原標(biāo)題：生存空間零和競(jìng)賽，一線居民苦難行軍

　　文/塞冬 來(lái)自公號(hào)黔財(cái)有話說(shuō)

　　2016年的中國(guó)，最大的經(jīng)濟(jì)類話題當(dāng)然是房地產(chǎn)，全國(guó)大城市的房?jī)r(jià)集體迎來(lái)井噴，除了一直火熱的一線城市外，沉寂多年的杭州、成都、無(wú)錫、天津、濟(jì)南、鄭州等等城市，都開始了讓許多人都看不明白的跳躍式漲價(jià)。地不分南北、人不分老幼，統(tǒng)統(tǒng)主動(dòng)或被動(dòng)的被這一浪潮裹挾進(jìn)來(lái)，或喜或悲，上億人的生活、命運(yùn)被改變，這可以說(shuō)絕不夸張。

　　那么，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)到底已經(jīng)高到了怎樣一種地步，未來(lái)的趨勢(shì)又將如何？不賣關(guān)子，先說(shuō)結(jié)論——本文會(huì)通過(guò)完整的數(shù)據(jù)，不摻雜主觀意圖，不使用春秋筆法，不刻意選取有利論據(jù)，最后得到這樣一個(gè)結(jié)論：短期而言，一線城市已經(jīng)到達(dá)階段性頂部，但未來(lái)5-10年還會(huì)上漲50%。而造成這一結(jié)果的根本原因，就是緊縮的土地政策所帶來(lái)的殘酷生存空間競(jìng)爭(zhēng)。

　　在現(xiàn)有的土地制度下，一線城市持續(xù)不斷地緊縮土地供應(yīng)，最后使其成為一個(gè)鐵殼，生存空間不再擴(kuò)大，而同時(shí)不斷有新人涌入。這樣便只能誕生出一個(gè)你死我活、不能共贏的生存空間競(jìng)賽游戲。

　　在討論問(wèn)題之前，需要先理清一些基本事實(shí)

　　1、本文討論的不是“中國(guó)房?jī)r(jià)”，因?yàn)檎既丝诮^大部分的中小城市/城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)大致保持穩(wěn)定，部分地區(qū)甚至略有下跌。而另一方面，占全國(guó)人口不到20%的大城市在大幅上漲。因此本文討論的是“中國(guó)大城市房?jī)r(jià)”問(wèn)題。

　　2、想要客觀的分析和討論問(wèn)題，使用的論據(jù)需要尋找權(quán)威的、官方的、公認(rèn)的數(shù)據(jù)來(lái)源。做對(duì)比時(shí)要盡可能同口徑，比如在進(jìn)行城市對(duì)比時(shí)，要充分的考慮到各國(guó)行政區(qū)劃上的巨大不同，而不是像絕大部分文章那樣，比來(lái)比去，最后比的根本不是一個(gè)東西。

　　一、一線城市單價(jià)已看齊紐約/灣區(qū)，緊追香港

　　為了了解當(dāng)前中國(guó)大城市房?jī)r(jià)到底高到一種什么程度，我們需要進(jìn)行橫向比較。比較的樣本是中國(guó)、美國(guó)的代表城市，以及香港。

　　為了全面的了解美國(guó)幾大典型城市的房?jī)r(jià)情況，我們選擇從www.trulia.com尋找數(shù)據(jù)，這是一家美國(guó)領(lǐng)先的地產(chǎn)搜索引擎，其模式和地位類似于國(guó)內(nèi)的安居客和搜房網(wǎng)。這類網(wǎng)站擁有最多的樣本，從而也更能反映全局的綜合情況。

　　下表是美國(guó)典型區(qū)域的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，第一列都市區(qū)的概念為美國(guó)統(tǒng)計(jì)屬的Combined Statistical Area（CSA）口徑，表示聯(lián)系緊密的city/county組合，大致可以對(duì)應(yīng)為中國(guó)的地級(jí)市/直轄市的范圍，對(duì)于部分聯(lián)系緊密的區(qū)域，也可以合并算作一個(gè)CSA，比如深莞、廣佛、滬昆（山）、京燕（郊）CSA。

　　需要明確的是，美國(guó)的city/county和中國(guó)的地級(jí)市/直轄市概念完全不同：county大致類似于中國(guó)區(qū)/縣的大小，最小的city只有一個(gè)街道那么大，最大的city則和區(qū)/縣相當(dāng)或略大。下表中的”核心城區(qū)”，指的就是city/county層面，其大小在后一列用中國(guó)大家熟知的區(qū)域來(lái)示意。

