經濟觀察報 記者 田國寶

　　國慶假期前，在賣掉了位于河北燕郊的一套住宅后，劉波就一直在為是否賣掉第二套房產猶豫，北京突如其來的調控讓他下定了決心，10月11日，他低價出售了燕郊的第二套房產，補足了他在北京新購別墅的首付款。

　　張俊是另一位最近賣掉燕郊房子的人，從8月起，張俊就開始拋售環京的房產。作為燕郊本地一家代理銷售公司的中層，他在環京地區擁有7套房產，他在持續近兩年的環京樓市熱潮中嗅到危機，“已經出手4套了，現在在燕郊和香河還有3套”。

　　無論是置換需要的劉波，還是純粹投資的張俊，他們出售房產時，環京樓市已經進入階段性高點。9月，燕郊一些項目售價超越3萬元，大廠房價也向2.8萬元挺進，香河、固安等也普遍進入2萬元時代。

　　進入10月份，無論一手房市場報價，還是二手房市場掛牌價，均未有太大幅度的波動，但實際成交的量價已經出現明顯變化，“成交量可以說陷入谷底，成交的也都是低價房�！睆埧≌f。

　　一直關注燕郊樓市的劉波發現，最近燕郊鏈家二手房供應量顯著增加，“每天都新增近百套。”短短幾天時間，鏈家掛牌房源總量已經越過萬套，這意味著10月份有上千套房源進入二手房市場。在燕郊二手房市場，鏈家市場份額是四分之一左右。

　　張俊認為，即便沒有北京調控政策，環京房價繼續上漲的可能也不大，“去年半年漲了50%，今年半年漲了100%，盤整是早晚的事。”

　　投資客信心動搖

　　大學畢業后，劉波一直在北京工作，今年從一家文史研究機構辭職創業，運營了一個在燕郊樓市頗有影響力的微信公眾號。

　　今年7月，他看中了位于北京平谷的一套別墅，并在9月賣掉了燕郊第一套房產作為首付款。

　　劉波在燕郊共有3套房產。國慶節前，他一直在猶豫要不要賣掉第二套房子，不賣，別墅的月供壓力大，賣了，擔心房價還會漲。

　　但北京調控政策出臺，首套房首付由原來的30%提高至普通住宅35%和非普通住宅40%；二套房普通住宅首付提高至50%，非普通住宅首付提高至70%，而且實行“認房認貸”。

　　這使他的別墅首付增加了10%，再加上“認房認貸”政策，他不再糾結了。國慶長假一結束，劉波開始賣房子，他需要在20天內拿到50萬現金，“總價比市場價優惠近40萬”。一位燕郊本地的購房者與劉波簽訂了交易合同。

　　出售兩套燕郊的房產，讓劉波以400萬的首付，實現了北京的別墅夢。在他為群主的一個房產投資微信群中，雖然很多人對未來依然保持樂觀，但一部分人的信心已經動搖，一些投資客開始計劃出售房產。

　　鏈家的房源數據也間接呼應了這一動向，截至10月12日，燕郊鏈家掛牌在售的二手房房源達到創紀錄的10151套，10月之前，這一數字剛剛突破9000套大關。這意味著10月份以來，鏈家新增了上千套二手房源。

　　與劉波把燕郊的房產置換到北京不同，張俊是一個典型的投資客，他在環北京地區同時負責多個項目的分銷工作，從業背景為他做房產投資提供了極大便利。

　　“先是把河北永清的1套賣了，接下來又把天津武清的2套也出手了，房本都還沒下來�！绷硗�，他把在燕郊一個品質相對較差的房產也賣出了。當問到4套房賺了多少錢時，他趕忙擺擺手，“不值得一提�！�

　　在張俊看來，從2015年5月持續至今的環京樓市熱潮，一方面與京津冀協同發展戰略有關，包括北京產業疏解政策、交通改善，使得環京樓市成為北京樓市外溢剛需和投資者首選；另一方面也與整體經濟形勢有關，“手里有錢的，除了買房干啥也不太好�！�

　　北京調控政策出來后，張俊為自己提前賣掉武清和永清的房產而得意，“如果有影響，最先被打回原形的肯定的是這些環京外圍地區，北三縣尤其是燕郊因為地理優勢，可能不會那么慘。”

