榜單解讀

　　物業管理能力TOP20榜單解讀

　　物業管理能力榜單評價的是企業在傳統物業管理服務方面的表現，綜合反映了企業當前的管理規模、盈利能力、軟性服務和硬件設施質量等，既是企業已有管理成果的展現，也是相關業務未來發展的基礎。

　　1、傳統企業多選新三板，管理模式相對成熟

　　隨著物業管理行業的發展潛力被逐漸認識，越來越多的企業選擇登陸資本市場。一些規模較大的企業，如彩生活、中海、綠城等相繼在香港上市，萬科和長城物業也有上市計劃；更多的企業規模較小，或尚未實現盈利，因而在新三板掛牌。

　　本次進入TOP20榜單的企業中，共有六家為上市企業，分別為綠城、彩生活、中奧、中海、藍光和遠洋。另有部分上市企業也進入了我們的總榜單，如開元物業、明喆物業、東光物業等，這些企業起家較早，有一定的管理面積基礎和成熟的運營模式，但在服務創新和發展空間方面略有欠缺，因而未進入TOP20。

　　2、自有項目是布局基礎，搶占新社區管理權

　　房企旗下物業企業有布局的先天優勢，簽約管理的社區大多是自己開發的項目。如恒大金碧物業進入了超過170個城市，恒大地產自有社區的廣泛布局，便于在全國迅速鋪開物業管理網絡、打通渠道。

　　進軍物業管理較早的房企，由于物業管理體系已經十分成熟，近年來迅速擴張，拓展的非自有社區面積也逐步增加。如綠城物業，截至2015年9月末，旗下非自物業管理面積達5386萬平方米，占總管理面積的76.8%；萬科物業和首創置業、中南建設等多家企業簽訂了物業管理合作協議，輸出“睿服務體系”。這些房企能采用更為標準化的模式進行管理，因此成本控制能力更強，并開始對利潤有所追求。

　　隨著行業競爭加劇，房企對非自有社區管理權的搶占，以及中小物業管理企業的并購還將提速。以彩生活為例，2015年上半年，公司新委任合約住宅小區135個，管理面積2324萬平方米；通過收購獲取的住宅管理小區為384個，管理面積為5422萬平方米。

　　3、基礎管理決定品牌價值，口碑靠服務積累

　　盡管房企在增值服務方面的拓展十分積極，但基礎物業管理的質量是影響業主滿意度的關鍵因素，也決定了房企物業品牌的口碑。

　　基礎物業管理包括業主服務和設施維護，如物業管理人員對業主的服務態度、安保監控措施是否到位、對公共區域的設施維護和清潔、回應報修投訴是否及時、社區會所和配套的功能等。根據我們的調查，口碑較好的房企物業主要還是仁恒、綠城等“老牌”，而他們的品牌價值也是長期優質基礎服務積累的結果。如綠城物業的業主滿意度在業內領先；仁恒物業對于社區公共設施定期提供專業的維護等。

　　基礎物業管理到底有多重要？我們認為，一方面，基礎物業管理能夠提高業主對物業平臺的信任度和依賴性，是業主使用增值服務的基礎；另一方面，口碑較好的房企物業定位普遍高端，業主消費能力強，更具盈利空間。

　　4、積極搭建線上平臺，完善功能提供便利

　　搭建線上平臺，通過APP向業主提供各類服務，是今年房企物業的最大亮點。使用APP更貼合當前人們的生活習慣，尤其隨著業主群體中80、90后比例提升，APP功能逐漸豐富和平臺交流活躍度提高將是物業線上平臺發展的兩大趨勢。

　　在物業APP的功能和操作體驗方面，當前較為完善的有保利物業、中奧到家等。保利的APP“若比鄰”界面整體設計簡潔、陽光，符合年輕人喜好；功能中包含服務（超市、家政、洗衣、送藥、按摩、半成品菜等），周邊商戶，社區活動的報名和發布等。中奧到家的APP“愛到家”界面與淘寶相似，可線上購買的商品類型豐富（如鮮果、生鮮、早餐、超市等），服務也包含了家政、干洗、送奶、租車、美甲等。

　　在線上平臺的維護和交流方面，恒大和朗詩的表現較為出色。恒大的APP“密蜜”是與騰訊合作打造的，雙方計劃在社區O2O領域合作深入發展，恒大有業主規模作為基礎，線上平臺的搭建則是騰訊一貫的優勢，APP推出不到一個月，功能與朋友圈接近的互動平臺就不斷有業主發布狀態和照片。朗詩的APP“朗詩愛家”中，則能由業主建立各種主題俱樂部，將有相同興趣愛好的業主集聚起來組織活動，當前已有攝影、旅游戶外、美食和籃球四個俱樂部，會員數量最多超過600名。

　　5、智能化系統代替人力，增值業務增加盈利

　　盈利是房企發展物業管理的最終目的，尤其對于已將物業分拆上市或有分拆計劃的房企來說，提高盈利能力更是當務之急。受限于相關政策，房企若要直接提高物業收費有一定難度，收入和利潤提升關鍵在于兩方面：

　　一方面，房企要依靠系統智能化減少人力、降低成本。如彩生活通過自動化、集約化、標準化的管理系統代替人力，控制雇傭的員工數量，每一個管理的社區均只有主任和客戶經理兩個職務，使用彩生活的系統，自行雇傭員工，自負盈虧；金地則在智慧社區的建設上做了積極的探索，內容涵蓋智慧門禁、智慧車場、智慧設備等。但值得注意的是，過度成本管控可能會造成業主投訴率上升，影響品牌。

　　另一方面，房企則要通過對業主大數據的分析，發掘增值服務潛力。目前來看，房企提供的增值服務主要包括電商生活用品消費類、家政體驗上門服務類等，房企作為中間渠道向供應商收取費用。長遠來看，房企對社區金融如保險、理財、P2P，房屋租賃和托管，社區醫療、養老、教育等領域布局積極，這部分業務能帶來的利潤更高，是房企物業增加盈利的關鍵。

　　社區運營創新TOP10榜單解讀

　　社區運營創新側重于評價房企在社區運營方面的拓展和創新，反映的是房企對“互聯網+”大趨勢的現有布局，包括線上平臺的運營、業主互動、以及服務的多樣性和盈利性等，是業務成長空間的綜合體現。

　　組織豐富社區活動，配套設施人性化。如東原物業在社區中推出“童夢童享”兒童成長系統，以硬件設施為基礎、軟性服務為運營重點。硬件方面，針對不同年齡段的兒童都有相應的場地，如0-12個月的爬爬區、1-3歲的兒童劇場、3歲以上的歡樂水世界等，在設施的選材和細節設計上都高于兒童安全標準。軟件方面，東原除了提供托管服務和媽咪交流平臺外，還引入了美國海森高教育，組織少兒文化藝術團，定期舉辦游園會活動等。

　　整合業主大數據，進行圈層化管理。如綠地在商務社區中搭建企業服務平臺，主要亮點是提供產業化服務如政務綠色通道、融資貸款、掛牌等，并通過APP“時在”實現企業家的互動和交流，增加企業合作機會，整合產業鏈，在大數據中挖掘盈利空間。

　　注重系統智能化和互聯網化的開發。如恒大健康在恒大旗下社區中陸續開設了“互聯網+“社區健康管理中心，為業主提供線上線下聯動的健康管理服務，包括建立健康檔案、健康評估、危機預警、私家醫生、遠程會診和國際醫療等。