先是打擊“首付貸”，后是禁止“眾籌炒房”，此前領(lǐng)漲全國的深圳樓市，3月開始有些變化。近日，有傳言稱深圳某些片區(qū)出現(xiàn)了樓盤降價(jià)銷售，以及投資客大批量拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象。對此，記者展開了調(diào)查。

　　多位地產(chǎn)界人士對記者表示，傳聞所說的降價(jià)只是個(gè)案，原因是掛盤價(jià)虛高，而實(shí)際成交則回歸到當(dāng)前市場價(jià)格。當(dāng)下投資客的拋盤行為沒有形成風(fēng)氣，市場上的房源更沒有因此而大幅度增加，部分投資客拋盤是為了盡快鎖定利潤。而對于未來深圳房價(jià)的走勢，更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會(huì)波動(dòng)性地穩(wěn)健上漲。

　　監(jiān)管風(fēng)聲緊，有業(yè)主動(dòng)搖

　　“部分區(qū)域的掛牌價(jià)的確比2月份低大約2%—3%，但情況不是很普遍”

　　去年至今，以深圳為代表的一線城市房價(jià)直線上漲，“首付貸”“眾籌買房”等房地產(chǎn)金融行為被視為推動(dòng)房價(jià)暴漲的杠桿工具。在多方質(zhì)疑聲中，深圳相關(guān)監(jiān)管部門對此類金融產(chǎn)品展開摸底調(diào)查，甚至深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)還發(fā)布了要求其成員企業(yè)停止“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并進(jìn)行自查自糾和行業(yè)清理工作的通知。

　　深圳某房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然其不是互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)會(huì)員，但該協(xié)會(huì)通知公布后，該平臺(tái)還是主要找互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)了解情況，“經(jīng)過溝通，協(xié)會(huì)也認(rèn)同我們平臺(tái)的模式并不是該通知所針對的眾籌買樓，并且我們提供的資料顯示平臺(tái)的風(fēng)控措施較為完備，并且由于平臺(tái)上線以來只完成了十幾宗房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，沒有對深圳房地產(chǎn)市場造成風(fēng)險(xiǎn)，并不是該通知所禁止的業(yè)務(wù)”，但這位負(fù)責(zé)人還是透露，此輪監(jiān)管風(fēng)聲趨緊，包括規(guī)土委、住建局等相關(guān)部門都有到該平臺(tái)了解相關(guān)情況。

　　而包括打擊“首付貸”、評估稅上調(diào)等政策風(fēng)向，都讓部分業(yè)主，特別是手上擁有多套房產(chǎn)的投資客的心態(tài)發(fā)生動(dòng)搖。

　　上周一則《深圳樓市投資客降200萬拋售》的報(bào)道引發(fā)關(guān)注。報(bào)道中稱：深圳美聯(lián)物業(yè)后海門店一套145平方米的房源，春節(jié)前掛牌1650萬元，近期以1450萬元成交，總價(jià)直降200萬元，降價(jià)幅度超過了12%，業(yè)主是一位擁有多套房產(chǎn)的投資客。對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹解釋稱，用掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)來做對比是不客觀的，任何時(shí)候掛牌價(jià)都會(huì)比實(shí)際成交價(jià)高，而實(shí)際上，此宗買賣的最終成交價(jià)格只比市場低了50萬元左右，屬正常現(xiàn)象，并沒有所謂的200萬元的差距。

　　“拋盤現(xiàn)象的確有，可是并沒有形成風(fēng)氣。”何倩茹說，深圳目前出臺(tái)了打擊首付貸、眾籌炒房等舉措，調(diào)控樓市的信號比較強(qiáng)烈，基于這樣的預(yù)期，一些短炒的投資客為了盡快鎖定利潤，所以選擇當(dāng)下賣掉部分房產(chǎn)。何倩茹表示，短線投資者的這種行為更多是出于對后市的擔(dān)憂，但并不是絕對的看空。

　　從掛牌價(jià)格來看，何倩茹表示，有部分區(qū)域的房子掛牌價(jià)的確比2月份低大約2%—3%，但情況不是很普遍。記者走訪了深圳中心區(qū)域的多個(gè)樓盤，區(qū)域中介人士告訴記者，該區(qū)域樓盤的價(jià)格依舊比較堅(jiān)挺，暫時(shí)沒有出現(xiàn)降價(jià)跡象。“南山的后海、龍華部分樓盤出現(xiàn)了輕微的下調(diào)。”何倩茹說，畢竟投資客手上的房子占市場總量的比例很小，所以房源上不會(huì)出現(xiàn)大幅增加。

