22城急凍式限購限貸后 有房企取消春節前拿地計劃

　　時代周報記者 劉巍 發自深圳

　　國慶長假從未像今年一樣伴隨著接連不斷的驚呼。

　　從9月30日夜間起，直到10月8日上海、南昌的政策落地，出臺新政的城市共22個，分別是杭州、昆山、北京、上海、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、福州、南昌。

　　“急凍”式調控

　　此次調控政策涵蓋了從一線、二線到三線的各個城市。

　　出臺政策的22個城市，大多數是去年到今年以來持續樓市暴漲的熱點城市。

　　從調控內容來看，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門等城市屬于“加碼”調控，堪稱“史上最嚴”。

　　深圳調控政策規定，非深圳戶籍購房要求由三年社保升級為五年；已有1套住房的，首付比例提高至七成。同時，深圳市戶籍成年單身人士包括利益人士在內，在本市限購1套住房—南京和蘇州也對單身人士（含離異）進行了限購。

　　隨著限購令出臺，多地房產成交量驟降。

　　長江證券(10.740, 0.12, 1.13%)研報顯示，過去一周其覆蓋的45個城市成交711.29萬平方米，環比下降35.76%。一線城市環比下降56.87%；二線城市環比下降33.75%；三線城市環比下降26.16%。一、二、三線庫存環比降3.21%、降1.84%、降0.43%。同比數據顯示，各線庫存分別比去年同期低21.96%、低19.65%、低7.77%。

　　10月6日，南京新購商品住房認購量為29套，不足5日150套認購量的五分之一，與之前每天300-500套的認購量相比，日認購量更是“斷崖式下跌”。

　　價格下跌的新聞也不斷涌現。

　　中央統籌規劃效應

　　22個城市在短短數日內密集出臺嚴厲限購令，顯然有中央政府統籌規劃的效應。

　　人民銀行行長周小川日前指出，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

　　“一線城市的限購令最為嚴厲，因為一線城市的房價都呈現出失控跡象。”地產專家、廈門大學管理學院教授戴亦一認為，此輪地產調控凸顯了中央政府希望在房價上限制一線、穩住二線，將資金引流進入三線城市幫助消化大量的房產庫存，“幫助解除地方政府的債務危機”，而各個一二線城市的地方政府顯然沒有這樣的愿望。

　　中國（深圳）綜合開發研究院旅游和地產研究中心主任宋丁亦認為，很多地方政府更希望發揮房地產帶動GDP增長的作用，缺乏打壓房價的動力。

　　并非每個城市都像深圳、南京一樣出現了驚人嚴厲的調控政策。

　　上半年的火熱，三線城市的去庫存進程還是得到了積極影響。

　　長江證券研報顯示，過去一周，三線去化微幅上升。23個城市去化周期為35.31周，環比降0.60%。一、二、三線城市分別為27.43周，環比降0.28%；32.00周，環比降1.39%；84.51周，環比升0.40%。同比低29.54%、低35.24%、低23.71%。

　　留有決策余地

　　戴亦一認為，此次調控政策的一大特點是，沒有規定實施期限，留有決策余地，“隨時可以調整，或者取消限購”。

　　房地產是我國GDP增長多年來重要的拉動力量，在2016年民間投資下滑、國民經濟下行壓力不斷增大的背景下，房地產業對于穩增長的作用不言自明。

　　經濟增長仍然在探底的過程中，戴亦一認為，此時對房地產進行調控，確實屬于“兵行險招”，考驗決策層。“與上屆政府常用的一刀切政策不同，目前的調控措施通常一城一策。”

　　“比如，一線城市的情況是庫存不足、人口不斷增加、購買力強勁，只有通過釜底抽薪式的限制購買力才有可能遏制房價暴漲。”戴亦一說。

　　同時，“中央政府希望能夠倒逼地方將科技創新、發展實體經濟作為主題，但地方政府更看重眼前的東西。”宋丁表示無奈。

　　“此輪調控并非要戳破泡沫，”宋丁表示，只是要將房產價格的階段性盲目上漲控制住。

　　接受時代周報采訪的地產專家均認為，短期內，房地產價格大幅度下降、“明斯基時刻”來臨的可能性并不大。宋丁認為，房地產價格仍然在一個大的上升周期中，只不過短期可能會“往下走一點”。

　　拿地節奏分化

　　上半年狂熱拿地的房地產企業，有人依然是原來的拿地節奏，也有人第一時間實行了急凍式收縮。

　　10月9日，位于北京大興亦莊經濟技術開發區II-6街區X84R3地塊，經過47輪的現場競價，最終被該地塊的一級開發商，博大新元以總價21.1億元競得，根據業內測算，該地塊樓面價大約為20824元/平方米，而根據規劃該地塊將全部建成自住房，銷售限價為2.3萬元/平方米—該宗地塊“基本無利潤可言”。

　　但亞豪機構市場部總監郭毅向媒體表示：“從現場競價的激烈程度和最終的成交結果來看，雖然有調控壓力在前，但房企對于北京住宅土地仍然饑渴。”在進入現場競價環節之前，該地塊已收到包括博大新元、K2、碧桂園、天恒、魯能、金隅、萬科、中鐵、首開住總聯合體等11家房企參與網上報價。

　　上海則在10月10日迎來國慶節后第一場土拍—青浦區西虹橋蟠臻路西側27-04地塊拍賣。本次競拍共吸引了前海人壽、聯美、啟迪協信等14家企業參加，經過185輪競拍后，前海人壽最終以12.47億元的價格競得宗地，成交樓面價約21986/平方米。該地塊為商辦、餐飲旅館業用地。

　　在深圳，業內人士亦不認為限購會引發房企的不安。有業內人士向媒體表示：“深圳市場上應該沒有房企會選擇降價。一是，房企不缺資金，不需要著急回籠；二是，降價都是因為市場供應量很大，各家競爭，才會導致降價，但深圳沒有這種情況。”業內人士預測，樓市新政需要一個季度去消化，但依然看好后市，入深戶很簡單，半年時間足矣。

　　同時，業內人士表示，在受到調控的城市，中小房企下半年可能因為銷售速度放慢而面臨現金流壓力。

　　據時代周報記者了解，某個上半年在全國激進拿地的閩系中型房企，原本在春節前還有著一個不短的拿地計劃清單。

　　目前，該房企春節前所有的拿地計劃已全部取消。