一度陷入三四線城市庫存泥沼的碧桂園，在一系列調整下正逐漸恢復活力。在3月15日，他們宣布將在重點布局的三四線城市進行提價銷售。

　　碧桂園總裁莫斌3月15日在2015年業績會上表示，國家去庫存的重點在于三四線城市，相信未來金融、稅收及各項政策一定會向三四線城市傾斜，同時城鎮化將繼續帶來利好，碧桂園三四線城市的存貨年限不長，未來“只會升價銷售，不會降價銷售。”

　　但相比以往，碧桂園今年在三四線城市的目標客戶將主要是富裕人群。因此他們拿地開始格外重視地段，始終瞄準這一類客戶認同的縣中心、市中心、學區房等地段。莫斌稱目前碧桂園在三四線城市推出的新項目首期去化率都超過65%，并且均價要高于周邊項目10%至20%。

　　過 去一年，碧桂園通過積極的銷售策略已將庫存量凈減少44億元。根據這家公司截止2015年底的土地儲備，目前整體貨量達到6270多億元，其中位于三四線 城市的項目預計可售貨值約2980億元，這占到總可售貨值的47.53%。在目前三四線城市整體庫存壓力下，雖然信心十足，但碧桂園依然會面臨諸多調整。

　　由于今年會在三四線城市提價銷售，及目前一線城市和多個二線核心城市房價應聲上漲的趨勢下，碧桂園將今年的銷售目標定位到1680億元，同比去年的增幅為20%，并且這個目標僅是針對國內項目，并未包含海外項目。

　　在遠離本土2000多公里之外的馬來西亞，碧桂園正在當地投入巨資打造世界上最大的人工島項目。這個命名為森林城市的項目已是目前碧桂園的頭號工程。從去年開放至今，他們通過各種渠道進行了鋪天蓋地的營銷宣傳，但今年這個項目卻并未設置銷售目標。

　　莫 斌在業績會上也對這個項目的銷售目標沉默不語。他僅表示，森林城市自去年12月內部開放以來，根據預售證情況推出了不到3個億的貨量，目前已基本售罄。正 式的開盤會在今年5-6月間，但基于長遠考慮，今年不會為這個項目設置目標。按照碧桂園的預計，這個項目的開發周期會長達20年。

　　雖然碧桂園未公開森林城市的銷售目標，但在公司內部，對這個超級項目的營銷卻極為重視。數日前，碧桂園集團的全體營銷人員收到了一份關于森林城市銷售業績納入個人工作考核的通知。

　　這份通知要求，在2016年12月31日前入職滿6個月的碧桂園營銷中心全體員工，今年全年需要賣掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及員工自購。而未達標的一線銷售人員將被直接淘汰，對未達標的營銷管理人員以及后臺人員，將給予降薪或降職處理。

　　目前碧桂園官方已經確認這份內部通知。這意味著，所有碧桂園營銷考核體系下的約7000人如果完成考核，森林城市將至少賣出近7000套房子，這將是一個接近千億的銷售規模。目前森林城市推售的主力戶型為約50平方米左右的小戶型公寓，均價約2萬元每平方米。

　　雖 然對今年的三四線城市前景依然報有信心，但作為長期深耕這類型的典型開發商，碧桂園去年的業績表現還是受到一定程度的影響。2015年，碧桂園在銷售規模 繼續增長的背景下，其毛利率卻出現了下降，從此前的26%下降至20%左右，同時凈利潤率也下跌至歷史新低的8.6%，去年的全年凈利潤也下降了9億元。

　　碧桂園首席財務官吳建斌對此的解釋是，這是因為2014年房地產市場環境比較差，公司采取價格策略等拉低了毛利率，這一部分是在2015年結算的。但今年，公司在2015年新增的項目入市將會提升毛利率，從售價、成本控制、財務融資成本等方面都會改善毛利率水平。

　　為了改善利潤率逐年下降的趨勢，碧桂園從去年開始加強了在一線城市的拓展力度，沒有死守三四線城市。他們去年在拿地方面的支出達到560億元，比年初計劃的200億元多出了一倍多，并且一二線城市新增的土地占比為75%。

　　基于去年的拿地策略，莫斌表示，碧桂園已在一線城市周邊和二線強省會城市儲備了大量土地，目前已開盤的項目均帶來了不錯的利潤。今年在一線城市的土地儲備達到了490萬平方米左右，可售貨值超過500億元。

　　但去年超預期的進取拿地策略，也為碧桂園帶來了更多的財務負擔。他們在2015年利用永續債工具融資了160億元，這相比碧桂園以往的謹慎策略略顯激進。

　　不過得益于去年整體融資環境的寬松，碧桂園在國內共發行了140億元的公司債，還引入戰略股東中國平安募得50億元資金，同時在境外也進行了多筆融資。這使得其年末的手持現金達到478.8億元，資金處于寬裕程度，為此今年他們又定下了500億元的拿地計劃。

　　值得注意的是，因受去年“811”匯改后人民幣匯率波動影響，多數在境外有大量外匯融資的香港上市房企都出現了匯兌損失，碧桂園也不例外，他們去年的匯兌損失超過了10億元。

　　為 了應對這一不確定性因素，碧桂園首席財務官吳建斌表示，今年前三個月他們已經做了20多億美元的對沖，將人民幣與美元鎖定在一定的區間。同時今后會不斷平 衡融資成本，哪里成本低，就在哪里融資。目前碧桂園人民幣和外幣借款的比例已經調整到7∶3，此舉就是為了更好的防范匯率風險。

　　除了地產主業之外，碧桂園早2015年還投資了多項非地產業務，這似乎也符合當前地產公司的多元化策略，通過參股、控股及分拆打造社區業務平臺。碧桂園的目標是盡早將這塊業務在國內A股上市。

　　去年戰略入股的平安也在通過自身資源不斷完善碧桂園的社區服務。目前他們已經購買公司資產注入社區，提供金融門店便捷服務，如平安金融超市、小額貸款等業務已在碧桂園社區落地試點。