春節(jié)臨近，央媽給買房族派了一個“大紅包”。2月2日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布調(diào)整個人住房貸款政策。此次房貸新政的最大亮點在于，在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮至20%;二套房首付款比例可從40%降至30%。對房貸新政，已有建設銀行、民生銀行、浙商銀行等多家銀行快速作出反應。

　　業(yè)內(nèi)人士預計，按照央行“分類指導，因地施策”原則，未來銀行在住房按揭貸款市場將呈現(xiàn)差異化的信貸政策。在“去庫存”的背景下，以住房按揭和消費金融為代表的零售金融也將成為銀行避險尋求安全資產(chǎn)投放的重要戰(zhàn)場。

　　差異化競爭格局

　　“昨天下午央行開完會后，我們就對分支行做出相關(guān)通知，2月3日房貸新政已經(jīng)在我們銀行正式執(zhí)行。”一位股份制銀行零售銀行部總經(jīng)理對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

　　央行表示，個人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

　　對此，浙商銀行經(jīng)濟分析師楊躍在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時稱，這說明本次政策在金融機構(gòu)這一執(zhí)行層面也進行了“分類指導”，同樣體現(xiàn)了政策的靈活性和差異化管理策略。

　　一位股份制銀行個人金融部負責人對《第一財經(jīng)日報》記者稱，差異化是這次央行調(diào)整住房信貸政策的明顯信號，有助于形成長期常態(tài)的市場化政策機制。按照行業(yè)整體的判斷，遵從銀行利率定價及市場化機制，銀行發(fā)揮自主政策，重新考量信貸投放。根據(jù)央行通知，不排除有銀行為了搶占按揭客戶將首付款比例降至20%。

　　央行還強調(diào)，人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當?shù)夭煌�城市實際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　對此，上述股份制銀行個人金融部負責人表示，除了對首付比例實施差異化外，遵循“分類指導，因地制宜”原則，銀行根據(jù)各地情況和各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等，各地分行將綜合考量房貸投放;同時，住房按揭貸款體現(xiàn)了市場化因素，考量不同客戶群體的信用評估、風險承受能力等，首付比例不是絕對指標。對于全國性銀行而言，很難出臺統(tǒng)一的信貸政策，預計各家分行針對不同區(qū)域的房貸政策差異很大。

　　“有兩種可能，一種是總行指定總體框架和信貸規(guī)模，一種是不同銀行根據(jù)不同地區(qū)進行業(yè)務區(qū)分，在確保風險判斷的前提下，省級分行進一步將定價傳導到下級機構(gòu)也是有可能的，具體還要看各家銀行。”楊躍說。

　　在定價方面，楊躍進一步表示，各省級市場利率定價自律機制將起到重要區(qū)域政策落地作用，能夠充分考慮當?shù)亟?jīng)濟金融形勢和房地產(chǎn)市場狀況，有的放矢。利率市場化改革接近尾聲，市場利率定價自律機制將會在更多的金融領(lǐng)域發(fā)揮越來越重要的作用。

　　“貸款額度不是主要問題，主要是市場需求。”上述股份制銀行個人金融部負責人表示，2015年銀行取消存貸比以及利率市場化改革進程提速之后，貸款額度并非銀行住房信貸投放的桎梏，而主要是市場供需情況制約，包括業(yè)務收益、綜合定價的考慮，個人房貸是質(zhì)量比較穩(wěn)定的好的基礎資產(chǎn)，銀行資源配置不是主要問題，關(guān)鍵是市場的供需狀況。因此，不能單純靠銀行貸款投放作為提振市場的主要力量，需要人口、戶籍、就業(yè)配套組合拳，亟需綜合配套的相關(guān)政策出臺。

　　零售金融新戰(zhàn)場

　　當前經(jīng)濟下行，實體經(jīng)濟不景氣傳導至順周期的銀行業(yè)，資產(chǎn)質(zhì)量承壓已成困擾銀行的“煩惱”。在去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存的調(diào)控思路下，銀行依賴做大資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)難以為繼，昔日鋼鐵、制造業(yè)淪為過剩產(chǎn)能行業(yè)，壞賬高企，倒逼銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。在此背景下，供給側(cè)改革被提至中央層面，促進消費升級成為銀行信貸投放的新藍海。

