物流地產(chǎn)行業(yè)是目前地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)增速最快的子領(lǐng)域，也是政策上最為支持的領(lǐng)域。物流地產(chǎn)在國內(nèi)起步較晚，近幾年的供應(yīng)一直處在40%~60%左右的增速，2010年-2015年復(fù)合增速達(dá)到46.1%。而住宅、商業(yè)、寫字樓等已告別高速增長的時代，2010年-2015年復(fù)合增速均小于10%。在政策方面，住宅涉及民生，目前政策的定位是“房子是用來住的，不是用來炒的”，政府在房價上漲過快時往往采取打壓手段抑制需求，而物流地產(chǎn)主要為生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府在政策上也給予較多的支持。

過去5年，物流地產(chǎn)與各類傳統(tǒng)物業(yè)相比增長最快

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　　全行業(yè)增長平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資增長迅速。根據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2015年全國通用倉庫面積達(dá)9.55億平米，2014年為9.1億平米，同比增長約5%，這一增速相對穩(wěn)定。與之相對應(yīng)的是倉儲固定資產(chǎn)投資增長迅速。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年全國倉儲固定資產(chǎn)投資達(dá)6620.15億元，同比增長28.3%，2011-2015年的復(fù)合增速達(dá)到28.4%。遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)總投資16.2%的增速。

2013-2015年中國倉儲面積分析

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2011-2015年中國倉儲固定資產(chǎn)投資

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　　高標(biāo)準(zhǔn)倉庫占比僅約2%，但增長迅速。截至2015年底全國通用倉儲面積雖已達(dá)到9.55億平米，但其中高標(biāo)準(zhǔn)倉庫占比非常小。根據(jù)高力國際估算，2015年底完工投入使用的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫面積約2000萬平米左右，占通用倉總量的2%左右。高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的供給增速也明顯高于倉儲總量的增速，根據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)，2010年以來，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)增速一直在40%~60%左右，2015年高標(biāo)準(zhǔn)倉庫新增供應(yīng)約700萬平米，增速達(dá)到54%，而同期倉儲總量的增速僅在5%。

2015年，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫約占通用倉倉儲總面積的2%

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2011-2015年中國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)面積

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　　高標(biāo)準(zhǔn)倉供應(yīng)方集中度高。中國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)方集中度非常高，普洛斯（GLP）是業(yè)內(nèi)的龍頭，2015年普洛斯的供應(yīng)面積達(dá)到1180萬平米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，普洛斯約占行業(yè)前十份額的55%。 2016年普洛斯供應(yīng)面積達(dá)到1490萬平米，行業(yè)前五供應(yīng)合計(jì)達(dá)到2070萬平米。

2016年中國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫前五供應(yīng)面積

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　　區(qū)域分布上，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫分布仍以三大都市圈為主。產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)是高端物流地產(chǎn)行業(yè)最重要的兩大需求。目前高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的布局也與經(jīng)濟(jì)、人口等指標(biāo)密切相關(guān)。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2015年底存量的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫布局中以三大都市圈為主，其中長三角區(qū)域最多，僅上海就有接近600萬方的存量。長三角區(qū)域是中國經(jīng)濟(jì)最為活躍的區(qū)域之一，地處平原地帶，交通網(wǎng)絡(luò)密布，電商經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，屬于江浙滬包郵區(qū)，對物流地產(chǎn)的需求大。而從目前開發(fā)商拿地情況看，未來城市布局還是以三大都市圈為主，特別是核心城市周邊的二三線城市，如廊坊、東莞、佛山等。另外部分具有人口和經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)的省會城市如昆明等也有新增供應(yīng)。

2015年底主要城市高標(biāo)準(zhǔn)倉庫存量

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　　高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)增長迅速，但仍供不應(yīng)求。2010年以來，中國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)增速一直在40%~60%之間，在持續(xù)的高增長下，租金一直在上漲，空置率普遍處于低位，與同期寫字樓空置率接近，依舊是供不應(yīng)求狀態(tài)。

全國主要物流片區(qū)平均租金一直在增長

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2015年第四季度，主要城市物流地產(chǎn)空置率

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　　國內(nèi)消費(fèi)增長持續(xù)，零售尤其是電商增長為高標(biāo)準(zhǔn)倉庫需求帶來增量。國內(nèi)消費(fèi)的增長尤其是電商行業(yè)的增長是高標(biāo)準(zhǔn)倉庫增長的主要動力之一。零售行業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫需求的帶動主要來源于三個方面：1）零售行業(yè)整體的增長推動對倉儲需求的增長，國內(nèi)零售行業(yè)目前還維持著10%以上的增速，帶動倉儲需求的增長；2）電商行業(yè)滲透率增加帶動對倉儲需求的增長，目前零售行業(yè)中網(wǎng)購規(guī)模在持續(xù)擴(kuò)大，相同的交易規(guī)模下，電商比傳統(tǒng)零售行業(yè)需要的物流倉儲面積更大，是將傳統(tǒng)零售中對商鋪、購物中心等的需求轉(zhuǎn)移成對于物流地產(chǎn)的需求；3）電商更傾向于使用高端的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫以提升效率降低物流成本。根據(jù)普洛斯的研究，同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳統(tǒng)零售的3倍左右，每平米的物流倉儲面積約能支撐7萬元左右的交易額，按這個測算目前電商行業(yè)規(guī)模為4.7萬億元，對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫儲的需求就在6700萬方左右，遠(yuǎn)超目前供給。如果按電商行業(yè)每年18%增速的發(fā)展，僅電商行業(yè)的發(fā)展就能支撐高標(biāo)準(zhǔn)倉庫儲市場按每年40%增長發(fā)展至2021年。

2006-2016年中國社會消費(fèi)品零售總額及增速

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2012-2016年中國網(wǎng)絡(luò)購物規(guī)模及增速

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