養老地產在近年來是房地產市場發展的一大熱點，在未來的15年內，其規模有望超過10萬億人民幣，并取代商業房地產成為中國最大的產業。究其原因，一是由于我國人口老齡化程度的不斷加劇，使得養老地產的需求急速上升；二是由于現在的養老機構和配套設施都較為落后，而老年人的消費能力卻在不斷上升，二者的不匹配導致中高端養老地產的供給仍然不足；同時，國家政策的扶持使得曾一度困擾養老地產的地價高、補貼少、運營成本昂貴等問題得到了有效緩解。

　　一、老齡化日益加劇，推動養老布局

　　銀發浪潮來襲，養老布局正當時。據統計，世界上發達國家諸如美國、英國、新加坡和日本的老齡人口占比呈現增長趨勢，從2010年至2015年這五年間，此趨勢尤為顯著。由此可見，老齡化已經是一個全球性問題。在我國，根據2014年和2015年民政局發布的社會服務發展統計公告顯示，60歲以上老年人口的數量在2007年已達到1.53億人，占全國人口比重的11.6%，截止2015年年底，我國60歲以上老年人口為2.22億人，占全國總人口的16.2%。根據中國老齡產業發展報告，中國老齡化從2013年到2021年開始進入快速發展階段，將由2.02億人增加至2.58億人，共增加5,600萬人，老齡化水平從14.9%提高到17.9%，進入輕度老齡化水平。從2022年到2030年，中國老齡化進入急速發展階段，將由2.58億人增長到3.71億人，年均增長1,260萬人，進入中度老齡化水平。由此可見，未來我國人口老齡化將十分迅猛，養老產業將成為我國未來經濟發展的新增長引擎。

發達國家老齡人口占比（%）

2007-2015年老年人口及占全國人口比重

　　城鄉分布變化，性別結構失衡。未來由于城鎮化進程快速推進，城市老年人口將仍然保持增長，而農村老年人口則是先增后減，根據中國老齡產業發展報告顯示，農村老齡人口變化的拐點將會在2035年左右。與此同時，在老年人口中女性比例將會逐漸上升。在2014年，在老年人口中女性已超過男性，且在高齡段，該差距愈發明顯。而到2050年，據估計，由于高齡老年人口的大幅增長，老年人口性別比將會日益失衡，女性老年人口比男性老年人口多出3,000萬人。因此，未來養老產業的局部應更多注重城市以及女性老年群體的需求。

未來城鄉老年人口變動趨勢

2014年老年人口性別比（女=100）

　　老年人口撫養比上升，現有養老難擔重任。雖然我國總體撫養比呈現下降趨勢，但是由于人口老齡化加劇，勞動力占比逐年走低，老年撫養呈遞增態勢，且增速不斷加快。1953年，我國老年撫養比僅為7.40，而在2000年老人人口比為9.90，在2014年已經上升至13.70，增長速度正在不斷提高。根據《2012年世界人口展望》中所預測，2050年和2100年我國的60歲以上人口撫養比將會高達74.9%和89.7%。與此相對，由于眾多多年來實施計劃生育政策，截止2015年，中國大約有1.5億個獨生子女家庭，“421”家庭數目激增。因此如何為老年人提供恰當的老年生活將是一個亟待解決的問題。

我國老年人口撫養比

我國勞動人口數量和占比

　　養老機構設施落后，中端人群無法滿足。同時，隨著經濟水平的提高，在北京、上海、廣州等經濟發達城市，根據中國老年產業發展報告，從2014年到2050年，中國老年人口的消費潛力將從4萬億左右增長到106萬億元，占GDP的比例從8%增長到33%；同時，據中國老齡科學研究中心預測，退休金將從2010年的8,383億元上漲至2030年的73,219億元；據中國社科院老年研究院預測，養老市場商機將從2014年的4萬億上升至2030年13萬億。這說明，未來老年人口將會逐漸成為消費的主力人群，而他們的消費需求也將逐漸轉向中端老年產品。但是從供應角度來看，市場上大部分養老機構配套設施落后，缺乏現代化的管理方式；而目前國內企業在進入養老產業時大多選擇“高端”，致使90%以上的中等收入人群被忽略。