　　中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)大家都比較熟悉，下面列幾個(gè)代表性大城市的房?jī)r(jià)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家網(wǎng)、安居客）

　　從上面兩個(gè)表格可以看到，就同地段房?jī)r(jià)而言，京滬深每平米的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本和美國(guó)最貴的紐約、灣區(qū)類似地段相當(dāng)。杭州、南京、天津?yàn)榇�表的�?qiáng)二線城市，價(jià)格也基本和洛杉磯、華盛頓、波士頓、西雅圖一致。

　　下表是香港的價(jià)格（香港統(tǒng)計(jì)屬，www.statistics.gov.hk/pub/B10100822016MM01B01.xls）。該表為香港房?jī)r(jià)最高峰時(shí)，2015年8月的數(shù)據(jù)，單位已換算為建筑面積和人民幣。

　　可以看到，京滬深和香港比起來(lái)，核心城區(qū)vs港島，近郊vs九龍，遠(yuǎn)郊vs新界，價(jià)格大致是香港的2/3左右。

　　綜上，從上述中、美、港的對(duì)比來(lái)看，類似地段的單價(jià)：香港> 京滬深=紐約=灣區(qū)> 中美強(qiáng)二線城市。這么看來(lái)，京滬深的房屋的單價(jià)的確很貴，這三個(gè)城市的人均GDP只有全美的30-40%，住房單價(jià)卻看齊了美國(guó)最貴的地區(qū)。這樣高的價(jià)格是否合理呢？我們繼續(xù)往下看。

　　二、房?jī)r(jià)收入比仍在合理區(qū)間，極低人均面積導(dǎo)致身心痛苦

　　我們先來(lái)設(shè)想一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：

　　1、現(xiàn)在有兩個(gè)城市：城市A和城市B

　　2、A、B兩個(gè)城市的年平均收入一樣高，并且兩個(gè)城市的居民都愿意將相同年數(shù)的相同比例家庭收入用于購(gòu)房。也就是說(shuō)，兩個(gè)城市人民接受的住房總價(jià)一樣高

　　3、城市A因?yàn)楦鞣N原因，人均住房面積只有城市B的一半

　　4、城市A的絕大多數(shù)居民并沒(méi)有被只有一半的人均面積嚇到，兩個(gè)城市的絕大多數(shù)家庭都在各自所在的城市購(gòu)房

　　由上述2、3、4可以推出：A、B兩個(gè)城市平均每套住房的總價(jià)一樣，而城市A由于人均面積只有城市B的一半，那城市A的每平米單價(jià)將會(huì)是城市B的2倍。這是一個(gè)再簡(jiǎn)單不過(guò)的小學(xué)低年級(jí)數(shù)學(xué)問(wèn)題。

　　從中我們可以得到什么？一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)是否合理，并不取決于其單價(jià)是否過(guò)高，而在于每套房子的平均總價(jià)是否在當(dāng)?shù)厝嗣竦暮侠沓惺芊秶鷥?nèi)。例如香港的人均GDP只有美國(guó)的3/4，但香港的住房單價(jià)卻遠(yuǎn)高于美國(guó)大城市，包括紐約和灣區(qū)。香港的住房?jī)r(jià)格畸高么？不一定——因?yàn)橄愀鄣娜司�居住面積只有不到20平米，遠(yuǎn)少于美國(guó)大城市。香港住房的平均總價(jià)并不比美國(guó)大城市高。

　　也就是說(shuō)，香港人民和美國(guó)大城市人民，最終付出的用于購(gòu)房的總價(jià)大致是類似的，但由于香港的人均住房面積太小，同樣的錢，在香港買到的面積太少，于是單價(jià)就極高，這導(dǎo)致了香港人民極其嚴(yán)峻的住房壓力。但并不代表香港房?jī)r(jià)有泡沫——因?yàn)橄愀酆兔绹?guó)大城市的“平均每套總價(jià)/ 平均家庭收入”的比例類似的。

