2016年前三季度土地市場綜述

　　1-9 月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 1.5 億平方米,同比下降 6.1%,降幅較 1-8 月收窄 2.4 個百分點;1-9月份,土地成交價款 5569 億,同比上漲 13.3%,增幅較 1-8 月擴大 5.4 個百分點。隨著金九行情如期爆發(fā),市場銷售熱度持續(xù),而由于土地價格持續(xù)上行，以及房企融資監(jiān)管預(yù)期逐步趨嚴，看到開發(fā)商補庫存略有力度同比依然略有下降。從跟蹤的重點城市土地成交情況來看,一線城市成交面積同比下降,主要與政府供地節(jié)奏有關(guān)，而二三線城市土地成交延續(xù)改善節(jié)奏。

單月土地購置面積

土地購置面積累計同比

百城土地成交金額結(jié)構(gòu)

百城土地成交金額同比增速

　　重點城市土地成交溢價率

　　9 月份,100 個大中城市中,一、二、三線城市土地市場溢價率分別達 47.3%、83.4%和 93.7%。其中一線城市雖有所下滑,但依然保持高位,二線城市穩(wěn)步增長,三線城市溢價率較上月增加 47.2 個百分點,創(chuàng)歷史以來新高, 土地市場也存在向三線城市傳導(dǎo)的趨勢。

土地成交均價累計同比

土地成交溢價率

　　從細分城市數(shù)據(jù)來看，今年住宅成交用地溢價率排名前十的城市分別為：東莞、合肥、無錫、深圳、廈門、上海、蘇州、南京和南寧，與當(dāng)前市場銷售火爆的區(qū)域基本保持一致。從增量情況來看，今年住宅用地成交溢價率較 15 年相比增幅排名前十的城市分別為：東莞、合肥、無錫、廈門、南寧、佛山、上海、深圳、廣州。其中合肥、廈門、上海、深圳、廣州也是在本輪回暖周期中量價改善最為明顯的核心一二線城市。

　　一二線核心城市的土地市場熱度最為明顯，同時部分強三線城市也受益?zhèn)鲗?dǎo)。發(fā)現(xiàn)本輪回暖的強三線城市均是受周邊主流核心一二線城市傳導(dǎo)效應(yīng)明顯的城市，如東莞、佛山、惠州等明顯受益于廣州、深圳市場熱度的傳導(dǎo)和輻射，近期量價齊升的成都、鄭州也對周邊如瀘州、平頂山等三線城市的去化改善存在著明顯的外溢效應(yīng)。

宅地成交溢價率前十

宅地成交溢價率增幅前十

三線城市宅地成交溢價率前十

三線城市 宅地成交溢價率增幅前十

　　發(fā)債房企拿地情況

　　梳理了從 14 年至今發(fā)行過公司債的房企情況，發(fā)債房企從 14 年開始拿地力度逐年下降，15 年發(fā)債房企平均拿地金額占銷售金額比重達 86.02%，進入 16 年發(fā)債房企較好的控制了拿地支出，截止 9 月末發(fā)債房企拿地金額占銷售金額比重進一步下降至 47.8%。

　　發(fā)債房企中以萬科、保利為首的大中型房企投資態(tài)度相對謹慎，拿地金額占銷售金額比重

　　均在平均水平以下，這些房企大多是此前已經(jīng)完成市場布局的轉(zhuǎn)型或已儲備了豐富的土地資源，在當(dāng)前高位的土地市場，這些房企的拿地力度相對 15 年均有不同程度的縮小。

　　同時觀察到今年以來停止拿地的發(fā)債企業(yè)以轉(zhuǎn)型房企和小型房企為主，一方面這些企業(yè)開發(fā)規(guī)模較小，紛紛借助本輪回暖周期的契機加速去化，以實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，而另一方面當(dāng)前土地市場地價高企，開發(fā)商參與土地市場的門檻越來越高，導(dǎo)致獲取土地資源難度加大。

　　而在今年回暖周期中拿地力度較大的房企中，一方面受益于房企多元融資渠道的暢通，使得這些房企得以提高杠桿，加速布局，另一方面在于這些房企借著本輪順周期的機遇完成戰(zhàn)略布局的轉(zhuǎn)型，順勢加杠桿完成二三線城市向一二線城市的戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)型。

發(fā)債房企拿地節(jié)奏變化

　　發(fā)債房企高溢價率拿地梳理

　　在大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾持續(xù)激化，造成本輪核心城市的土地成本和溢價率都遠程過往情況，各個層級房企對于高成本土地皆有參與，且部分中小房企土地成本占銷售金額也確實相對較高。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)整理，共有 20 家發(fā)債房企今年合計在 14 個城市拿地過 48 宗單價或總價排行在市場前 100 的高價土地。48 塊土地的產(chǎn)出城市中，一線城市貢獻 13 宗，平均溢價率達 77.6%，二線城市貢獻33 宗平均溢價率達 114.1%，三線城市貢獻 2 宗平均溢價率達 308.9%。

　　具體到城市方面，發(fā)債房企分別在上海和南京獲取 12 宗和 11 宗高價土地，其次在蘇州和杭州分別獲取 6宗和 5 宗高價土地，廈門市有 3 宗高價土地被發(fā)債房企獲得，合肥和武漢分別各有兩宗發(fā)債房企獲取的高價土地，北京、鄭州、福州、石家莊、天津、佛山和珠海各有一宗發(fā)債房企高價獲取的土地。從高價土地的城市軌跡來看，發(fā)債房企高價取地的情況基本還是聚焦在一二線核心城市和強三線城市。

一二三線城市高價土地溢價率

一二三線城市高價土地宗數(shù)

發(fā)債房企高價拿地城市分布情況

　　從企業(yè)層面來看，曾高價拿地且溢價率在 150%以上的房企分別有格力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、金地集團、陽光城和信達地產(chǎn)等，可以看到本輪發(fā)債房企中高價拿地的企業(yè)大多為具備資金優(yōu)勢或融資渠道暢通的國企。此前就曾強調(diào)，央企和國企的資源稟賦和資金實力使得他們能夠從容調(diào)度資金，在土地市場上更容易攻城略地。

　　綜合企業(yè)規(guī)模和拿地情況來看，認為大中型房企雖然存在高價拿地的現(xiàn)象，但憑借其自身規(guī)模優(yōu)勢和品牌影響力，疊加城市布局合理，其高價獲取的項目在盈利能力方面仍具有一定的保障程度。需要警惕的是規(guī)模相對偏小的房企在非核心城市獲取高價土地，高企的成本對企業(yè)未來盈利空間形成一定的擠壓。

發(fā)債房價高價拿地梳理