一、中國房地產市場發展現狀

　　1、2015 年全年商品房銷售額和銷售面積分別為8.7 萬億和12.8 萬億平米，分別同比增長14.4%和6.5%，而2014 年同期為分別下降6.3%和7.6%。在信貸放松和“去庫存”政策刺激下，商品房銷售市場已經回暖。

2015年中國商品房銷售金額及同比增速

2015年中國商品房銷售面積及同比增速

　　2、2016 年1-3 月份，商品房銷售面積2.43 億平米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9 個百分點；商品房銷售額為1.85 萬億元，同比增長54.1%，增速比1-2 月份提高10.5 個百分點。3 月份單月商品房銷售額為1.85 萬億元，銷售面積為2.4 億平米，達到歷史同期最高。

2015-2016年中國商品房銷售金額和面積同比增速

2012-2016 年1-3 月份銷售情況

　　3、在“去庫存”政策的帶動下，全國商品房待售面積首次出現下降，截止2016 年3 止，全國商品房待售面積為7.35 億平米，比上月減少415 萬平米，首次出現下降。房地產公司開始補庫存，2016 年1-3 月份，房屋新開工面積為2.8 億平米，同比增長19.2%，比上月增加5.5 個百分點。

2015-2016年中國商品房待售面積

2015-2016年中國新開工面積同比增速

　　4、2016 年1-3 月份，全國房地產開發投資1.77 萬億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比1-2 月份提高3.2 個百分點。

2015-2016年中國房地產開發投資

　　5、2015 年主要房地產公司合約銷售增速高于行業水平，平均增速達到21.6%，顯示市場份額進一步集中。從銷售目標來看，平均完成目標率為106%，基本完成銷售目標。對于2016 年的銷售規劃，上市公司都給出了10-20%的增長目標。

2015 年主要上市房企銷售狀況

　　2016 年3 月份，房地產市場迎來小陽春，各地產公司的銷售火爆，同比平均增速超過100%。2016 年1-3 月份，主要房地產公司合約銷售平均增速86%，目標完成度平均達到24%。

2016 年1-3 月份主要上市房企銷售狀況

　　行業集中度進一步提升，2015 年TOP10、20 和50 房企合約銷售額占市場份額分別占到17%、23.1%和32.1%，比上年分別增加0.1、0.3 和1 個百分點。

2011-2015年中國房地產行業集中度

　　6、2016 年3 月份，百城住宅價格指數中，同比上漲的城市有43 個，同比下跌的城市有57 個。房價漲跌出現巨大分化，漲幅前十的城市為深圳、東莞、惠州、保定、上海、蘇州、珠海、南京、合肥和昆山；跌幅前十的城市分別為泰州、三亞、福州、昆明、吉林、蕪湖、紹興、泉州、貴陽和臺州。

70 大中城市新建住宅價格指數

百城住宅價格漲跌個數

2016年3月份漲幅前十的城市

2016年3月份跌幅前十的城市

　　二、中國房地產行業發展趨勢預測

　　1、自2014 年各地取消限購、限貸等政策，2015 年，房地產行業的政策更為寬松。在中央經濟工作會議中更是把房地產“去庫存”作為2016 年的五大工作任務之一，從國家層面確立了“去庫存”為房地產行業的主旋律。從2015 年以來，對非一線城市，分別從營業稅、貸款比例、首付比例等方面做出了新的調整，以此刺激房地產行業的發展。3 月份的銷售、房地產開發投資等數據也反應了行業受到政策刺激還是回暖，預計上半年行業增速可以持續。在寬松政策的帶動下，個別城市的房地產市場出現過熱的情況，特別是深圳、上海，房價快速上漲，還出現“首付貸”等加杠桿的情況。各城市也因此調整的行業政策，上海、深圳分別加大的限購政策的力度。

　　2、中國房地產行業的發展，與中國城鎮化進程是一致的，過去的十年中，中國的城鎮化率由2004 年的41.76%增至2015 年的56.1%，平均每年以1 個百分點的速度上升。從發達國家的發展歷史來看，城鎮化進程最終的城市化率將達到80%，因此，未來中國的城鎮化還有的20%以上的空間，預計未來每年仍然能保持1 個百分點的提升，也就是每年有1300 萬人左右成為城市居民，由此帶來大量的商品房居住需求。

2004-2015年中國房地產行業集中度

　　3、2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現強勁。首先，現有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業需求和投資性需求)正趨于弱勢。從2015年成交結構來看，改善性需求已經在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規模。從2014年改善型需求成交已經超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。

　　4、一、二線城市的平均土地成本已經大幅上升。新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結構性上漲。三、四線城市的房地產市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當前宏觀經濟低迷，我們預計2016年的三、四線城市房地產銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%以上。

　　5、從整體來看，2016 年的房地產市場仍將以穩為主，且分化明顯。一二線重點城市今年市場較為火熱，2016年預計政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平來決定。大部分三四線城市庫存壓力大，且 2015 年表現低迷，預計寬松的政策將繼續加碼。去庫存是2016年房地產市場的重要任務。