市供應量的59%，同比上漲325.1%。后海、寶安中心區(qū)、西麗成為新興的豪宅區(qū)，正在崛起。

　　在去化周期方面，豪宅存量雖然有所增加，但去化周期由2015年年初的12.4個月降到了年底的10.6個月，呈現(xiàn)穩(wěn)定下降態(tài)勢。其中，公寓類產(chǎn)品尤其受到市場熱捧，去化周期僅為5.9個月。