　　下面我們就來(lái)看看美國(guó)上述大城市的“平均每套總價(jià)/ 平均家庭收入”數(shù)據(jù)。

　　從下表可以看到（數(shù)據(jù)來(lái)源，trulia.com，美國(guó)統(tǒng)計(jì)局），曼哈頓、舊金山、山景城、劍橋這些熱點(diǎn)地區(qū)的中位數(shù)單套住房總價(jià)超過(guò)了100萬(wàn)美元。帕羅奧托和比弗利山甚至超過(guò)了200萬(wàn)美元。這些全美住房最貴的區(qū)域，其“中位數(shù)每套總價(jià)/中位數(shù)家庭年收入”比例，都達(dá)到了15-20左右。也就是說(shuō)，對(duì)于這些熱點(diǎn)地區(qū)的普通常住居民而言，需要不吃不喝15-20年，才能買的起一套普通的房子。而就全美而言，這一比例僅僅只有3出頭。

　　那么，在中國(guó)最貴的區(qū)域，這一比例會(huì)是多少呢？我們以北京為例來(lái)進(jìn)行計(jì)算，由于無(wú)法找到北京每套房的平均價(jià)格，我們改為計(jì)算如下一個(gè)公式： 

　　平均住房單價(jià)* 人均住房面積/ 人均收入

　�。ㄗ⒁猓�美國(guó)數(shù)據(jù)的分子分母用的都是中位數(shù)，而北京的分子分母用的都是平均數(shù)，因?yàn)閮傻刂荒苷业竭@樣的數(shù)據(jù)。因?yàn)榉肿臃帜付疾捎玫氖侵形换蚱骄�，這大致抵消了兩者的區(qū)別，使得這一數(shù)據(jù)大致上可比）

　　那么，北京的人均住房面積是多少呢？這并不是個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。按照北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，北京2015年的城鎮(zhèn)居民人均建筑面積是31.69平米，但這一數(shù)據(jù)是通過(guò)居委會(huì)登記資料采樣得到的樣本，這并不一定代表了所有常住人口的居住狀況。

　　根據(jù)《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2015》 8-14，2014年，在北京的國(guó)有土地上，年末實(shí)有住宅建筑面積為47610萬(wàn)平米，城鎮(zhèn)常住人口1859萬(wàn)，這樣算來(lái)，北京市2014年的城鎮(zhèn)常住人口人均住宅建筑面積為：25.6平米。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，北京2016年8月每平米均價(jià)為51558元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，2015年北京市城鎮(zhèn)人均總收入為5.97萬(wàn)元（這一口徑涵蓋了老、幼、非勞動(dòng)力在內(nèi)的所有人口），按8%名義增速計(jì)算，2016年預(yù)計(jì)為6.44萬(wàn)元。下面來(lái)進(jìn)行計(jì)算：

　　平均建筑面積單價(jià)* 城鎮(zhèn)常住人口人均住宅建筑面積/ 城鎮(zhèn)常住居民人均總收入

　　北京人均住房總價(jià)/ 人均年收入比= 5.16w* 25.6 / 6.44w = 20.5

　　可以看到，北京的這一比例較美國(guó)最貴區(qū)域的15-20倍，只是略高而已

　　我們可以粗略估算一下最核心的北京市西城區(qū)的這一比例，我們假設(shè)西城的人均住房面積是全市平均水平的8成，根據(jù)西城區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)字估算，西城區(qū)2016年的人均總收入約8.18萬(wàn)元，計(jì)算如下：

　　西城區(qū)人均住房總價(jià)/ 人均年收入比= 25.6 * 0.8 * 8.8w / 8.18w =22.03

　　西城區(qū)的房?jī)r(jià)收入比，只比美國(guó)最貴的區(qū)域高約10-20%

　　最后，香港的這一比例數(shù)據(jù)，由于只能找到統(tǒng)計(jì)屬公布的收入數(shù)據(jù)，人均面積無(wú)法獲得，平均房?jī)r(jià)也只能根據(jù)上述香港各區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)行粗略估計(jì)。經(jīng)過(guò)大致的計(jì)算，香港的這一比例，大致也是20左右。

　　所以我們最后會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是北京、香港，還是美國(guó)最貴的區(qū)域，人們?cè)敢庥脕?lái)購(gòu)房的家庭收入的比例，都是類似的。美國(guó)最貴的區(qū)域?yàn)椴怀圆缓?5-20，香港為20年左右，全北京為20.5年，西城區(qū)為22年。

