國(guó)務(wù)院2016 年10 月印發(fā)了《推動(dòng)1 億非戶籍人口在城市落戶方案》，方案目標(biāo)是在“十三五”期間戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1 個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300 萬(wàn)人以上。參考國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委公布的《2015 年中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，截至2015 年末，全國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.47 億人，1億非戶籍人口落戶目標(biāo)則占到總流動(dòng)人口數(shù)量的40%，而以2013 年末全國(guó)流動(dòng)人口居住方式來(lái)看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例為0.3%，租住私房比例為67.3%，在現(xiàn)居地購(gòu)房比例為8.6%以及其他（如宿舍、工地工棚、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）占比為23.8%，我們認(rèn)為這一現(xiàn)狀還將在可見(jiàn)的未來(lái)延續(xù)，租房將是解決新城市人居住需求的主要手段。

全國(guó)流動(dòng)人口居住方式有超過(guò)2/3 源于租住私房

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畢業(yè)大學(xué)生構(gòu)成租房的一大需求群體

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　　全國(guó)各城市租賃市場(chǎng)主要面向三類人群：1）非本地生源且落戶于就讀地的高校畢業(yè)生；2）流動(dòng)人口中的非農(nóng)人口，租房占比為52.3%；3）流動(dòng)人口中的農(nóng)業(yè)人口，租房占比為69.8%。我們以高校畢業(yè)生和流動(dòng)非農(nóng)人口人均租房支出900 元/月，流動(dòng)農(nóng)業(yè)人口人均租房支出400 元/月估算，2015 年全國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到近1.1 萬(wàn)億元/年。

　　流動(dòng)人口增速伴隨著城市化率接近60%已經(jīng)出現(xiàn)放緩。流動(dòng)人口是住房租賃市場(chǎng)的主力軍，全國(guó)流動(dòng)人口在2000 年僅有約1.21 億人，在經(jīng)歷了10 年的快速增長(zhǎng)后（10年復(fù)合增速6.2%），2010 年全國(guó)流動(dòng)人口已上升至2.21 億人。而在2010 年之后，流動(dòng)人口增速開(kāi)始放緩，近5 年的平均增速只有2.3%，且在2015 年出現(xiàn)了首次負(fù)增長(zhǎng)（-2.4%）。

2009-2016年中國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模

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　　中國(guó)多數(shù)城市的租房負(fù)擔(dān)（租金/收入比）在20~30%的合理區(qū)間，租金未來(lái)漲幅主要看收入提升速度。國(guó)際上將租金/家庭收入=30%定義為租金負(fù)擔(dān)合理的分界線，美國(guó)在上世紀(jì)80~90 年代租金負(fù)擔(dān)水平在24~28%區(qū)間波動(dòng)，之后慢慢提升至當(dāng)前的30%水平；歐洲各主要國(guó)家當(dāng)前的租金負(fù)擔(dān)平均值為30%，其中英國(guó)和西班牙的負(fù)擔(dān)較高，比值接近40%；而在香港，租住私人住房時(shí)租金負(fù)擔(dān)在25~27%之間，但大量的公營(yíng)租用房屋和非住宅類房屋將租金負(fù)擔(dān)平均值拉至15%水平。我們通過(guò)計(jì)算一二線城市的平均租金/家庭收入比值，來(lái)衡量各城市的租金負(fù)擔(dān)是否合理。家庭收入有兩種計(jì)算口徑：1）一般收入家庭口徑：用各城市統(tǒng)計(jì)局披露的城鎮(zhèn)人均可支配收入，結(jié)合各城市家庭戶均規(guī)模可計(jì)算出家庭可支配收入；2）高收入家庭口徑：參考智聯(lián)招聘發(fā)布的2016 年夏季白領(lǐng)平均薪酬（扣除個(gè)稅和五險(xiǎn)一金），并假設(shè)家庭收入由兩名白領(lǐng)貢獻(xiàn)，計(jì)算出高收入家庭可支配收入。平均租金則是假設(shè)家庭租住套均70 平米的住宅，并結(jié)合各城市當(dāng)前平均住宅租金，計(jì)算出家庭每月的租金支出。我們估計(jì)，在一般收入家庭的口徑下，大多數(shù)二線城市的租金/收入水平位于20~30%區(qū)間，只有北京、上海、深圳和廈門(mén)超過(guò)了30%；而在高收入家庭口徑下，大多數(shù)二線城市租金負(fù)擔(dān)水平僅為10~20%，整體而言，我們認(rèn)為中國(guó)多數(shù)城市的租金負(fù)擔(dān)處于合理水平區(qū)間，租金未來(lái)漲幅將主要依賴于家庭收入的增長(zhǎng)。

大多數(shù)二線城市的租金/收入水平在20~30%區(qū)間

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美國(guó)租金負(fù)擔(dān)水平近幾年接近30%

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歐洲各國(guó)租金負(fù)擔(dān)水平一覽

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CPI——租賃房房租近5 年漲幅在2%上下

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　　估計(jì)核心20 個(gè)城市的中端以上住房租賃市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)年租金2500 億元以上。由于長(zhǎng)租公寓品牌主要集中在外來(lái)人口多且購(gòu)房壓力大的一二線城市，我們選取了20 個(gè)具有代表性的核心一二線城市，對(duì)各個(gè)城市中端以上房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行了測(cè)算，我們預(yù)計(jì)核心20個(gè)城市中高端市場(chǎng)總規(guī)模將超過(guò)年租金2500 億元，占到全國(guó)租賃市場(chǎng)蛋糕的20~25%。

20 城市中高端租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算表

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