在上海，寫字樓和商業(yè)的體量都將在今年創(chuàng)下新高，對于投資者來說，巨大的供應(yīng)量也將帶來更多的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在投資市場，對商辦物業(yè)投資意向變得愈加謹(jǐn)慎，與此同時(shí)，投資者也在進(jìn)一步尋求新的潛力領(lǐng)域。

　　“就機(jī)構(gòu)投資者而言，如今判斷物業(yè)的投資價(jià)值已從城市細(xì)分到區(qū)域，再細(xì)分到板塊以及物業(yè)定位等，變得越來越精細(xì)。此外，投資者對于資產(chǎn)的配置注重的是物業(yè)長期持有的價(jià)值以及具有相對穩(wěn)定的回報(bào)。這就驅(qū)使機(jī)構(gòu)投資者有意分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，將目光投向新興并且回報(bào)相對穩(wěn)定的物業(yè)領(lǐng)域，諸如物流地產(chǎn)、特殊類型的物業(yè)之中。”領(lǐng)盛投資管理董事總經(jīng)理周灝接受采訪時(shí)表示。

　　上海工業(yè)用地量驟減八成

　　造成物流設(shè)施的供不應(yīng)求

　　周灝進(jìn)一步表示，隨著中國互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)層面的不斷提升，越來越多的投資者看好國內(nèi)的物流地產(chǎn)。據(jù)CBRE數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年中國零售電商占總零售消費(fèi)比的10%，也就是說中國人消費(fèi)出去100元的花銷中有10元是用于網(wǎng)上消費(fèi)。而截至2015年第三季度，中國主要城市中高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)設(shè)施存量約2600萬平方米，僅為全國的物流倉儲(chǔ)設(shè)施存量的3%。美國即使是傳統(tǒng)零售，其物流空間是國內(nèi)的4倍，網(wǎng)上零售則要達(dá)8倍之多。至此，由于國內(nèi)零售消費(fèi)基數(shù)龐大且持續(xù)呈雙位數(shù)增長，尤其是電商的跳躍式發(fā)展，是支撐國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉庫市場發(fā)展?jié)摿Φ幕�本邏輯，而目前僅3%的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫占比無疑令這種潛力的量級(jí)充滿想象。

　　回看上海的物流地產(chǎn)，2015年上海工業(yè)用地量驟減八成，高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)施的短缺，與電商、跨境購等帶來的強(qiáng)勁需求疊加在一起，造成物流設(shè)施的供不應(yīng)求。周灝在采訪時(shí)就表示，領(lǐng)盛在一些一二線城市持有的物流地產(chǎn)投資項(xiàng)目，還在動(dòng)工階段，就已有客戶投來意向，探討承租事宜。仲量聯(lián)行也表示，在缺乏新增供應(yīng)的背景下，凈吸納量的增長有望將空置率拉低至個(gè)位數(shù)，許多此前累積的空置面積已被去化。而供應(yīng)的緊缺，也致使2015年的物流倉儲(chǔ)設(shè)施租金上漲迅猛。

　　全球投資者加快進(jìn)駐國內(nèi)物流地產(chǎn)腳步

　　強(qiáng)勁的利好勢頭勢必引來全球投資者的關(guān)注，領(lǐng)盛投資管理、基匯資本等在等紛紛注資中國物流開發(fā)企業(yè)；黑石、加拿大養(yǎng)老基金萬豪劍橋也投資中國的物流地產(chǎn)基金；普洛斯亦出資人民幣20億以收購中儲(chǔ)股份15.5%的股權(quán)，并宣布雙方將共同出資36億人民幣成立合資公司以開發(fā)130萬平方米的土地。從外。國內(nèi)不少開發(fā)商也在積極布局物流市場，綠地去年已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)；萬科目前已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目；萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)，復(fù)星、華夏幸福、富力等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領(lǐng)域。

　　然而，周灝坦言，目前國內(nèi)的物流運(yùn)營、管理水平尚處初步階段。以日本為例，目前雖已有較為成熟的物流地產(chǎn)市場，但是現(xiàn)代化大型物流倉庫在其市場份額仍低于10%，所以物流地產(chǎn)的開發(fā)潛力仍然很大。這些都是領(lǐng)盛在十年的駐地運(yùn)營時(shí)間里的觀察所得。總的來說，國內(nèi)的投資者現(xiàn)在對物流地產(chǎn)是長期看好，眼光也放的更為長遠(yuǎn)，不急于快速得到回報(bào)。