　　看到這里，許多人會(huì)問(wèn)：

　　“怎么可能才20年？現(xiàn)在北京五環(huán)一套還湊活的大三居都是1000多萬(wàn)，家庭收入哪怕30萬(wàn)，也得至少30-50年不吃不喝才行”

　　“灣區(qū)人家20年買的是200多平的house，我們要買200多平，那得100年不吃不喝，你居然說(shuō)和北京和灣區(qū)的房?jī)r(jià)收入比一樣？！？！”。

　　如果看到這里還問(wèn)出這樣的問(wèn)題，那希望你回頭把上述邏輯都再看一遍。

　　這里做個(gè)小結(jié)：

　　中國(guó)的一線城市和香港類似，因?yàn)檎�府�?duì)土地供應(yīng)的控制，導(dǎo)致極少的人均居住面積，從而造成和收入相比而言極高的住房單價(jià)，這讓居住在其中的大部分普通人感到難以承受的住房壓力，從而覺(jué)得價(jià)格泡沫嚴(yán)重。然而通過(guò)客觀的計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于以北京為代表的中國(guó)一線城市和香港而言，人們用于購(gòu)買一套平均水平住房的平均收入年限，只比美國(guó)最貴的區(qū)域略高。

　　最后，再補(bǔ)充一下，北京和美國(guó)大城市的住房市場(chǎng)有以下幾點(diǎn)不同，大家可以自行加入下列因素再考慮一下上述比例是低是高：

　　1、北京無(wú)房產(chǎn)稅，美國(guó)大城市每1-2%不等房產(chǎn)稅

　　2、北京限購(gòu)，美國(guó)大城市不限購(gòu)

　　3、北京的貸款利率比美國(guó)大城市更高

　　4、北京年平均收入平均以7-8%增長(zhǎng)，比美國(guó)大城市增速更高

　　5、中國(guó)人民比美國(guó)人民可能更愿意在住房上進(jìn)行花費(fèi)

　　通過(guò)上述分析，我們發(fā)現(xiàn)，造成中國(guó)一線城市（包括香港）房屋單價(jià)畸高的最主要原因，是極低的人均住宅面積。這使得中國(guó)大城市的居民，在付出的平均總價(jià)/年收入比并沒(méi)有明顯畸高的情況下（也就是說(shuō)橫向比較并沒(méi)有顯著的泡沫），只能買到極其有限的居住面積，同時(shí)需要承擔(dān)極其高昂的每平米單價(jià)。從而產(chǎn)生了特別顯著的住房困難主觀感受。

　　同時(shí)我們也需要注意到，中國(guó)大城市的平均總價(jià)/年收入比，已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)比較高的地步，如果沒(méi)有大規(guī)模炒作泡沫的話，在往上難以有突破的空間。特別是對(duì)于限購(gòu)限貸幾乎全球最嚴(yán)格的中國(guó)一線城市而言，短期內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高的空間是很有限的。

　　三、生存空間被鎖死，一線居民苦難行軍

　　那么，在知道了問(wèn)題根源后，為了解決單價(jià)畸高的問(wèn)題，唯一的解決思路就是擴(kuò)大土地和住宅供應(yīng)，增加人均住宅面積，從而使得人們?cè)诳們r(jià)恒定的情況下，單價(jià)降低，能購(gòu)買的面積擴(kuò)大，住房困難的主觀痛苦感降低。

　　但我們都知道的是，中國(guó)的一線城市正在采取極其嚴(yán)格的土地控制，不斷的縮減土地供應(yīng)，甚至提出遠(yuǎn)期建設(shè)用地凈減少的目標(biāo)。這就導(dǎo)致上述這一唯一解決方案無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　下表是北京歷年的常住人口人均住宅面積變化情況（數(shù)據(jù)來(lái)源，北京歷年統(tǒng)計(jì)年鑒）。

　　從上圖可以非常直觀的看到，從2007年開始，北京的城鎮(zhèn)常住人口人均住宅建筑面積開始停止增長(zhǎng)，甚至緩慢下跌。也就是說(shuō)，北京每年新供給的房屋，已經(jīng)跟不上人口的增長(zhǎng)步伐。換句話說(shuō)：從2007年開始，北京的人均生存空間被鎖死了。也正是從2007年開始，北京的房?jī)r(jià)開始了爆發(fā)式快速增長(zhǎng)。