　　調(diào)控政策未定，買家觀望情緒濃厚

　　“現(xiàn)在短線投資者大幅下降，買家對價(jià)格變得更敏感”

　　評估價(jià)上調(diào)，二手房增值稅開征，還有各方喊話要控制樓價(jià)過快上漲，許多購房者都在左右搖擺、拿捏不定。“我有個(gè)朋友之前跟購房者談好了賣650萬元，但后來怕賣虧了，又加了20萬元。”鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，當(dāng)前買家和賣家的心態(tài)都比較復(fù)雜，現(xiàn)在最積極買房的人是此前賣了房的人，多數(shù)有置換物業(yè)的打算。“目前市場上60%—80%的購房者是有換房需求的。”據(jù)她觀察，現(xiàn)在短線投資的人大幅下降，但中長期做資產(chǎn)保值增值的投資者還是存在的。

　　在一個(gè)房地產(chǎn)交流群，隨便一則某處有新盤，尤其是價(jià)格上有優(yōu)勢的新盤的信息出現(xiàn)時(shí)，都會(huì)吸引大量市民探討，記者注意到，當(dāng)前市民對于房地產(chǎn)市場十分關(guān)心，只是觀望氣氛更為濃厚，每一個(gè)新盤的價(jià)格都會(huì)被反復(fù)探討是否可以買，不會(huì)接受明顯高于市場價(jià)的盤源了。

　　買家當(dāng)下的心態(tài)已在市場成交量中有所反映。中原地產(chǎn)研究中心高級研究員王飛表示，從一手房方面來看，上周全市共成交901套，環(huán)比下跌13.7%，3月份的推盤量在100套以內(nèi)，與往年這個(gè)時(shí)候存在較大的不同。而據(jù)何倩茹觀察，二手房方面，買家的觀望情緒也很濃厚，成交氣氛不太活躍。

　　“現(xiàn)在是政策的窗口期，各方面都有釋放調(diào)控的信息，無論是開發(fā)商還是購房者，都在等待政策才決定下一步該怎么走。”肖小平說。

　　后市波動(dòng)性上漲?

　　“今年下半年可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但不會(huì)影響長期的走勢”

　　盡管目前深圳樓市出現(xiàn)微幅波動(dòng)，但在許多業(yè)內(nèi)人士看來，鑒于緊張的供需關(guān)系及未來向好政策預(yù)期，深圳樓價(jià)大幅走低的可能性微乎其微，長期來看，深圳的房價(jià)仍然是向上的。

　　“起碼5—10年內(nèi)的漲勢是不變的，只是會(huì)波動(dòng)性地上漲，今年下半年可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但不會(huì)影響長期的漲勢。”何倩茹說，對比北京和上海，深圳依托經(jīng)濟(jì)增長的趨勢和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的支撐，房價(jià)還有上漲空間。

　　但在去年以來大幅上漲后，此前有業(yè)內(nèi)人士坦言，短期深圳房價(jià)大幅上漲的可能不大。

　　對于購房者而言，什么時(shí)候買?買哪里?何倩茹建議，不妨等到4月1日后看評估價(jià)上調(diào)的幅度有多少再?zèng)Q定。“估計(jì)全市上漲的幅度都差不多，不會(huì)造成格局上的變動(dòng)，對于剛需而言，布吉、羅湖區(qū)有很多不錯(cuò)的選擇的。”

　　但對于有投資需求的購房者而言，何倩茹認(rèn)為在深圳無論買哪里都具有保值的功能，特別是核心區(qū)域的房價(jià)會(huì)比較穩(wěn)定。但建議避開防風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，也就是去年深圳漲幅最大的區(qū)域。“對于短線投資者而言，如果想今年購買進(jìn)而出手獲利，恐怕希望不大了。”

　　深圳某資深投資客則對臨深片區(qū)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，“一個(gè)片區(qū)的市場不能看新盤，要看二手房，要知道在價(jià)格上開發(fā)商要比普通二手業(yè)主更有定價(jià)能力，而很多臨深片區(qū)的問題正是，新房賣得很貴，二手房卻根本賣不出去”。

　　對于近日瘋搶的臨深片區(qū)，何倩茹也提醒，自住者可以考慮，投資客就要想想承接能力的問題，畢竟臨深片區(qū)的樓盤供應(yīng)量很大，有可能幾年內(nèi)都很難出手獲利。