　　事實上，過去一年，個人住房貸款和消費性貸款快速增長。央行2015年金融機構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)顯示，2015年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額21.01萬億元，同比增長21%;全年增加3.59萬億元，同比多增8434億元，增量占全年各項貸款增量的30.6%。

　　在此背景下，央行房貸新政旨在消化房地產(chǎn)庫存，那么，銀行執(zhí)行政策的效果會如何?對此，楊躍表示，從國際趨勢看，零售業(yè)務在各家銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比較大，我國銀行業(yè)零售業(yè)務未來還有很大的擴展空間，個人按揭貸款是重要的部分，對于業(yè)務規(guī)模將如何進行配置，不同銀行對按揭貸款資源的配置是不一樣的，其他業(yè)務結(jié)構(gòu)也需要相應調(diào)整。

　　從此前商業(yè)銀行按揭貸款的需求看，一線城市住房貸款需求旺盛，而三、四線城市相對貸款需求較溫和，與幾年前房地產(chǎn)市場火爆之時降溫不少。不過，《第一財經(jīng)日報》記者也了解到，一家排名前列的股份制銀行將按揭貸款業(yè)務作為2016年的重點業(yè)務。上述股份制銀行零售部總經(jīng)理介紹說，該行按揭貸款業(yè)務在2006年基本就停掉了，直到2014年開始預熱房地產(chǎn)貸款，該行在房貸按揭業(yè)務上開展并不多，對商業(yè)銀行來說，做按揭貸款人力投入非常大，定價相對其他貸款品種偏低，很多商業(yè)銀行做的較少。該行今年之所以將按揭貸款作為重點業(yè)務，主要出于對銀行穩(wěn)健經(jīng)營資產(chǎn)配置的考慮。“今年會將更多的信貸資源給到按揭貸款。”他說。

　　按揭貸款利潤空間收窄

　　2014年，人民銀行、銀監(jiān)會曾下發(fā)通知，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。如今，貸款首付比例最低已降至20%，而貸款利率最低7折的政策依舊執(zhí)行。在利差持續(xù)收窄的情況下，銀行還有利潤可賺嗎?銀行房貸投放的動力如何?

　　“從金融機構(gòu)角度來看，目前的利率水平加首套房其他一些政策，例如最低可打7折的利率，如果再往下調(diào)整利率，銀行幾乎就不賺錢了。雖然目前房貸新政出臺，市場上總體反應正面，但具體有多大的拉動作用還有待觀察。此外，如果單筆按揭貸款不賺錢，總量再大也無法賺錢。”上述股份制銀行零售部總經(jīng)理說。

　　未來，住房按揭貸款是否是銀行的重要盈利來源?楊躍分析稱，盡管按揭貸款業(yè)務占比較低，資產(chǎn)權(quán)重比較低，資本使用效率比較高，尤其是當前資產(chǎn)證券化在盤活存量資產(chǎn)上已經(jīng)扮演著越來越重要的角色，但在息差收窄的大趨勢下，住房按揭貸款直接帶來的息差收入將有所下降。不過，個人按揭貸款的間接效益在于，有助于銀行培養(yǎng)長期穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的個人客戶，通過改善業(yè)務模式增加客戶粘性，有助于銀行為客戶提供綜合金融服務，扮演個人的金融管家角色。

　　上述股份制銀行零售部總經(jīng)理也指出，做按揭貸款是為了發(fā)展更多穩(wěn)定的個人客戶，現(xiàn)在零售業(yè)務要做長期客戶關(guān)系。按揭貸款對于商業(yè)銀行而言，已經(jīng)不太適合作為主流產(chǎn)品進行推廣，更多的是從長期客戶關(guān)系和客戶需求方面來考慮，對后期的客戶價值管理比較有益。

　　面對按揭住房金融這一龐大的市場，楊躍稱，在供給方合作方面，通過與開發(fā)商合作拓展客戶群體更加多元，尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶，做到產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸;在技術(shù)上，運用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)提高風險預警的能力，在業(yè)務模式上有更新的創(chuàng)新，比如加大資產(chǎn)證券化盤活住房按揭資產(chǎn)，促進與其他金融資產(chǎn)對接;從金融服務上，利用大類資產(chǎn)配置看待某類客戶，為客戶更豐富的衍生金融服務等，是未來銀行可以拓展的方向。