處置長期股權投資減少影響當期業績。1月29日,公司發布業績預減公告預計2015年公司凈利潤與上年同期相比減少55%-75%。公司業績大幅下滑的主要原因是2014年公司投資收益1.92億元,主要來自于處置公司及控股子公司中僑房地產有限公司合計持有福州豐富房地產有限公司35%的股權,一次性增加的股權轉讓收益1.83億元。

　　主營收入基本與2014年持平,福州地鐵修建影響預計年底前消除。公司2015年凈利潤區間為3656-6581萬元。公司主要收入和利潤來源為百貨零售業務,近年因福州市區地鐵修建公司幾個主要賣場受周邊施工影響嚴重,收入下滑較明顯。百貨預計2016年年底前,福州地鐵有望竣工,該影響消除。另外,地鐵站就設在公司東百和東方百貨兩家主力店地下,并將兩家賣場連通。形成福州市區規模、人流、定位俱佳的購物中心。預計地鐵開通后公司百貨零售業務銷售收入將大幅反彈。

　　設立資產管理公司進軍物流行業,涉足中國物流地產行業巨大空間。東百集團近期先后公告了和前安博中國副總裁合資設立物流地產項目GP公司,以及收購獲取佛山20萬平米物流地塊事項,智能倉儲物流轉型正加速落地推進。目前中國現代物流地產發展相對落后,未來發展空間巨大。居民消費能力的提升以及電商行業的快速發展帶動了現代物流設施需求的迅猛增長。而中國現代物流設施占比不足20%,物流成本占GDP比例超過美國的2倍,未來有長足的提升空間。公司拓展物流地產業務將分享物流地產行業的快速增長,獲得未來穩定回報對沖主業增速放緩額影響。

　　土地、團隊、資金三大要素準備到位,公司物流地產拓展加速落地。土地、團隊和資金是物流地產開發運營的三大要素,在這些方面公司均已準備到位:具備較好的土地儲備和持續拿地能力,未來物業規模有望達到百萬平米級,貢獻百億級的市值增量;核心團隊由前安博成員組成,物流地產開發經驗豐富,能夠滿足大客戶較高的建設需求,股權及業績激勵到位,利益一致性高;采取產業基金模式進行開發,引入優先級基金,成熟后通過REITs回款,持續擴張。

　　盈利預測。預測公司2015-2017年收入分別為16.7億元、25.7億元和34.6億元,分別同比增長-4.3%、53.7%和34.8%。預測歸屬凈利潤分別為0.52億元、1.49億元和2.45億元,對應EPS分別為0.12元、0.33元和0.54元,分別同比增長-64.6%、188.5%和63.7%。

　　上調目標價至26.7元,上調至“買入”評級。公司未來1年價值的主要構成為兩部分:商業+百貨NAV價值74.9億元。主要有當前在運營自有物業門店合計面積10萬平米,以及蘭州國際商貿中心和福安市東百廣場地產項目;測算智能倉儲價值約45億元。公司目前已公告擬收購20萬平米土地,根據行業開發項目進展節奏的慣例,我們謹慎假設公司未來1年左右將達60萬平方設施面積,估算單位增量價值約7500元/平米,則該部分價值增量將達約45億元。綜合以上,判斷公司1年左右目標市值120億元,對應26.7元/股的RNAV價值,較當前股價有約95%空間,上調至“買入”評級。