退休金預測（單位：億）

養老市場商機（單位：萬億）

“機構養老”床位需求保守預測（單位：萬張）

　　二、中國養老地產行業發展趨勢

　　1、一直以來，困擾養老地產發展的核心問題是相關政府政策的缺失，缺少金融、土地方面的政策支持，養老地產很難形成市場化運作。而隨著我國人口老齡化問題的逐漸加劇，政府對養老也愈加重視，自2010年以來，政府出臺與養老地產相關的政策密度逐漸加大，2013年-2016年更是出現高潮。就出臺的各個政策而言，其支持內容涉及廣泛，包括土地供給、資金支持、稅收補貼、醫養結合等多方面，且投資主體也正從政府主辦慢慢轉向政府主導、多元主體參與，覆蓋人群從高收入向中低收入群體拓展，從城市向農村蔓延。

養老相關政策

　　2、老齡化社會催生的“銀發經濟”促使眾多房企紛紛掘金養老地產項目，養老地產資金規模不斷擴張，行業發展前景明朗。在將來， PPP模式的有效運用將有助于企業和政府打造雙贏局面；醫護型結合成為未來養老新模式，智能化養老成為養老地產提供服務新趨勢。

　　3、隨著國家政策的扶持以及人口老齡化的必然之勢，養老地產作為“朝陽產業”，眾多保險企業和地產開發公司乘勢紛紛布局養老地產。截至2015年，已經有10余家保險企業，80多家地產開發企業和大量的外資企業布局中國養老地餐，投資總額超過3,000億元。我們預測，隨著養老地產行業前景日益明朗化的大背景下，將會有更多的企業參與其中，帶來行業資金規模的急速擴張。

　　4、根據“十二五養老規劃”，未來我國的社區養老占比將會從1%上升到7%，然而目前，我國養老社區居家養老服務市場還未完全建立，仍存在整體供需失衡、資金不足、從業人員素質較低等問題。PPP模式的合理運用將會成為有效途徑之一。就政府、社區而言，財政支出已經愈來愈無法滿足養老社區的需求，尤其是是對于未來中高端養老消費產品的需求，同時各種管理也不能達標，從而導致96%-97%的老年群體不能很好享受到社區居家養老服務。而PPP模式的基本功能就是社會融資，該模式能夠有效實現財政資金與社會資本相結合，拓展資金來源，充分發揮財政資金的杠杠作用，緩解政府財政負擔。并且，專門養老服務公司的介入能夠提高養老服務的效率，改善養老服務社區的運營機制。另一方面，由于政府對養老社區服務設臵了較高的門檻，社區居家養老服務本身存在投資大、回本慢、利潤低等問題，從而導致一些企業不敢或不想進入到社區居家養老服務市場，而PPP模式在一定程度上分擔了企業的風險，對于一些已有場地、設施的社區養老服務，更可以通過出租等方式緩解資金壓力。因此，PPP模式的合理運用將會形成雙贏的局面。

　　目前，部分先進地區已經開始嘗試PPP模式在中國社區居家養老服務的探索研究，如上海市發改委牽頭制定《關于鼓勵社會力量參與本市養老服務體系建設的若干意見》，明確提出要積極推廣政府與社會資本（PPP）模式，吸引社會資本投資、建設和運營；云南省財政廳將社會資本投資建設養老服務項目納入財政支持范圍并給予重點支持；2015年6月，贛州市章貢區社區居家養老服務中心PPP項目正式簽約；2016年4月，合肥首個社區居家養老PPP項目啟動。

　　5、首先，未來失能老年人口將大幅增加。據中國老年產業發展報告預計，未來中國失能老人人口將從2013年的3,750萬人，增長到2020年4,700萬人，2030年6,800萬人以及2050年9,700萬人。其次，老年人口醫療衛生消費總量巨大。未來40年，中國老年人的慢性病患者病例將從目前的1.1億例，增長到2050年的36.8億人次，老年人口的醫療衛生消費占GDP的比重，將在2050年達到5%以上，這說明針對患有慢性疾病的老年人而開設的醫護型養老社區將會大有所為。

失能老人（萬人）

慢性病患者（億人）

　　6、2014年，中國養老護理人員缺口達250萬，同時老年人口增長速度大于護理人員增長速度，因此養老護理人員不足的現象在將來相當長的一段時間內存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴，同時提供性價比比較好的輔助服務。 智能化養老，以互聯網、物聯網為依托，集合運用現代通信與信息技術、計算機網絡技術、老年服務行業技術和智能控制技術，旨在為老年人提供安全便捷舒適的服務。在中國，智能化養老早已引起關注。2012年，全國首家智能化養老實驗基地奠基儀式在北京懷柔舉行，該項目由全國老齡辦信息中心組織實施，十年時間內將在全國建設100家智能化養老實驗基地。此外，隨著智能家居的快速發展，智能化的應用也將成為未來老年住宅的“標配”，為老年人提供更為細致的照顧，實現更方便、安全的全方位保障。