　　最近他打算把香河的房子也賣掉，“香河是6000多（元）買的，現在價格在18000元左右�！彼�覺得，價格上漲周期已經到了一個頂峰，繼續上漲的幅度不會太大；另外，北京的調控新政也讓他后怕，“如果北京房價跌了，環京地區會更慘淡”。

　　在整個燕郊購房者群體中，來自北京及全國的投資客占到7成左右，環北京其他縣市比例更高，“投資就是為了賺錢，一旦感覺價格高點來臨，肯定會套現，我覺得近期二手房源增加是個風向。”張俊表示。

　　成交低迷

　　目前，燕郊仍舊沒有一手房在售項目，中興和園二期、首爾甜城三期等項目計劃在第四季度開盤。

　　香河地區在售的一手房項目也較少，大廠地區有孔雀城等幾個項目在售，但開發商報價普遍在2萬元到2.7萬元。

　　由于三河市房管局網站已經無法打開，記者暫未獲取到燕郊近期一手房相關成交數據。從從9月初至今，燕郊一直未有新項目銷售。

　　官方統計數據顯示，9月，大廠新建商品住宅成交512套，日均成交量為17套。10月11日、12日兩天共成交了8套；香河9月累計成交了6051套，日均成交量均在200套以上，10月10日當天成交量為65套。兩地日均成交量遠遠小于9月。

　　張俊所在公司參與大廠、香河和燕郊多個項目的分銷，根據他觀察，10月以來，環京樓市成交量大約減少了近3/4，“原來轉化率基本在20%左右，比如說今天來了100個人看房，最后有20個人能成交，現在成交5個就不錯了。”

　　二手房也面臨著同樣情況。

　　燕郊興達二手房一名中介介紹，進入10月，少量成交主要集中在折價二手房中，“比如一套房子業主報價3萬元，9月時，業主稍微優惠點就成交了，現在基本沒可能，除非比市場價低兩三千元吧，但也不一定會成交。”

　　他發現，10月與之前有一個明顯的區別，原來由于價格持續上漲，業主出售意愿不強，優質房源少，“很多業主從1萬元的時候就掛上了，就是不賣。”現在，業主出售意愿強烈了，但購房者觀望情緒濃了。

　　10月11日，燕郊鏈家二手房一名中介告訴記者，9月燕郊鏈家每天平均成交量在15套左右，“10月份到現在成交量還不如9月一天的成交量，賣房的越來越多，每天看房的人也不少，但真正成交的很少。”

　　鏈家二手房成交統計數據是，7月份為411套，8月份為252套，9月份為424套，截至10月12日，10月份還沒有任何成交記錄。

　　房價開始松動

　　今年4月，廊坊市政府出臺的“廊九條”中有一個重要規定，商品房銷售實施備案價制度，項目銷售價格不得高于備案價的10%，這一政策初衷是為了控制本地房價快速上漲。但也造成官方數據和市場數據的巨大差異。

　　實際上，開發商往往通過加價或綁定車庫等方式規避影響。

　　由于相對權威的官方數據和市場實際成交數據巨大差異，一手房領域難以準確判斷價格波動情況。大廠房管局數據顯示，9月份平均全縣成交均價價為每平方米9648元，10月11日當天平均成交均價為9030元。

　　整體而言，在一手房領域，目前環北京地區價格并沒有出現較大的波動，但開發商的報價已經出現松動跡象，中興和園二期開盤銷售均價由原來的27000元調整至25000元。

　　二手房價格變化明顯一些。以燕郊為例，鏈家成交數據顯示，9月首爾甜城、潮白家園、灣仔城等成交均價普遍在每平方米30000元左右。但不同機構的中介均表示，首爾甜城已經有業主把售價降至26000元出手。

　　張俊認為，現在說房價松動還為時尚早，因為成交的都是業主著急出售的折價房，只能說正常價格成交少了。如果成交一直低迷，不排除有一些投資客會主動降價出售，一旦信貸方面再出臺嚴格的政策，投資客集中拋售房產，不排除引發價格大幅度下跌�！�

　�。☉�受訪者要求，劉波、張俊為化名）