　　當(dāng)人均生存空間被鎖死后，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己的收入增加，并不能換來(lái)住房面積的擴(kuò)大，相反則帶來(lái)的是房屋單價(jià)的提高。人們努力奮斗的結(jié)果，并不會(huì)帶來(lái)共贏，而是成為一場(chǎng)零和游戲，只有那些收入增速超過(guò)平均速度的人，才能擴(kuò)大生存空間，而剩下的，則是被迫減少空間，直到退出游戲。2007年前，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的提高，帶來(lái)了大家的共贏，大伙的居住條件都在快速改善。而2007年后，因?yàn)槿司�面積的鎖死，對(duì)于大部分普通人而言，改善居住條件的希望，就越來(lái)越走向破滅。

　　下表是北京歷年住宅竣工面積，包括商品住宅和非商品住宅（數(shù)據(jù)來(lái)源為北京統(tǒng)計(jì)年鑒）。可以看到，2005年前，人均住宅竣工面積快速增加，2005年時(shí)，平均每人每年能新竣工達(dá)到2.35平米，這是一個(gè)很可觀的數(shù)字。到2015年時(shí)，這一數(shù)字下降到1.01平米。

　　需要注意的是，住宅竣工面積并不意味著住宅的凈增量。住宅的竣工-住宅的拆遷，才是凈增量。一方面，目前大城市的用地越來(lái)越依賴于舊改、拆遷，相比較于十多年前直接占用空地/耕地而言，這種存量改造置換的面積凈增比率是大大減少了。另一方面，住宅是有壽命的，如果以50年壽命來(lái)計(jì)算，人均每年凈竣工0.5平米，人均面積也只有25平米，何況現(xiàn)在許多建筑都在沒(méi)有達(dá)到使用壽命時(shí)就被拆掉。

　　至于未來(lái)，在嚴(yán)控特大城市規(guī)模，劃定建設(shè)用地紅線、生態(tài)紅線、耕地紅線等剛性約束前提下，以北京為代表的一線城市建設(shè)用地規(guī)劃大都保持穩(wěn)定，甚至有凈減少的要求。在這樣的大前提下，在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，一線城市的土地供給仍然會(huì)程縮減態(tài)勢(shì)，人均居住面積仍然會(huì)被鎖死。人們收入的提高，只會(huì)帶來(lái)住宅單價(jià)的增長(zhǎng)，而不會(huì)帶來(lái)人均住房的擴(kuò)大。

　　四、零和的生存競(jìng)賽讓一線房?jī)r(jià)終將站上世界之巔

　　那么，一線城市的房?jī)r(jià)最終會(huì)達(dá)到一個(gè)什么樣的水平呢？我們來(lái)進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的計(jì)算：

　　以北京市西城區(qū)為例，根據(jù)西城區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)估算得到，西城區(qū)2016年人均總收入為8.18萬(wàn)元。假設(shè)未來(lái)5年平均增速為7%，則5年后達(dá)到11.7萬(wàn)元。按照上面所說(shuō)的20倍人均面積總價(jià)/平均收入這一比例來(lái)進(jìn)行計(jì)算。5年后人均總價(jià)達(dá)到約240萬(wàn)元。假設(shè)西城區(qū)人均建筑面積為20平米，則均價(jià)達(dá)到12萬(wàn)元，也就是上表中香港島當(dāng)前的平均價(jià)格。這一價(jià)格水平，大致是現(xiàn)在的140%。也就是說(shuō)，未來(lái)5年，西城區(qū)房?jī)r(jià)的合理漲幅是約40%。

　　換成另一個(gè)角度。我們使用帕羅奧托來(lái)對(duì)比北京的中關(guān)村-上地-西北旺-永豐一帶的IT產(chǎn)業(yè)區(qū)。當(dāng)前帕羅奧托的中位數(shù)住房?jī)r(jià)格是230萬(wàn)美元，約1500萬(wàn)人民幣。根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析得到，中關(guān)村-上地-西北旺-永豐一代的住房?jī)r(jià)格中位數(shù)約700萬(wàn)，也就是說(shuō)，是帕洛奧拓的約1/2不到。

