三四線房企發債疑遭終止 交易所或落地更嚴厲監管

　　周子崴

　　10月19日，關于房地產企業交易所發債遭遇"一刀切"暫停的消息在市場引起軒然大波。

　　多位券商人士在接受經濟觀察報采訪時也并未使用"一刀切"的說法，不過房企發債項目監管出現收緊跡象。經濟觀察報注意到，9月份以來確有部分房企項目在審核階段停滯不前。

　　9月下旬，一則關于交易所調整房地產公司發債審核制度的消息出現在市場，而審核收緊的現狀則被部分券商人士解讀為為即將正式出臺的房企發債監管新規做準備，"這次全停，然后才會出標準。"北京某大型券商固收部門負責人向經濟觀察報表示。

　　審核收緊

　　"交易所不會明確地暫停，或者告訴你有怎樣的變化，但是最近確實有很多三四線城市的企業發債項目都終止了。"北京一位券商承銷人士告訴經濟觀察報。

　　從上交所公司債券項目信息平臺查閱的信息顯示，貴陽城南地產（集團）有限公司2016年非公開發行公司債券顯示為終止狀態，其更新日期為10月19日；融信集團購房尾款2號資產支持專項計劃則在10月12日終止。

　　9月份以來，狀態停留在"已反饋"的房企相關項目共14個，其中13個項目自審核狀態最新更新至今等待時間已有月余。

　　在前述承銷人士看來，審核的收緊應該是確鑿的，"整個國家層面對房地產企業發債融資是處于收緊狀態，但交易所不會發文說房地產企業的業務就不做了，只會說材料上報后會受理，但很可能得不到進一步的處理。"

　　從實際案例來看，并非所有房企均無法通過交易所審核。9月下旬以后項目狀態顯示"通過"的房企有兩家，為廣州市時代地產集團有限公司2016年公開發行公司債券和頤和地產集團有限公司2016年非公開發行公司債券，兩家房企發行規模分別為35億元和36億元。

　　9月下旬，《關于房地產業公司債券的分類監管方案（試行）》流出，引起市場關注，其中內容包括明確發債準入門檻和進行分類管理，這意味著對房企發債的監管將進一步趨于嚴格。另有大型券商固收部門負責人則將目前出現的收緊跡象解釋為是在為房企發債的相關新政落地做準備，"這次全停，然后才會出標準"他說。

　　申萬宏源(6.400, 0.03, 0.47%)10月20日發布的研究報告中也有類似的解讀。報告稱，上交所確有可能從本周起通過窗口指導的方式暫停了所有地產公司債的發行，深交所也將很快跟進。但暫停發行的主要目的是為了等待地產公司債發行新規的頒布，新規頒布后將重啟發行。

　　監管或將趨嚴

　　按照此前市場流傳的文本，房企發債將實施分類監管。房企發行公司債的硬性條件包括達到為主體評級AA級及以上；為境內上市公司、以房地產為主業的央企，和中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企等條件。

　　在此基礎上，交易所對發債企業實施分類，按照總資產、最近一年末營業收入、凈利潤、資產負債率等指標將發債企業分為"正常類"、"關注類"、"風險類"三種，除"正常類"可以正常審核以外，"關注類"和"風險類"則需要根據不同情況明確契約條款或者增信。

　　事實上，自2015年年初公司債擴容以來，該品種發展迅猛，而房地產企業也迅速成為公司債發行的主力軍，發行公司債成為房地產企業融資的重要路徑。Wind統計數據顯示，2016年前8個月，房地產行業上市企業的債券發行量共990只，超過2015年全年總數。截至9月19日，房地產企業發行規模已經突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。

　　對于券商而言，此前呈爆發式增長的房企業務如若收緊審批，也將帶來考驗，已有券商人士心存疑慮："如果政策明確，那么地產債近期也就做不了了，即使你申報了也不會產生效益。"

　　7月份，來自保薦機構專題培訓會議上的一則要求指出，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款，彼時對房企融資的從嚴監管已如箭在弦。目前，對于分類監管政策的落地尚無時間表，不過房企發債審核標準將更為嚴格。"即使是大的公司，從各種融資途徑綜合來看，加在一起風險還是很大的，以前大家買地產債主要邏輯是賭房地產價格的上漲，他們儲備的地會升值，房產也會升值，但是現在在調控的基調下，階段性地應該不會再漲了，包括監管層和投資者都會更加審慎，警惕風險，要求去杠桿。"前述承銷人士坦言。