上海收緊住房信貸樓市或進(jìn)入高位橫盤

　　繼深圳、杭州等地近期升級(jí)樓市調(diào)控措施之后，昨日，上海市也對(duì)樓市調(diào)控措施予以升級(jí)。多位接受上證報(bào)采訪的房產(chǎn)專家認(rèn)為，此次樓市新政旨在抑制投資及投機(jī)行為，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)有積極意義。但由于上海庫(kù)存規(guī)模不足，此次調(diào)控能否讓房?jī)r(jià)明顯下行還有待觀察。

　　上海市住建委11月28日公布，自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　同日，上海市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，在區(qū)分首套和二套購(gòu)房的前提下，調(diào)高對(duì)第二套改善型購(gòu)房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%，以及對(duì)第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。

　　上海市相關(guān)部門還表示將加大商品住房用地供應(yīng)，確保2016年商品住房用地供應(yīng)同比增加。

　　東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)華偉對(duì)上證報(bào)記者表示，上述調(diào)控政策對(duì)高端住宅需求的影響比較有限，對(duì)中低端住宅需求則起了一個(gè)延遲的作用。本質(zhì)上，此次出臺(tái)的政策是以犧牲成交量來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使其在高位橫盤。

　　在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來，此次上海升級(jí)調(diào)控政策是意料之中的事。他解釋稱，上海在10月出臺(tái)“滬六條”后市場(chǎng)降溫，成交量下滑，但是成交價(jià)格還在上漲。10月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達(dá)到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒有消除。

　　“此次出臺(tái)的舉措顯示出地方政府對(duì)樓市調(diào)控的決心。而且最近幾周高價(jià)房成交比較活躍，也帶動(dòng)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，可能對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。”

　　從舉措來看，此次上海樓市政策的調(diào)整著重于信貸政策。盧文曦認(rèn)為，限購(gòu)方面上海已經(jīng)處于較為嚴(yán)格的措施，再趨嚴(yán)的話會(huì)損傷合理居住需求，相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。原先信貸政策只認(rèn)房，不認(rèn)貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調(diào)整后的政策既認(rèn)房又認(rèn)貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認(rèn)定是第二套，對(duì)改善型購(gòu)房者沖擊尤為明顯。當(dāng)前中環(huán)以內(nèi)置換買家達(dá)到九成，外環(huán)平均到九成，意味這部分客戶會(huì)受到制約，而且是查全國(guó)征信，覆蓋范圍要大很多。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨三個(gè)壓力：一是庫(kù)存規(guī)模相對(duì)不足，亟須通過政策調(diào)整來實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的平衡；二是房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)依然比較明顯，控制房?jī)r(jià)的難度還是較大；三是看漲預(yù)期依然較強(qiáng)烈，亟須通過政策進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)。“上海此次政策內(nèi)容，直擊當(dāng)前房貸市場(chǎng)、房?jī)r(jià)等核心問題，調(diào)控積極有效，也有很強(qiáng)的針對(duì)性，對(duì)于高杠桿買房等行為有一個(gè)較為明顯的管制作用。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次樓市新政主要是抑制投資投機(jī)或炒房需求，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)有積極意義。可以預(yù)見的是，到年底前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量會(huì)有所下滑，大漲的可能性已經(jīng)不大，市場(chǎng)重回平穩(wěn)是大勢(shì)所趨。

　　此外，天津也升級(jí)了房貸調(diào)控政策。來自中國(guó)人民銀行天津分行官網(wǎng)的消息，11月25日，該行會(huì)同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理工作的通知》，進(jìn)一步調(diào)整天津市差別化住房信貸政策。主要內(nèi)容如下：對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的，最低首付款比例為30%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例為40%；但對(duì)非天津市戶籍居民家庭，在天津市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。