　　我們做一個(gè)稍微樂(lè)觀的假設(shè)，假設(shè)10年后，中關(guān)村-上地-西北旺-永豐一代的中位數(shù)家庭年收入，接近當(dāng)前2016年帕洛奧拓的水準(zhǔn)（12.6萬(wàn)美元，合83.2萬(wàn)人民幣）。且這一代的房?jī)r(jià)收入比率，和帕洛奧拓類似。那我們經(jīng)過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的小學(xué)算術(shù)題就可以得到：10年后，中關(guān)村-上地-西北旺-永豐的房屋中位數(shù)總價(jià)，會(huì)接近當(dāng)前帕羅奧托的1500萬(wàn)人民幣，比現(xiàn)在翻倍。

　　在房屋中位數(shù)總價(jià)大幅提高的同時(shí)，由于上述區(qū)域未來(lái)幾乎沒(méi)有多少住宅供給。在總價(jià)翻倍+人均面積鎖死同時(shí)生效時(shí)，結(jié)果就是住宅單價(jià)翻倍。那么一個(gè)可怕的后果就是，上述海淀IT產(chǎn)業(yè)區(qū)，在10年后，將會(huì)達(dá)到約15-20萬(wàn)每平米的平均價(jià)格。

　　這樣的高位翻倍，看似可怕，但并非不可能。過(guò)去5年，在全美房?jī)r(jià)大體保持穩(wěn)定的同時(shí)，只有硅谷核心區(qū)出現(xiàn)了大規(guī)模翻番。如果我們假設(shè)中國(guó)未來(lái)10年的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度約為硅谷互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)過(guò)去5年的平均增速。那未來(lái)10年“中國(guó)硅谷”的房?jī)r(jià)，則有很大的概率，會(huì)達(dá)到15-20萬(wàn)一平的全球平均最高單價(jià)——這將會(huì)是目前香港島較好區(qū)域的平均價(jià)格。

　　下圖為帕羅奧托過(guò)去5年中位數(shù)價(jià)格的變化圖，可以看到，從11-16年，這一地區(qū)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了翻番。

　　下圖為曼哈頓過(guò)去五年的房屋中位數(shù)價(jià)格變化圖，可以看到，曼哈頓的5年漲幅大約是30%左右，遠(yuǎn)低于硅谷核心區(qū)。同樣的我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去幾年，建國(guó)門-CBD一代的漲幅，也是落后于上地、西北旺、永豐這些IT產(chǎn)業(yè)區(qū)的。

　　總結(jié)一下上述論證過(guò)程和結(jié)論：

　　1、中國(guó)一線城市的平均住宅價(jià)格/平均收入比率，橫向比較，并沒(méi)有達(dá)到一個(gè)泡沫和離譜的水準(zhǔn)，目前的房?jī)r(jià)是合理、可控的。從短期來(lái)看這一比率已經(jīng)處于較高水平，短期內(nèi)大城市房?jī)r(jià)的上漲空間有限

　　2、中國(guó)大城市住宅單價(jià)昂貴的主要原因和香港類似，都是土地和住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺，人均面積極小，這使得人們對(duì)于住房困難的主觀感受非常直接

　　3、中國(guó)大城市未來(lái)的人均生存空間將繼續(xù)鎖死，人與人之間的競(jìng)爭(zhēng)成為零和游戲，平均收入的提升只會(huì)帶來(lái)住宅單價(jià)的提高而不會(huì)讓人均面積提升，只有收入跑贏大盤的人，才能獲得居住空間的改善

　　4、隨著大城市的收入，特別是IT、金融等產(chǎn)業(yè)收入的快速提高。中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)從中長(zhǎng)期看，仍然有50%以上的增值空間。特別是對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域而言，還可能會(huì)有翻倍的可能，從而在單價(jià)上達(dá)到類似、甚至超越香港的水準(zhǔn)，傲視全球

　　未來(lái)超越紐約、香港的房?jī)r(jià)，必然導(dǎo)致對(duì)于一線城市的大部分普通人而言，等待他們的，只能是自我縮減生存空間，從物理上逐漸消失（平均0.7的超低生育率）或離開。

　　和市場(chǎng)規(guī)律相違背的“嚴(yán)格控制特大城市規(guī)模”、“以地控人”、“以房控人”，最后的結(jié)果就是，中國(guó)最優(yōu)秀的年輕人，一代又一代進(jìn)入一線城市的鐵殼，然后其中的大部分會(huì)從基因上最終被消滅掉。

　　這不是一個(gè)聳人聽聞的預(yù)言，這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的小學(xué)數(shù)學(xué)問(wèn)題。