2017年中國(guó)全裝修行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景預(yù)測(cè)

2017/7/19 11:38:06　來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)　【字體：大中小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】

核心提示：全裝修是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將住宅交付最終用戶前，住宅內(nèi)所有功能空間及固定面、管線全部作業(yè)完成，套內(nèi)水、電、衛(wèi)生間等日常基礎(chǔ)配套設(shè)備部品完備，達(dá)到消費(fèi)者可入住的狀態(tài)，其主要客戶群體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。裝飾裝修公司通過(guò)一體化設(shè)計(jì)，產(chǎn)業(yè)化配套部品生產(chǎn)、專

全裝修是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將住宅交付最終用戶前，住宅內(nèi)所有功能空間及固定面、管線全部作業(yè)完成，套內(nèi)水、電、衛(wèi)生間等日常基礎(chǔ)配套設(shè)備部品完備，達(dá)到消費(fèi)者可入住的狀態(tài)，其主要客戶群體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。裝飾裝修公司通過(guò)一體化設(shè)計(jì)，產(chǎn)業(yè)化配套部品生產(chǎn)、專業(yè)化施工、系統(tǒng)化管理、網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，提供較為完整的住宅裝修整體解決方案及系統(tǒng)服務(wù)。相比于毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建筑垃圾，降低消耗排放、實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約。在2002年出臺(tái)的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》中還對(duì)全裝修住宅裝修的材料選擇、質(zhì)量規(guī)范提出了明確的要求。

精裝修住宅則是相對(duì)于毛坯房而言，分為簡(jiǎn)裝修和精裝修兩種，通常是房地產(chǎn)商在售樓時(shí)使用的術(shù)語(yǔ)。但是由于國(guó)家對(duì)“全裝修”的概念和質(zhì)量規(guī)范進(jìn)行了明確界定，且相關(guān)規(guī)定還指出全裝修房的第一責(zé)任人應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是房屋本身還是裝修工程存在質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)。而“精裝修房”出現(xiàn)問(wèn)題，屬于房屋質(zhì)量范圍的，業(yè)主要依據(jù)《購(gòu)房合同》找開(kāi)發(fā)精裝修房屋商解決；屬于裝修工程質(zhì)量范圍的，業(yè)主要依據(jù)《裝修合同》找裝修公司解決。因此，從法律和質(zhì)量層面，全裝修房都更為嚴(yán)格。

住宅全裝修的特點(diǎn)

項(xiàng)目	住宅全裝修的特點(diǎn)
主要客戶群體	房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
行業(yè)管理	根據(jù)從事該業(yè)務(wù)的公司具有嚴(yán)格資質(zhì)要求，行業(yè)管理較為規(guī)范。
資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)	全裝修不需要二次裝修，基本杜絕二次裝修產(chǎn)生的粉塵、裝修廢棄物污染與小區(qū)住戶二次裝修造成的噪聲交叉干擾，通過(guò)建立一體化設(shè)計(jì)的操作模式，實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)配合，從而真正達(dá)到減少建筑垃圾、降低消耗排放、實(shí)現(xiàn)節(jié)約資源能源的目的。
安全性	專業(yè)化設(shè)計(jì)和施工，能夠有效保證房屋的結(jié)構(gòu)安全、消防安全等。
成本	全裝修住宅的裝飾材料、部品采用集中采購(gòu)、運(yùn)輸，規(guī)模化施工與管理，比零散化的個(gè)體裝修減少了裝修成本與工期。
生產(chǎn)組織方式	具有“整體復(fù)制和菜單式復(fù)制”的特點(diǎn)，統(tǒng)一規(guī)范的項(xiàng)目組織實(shí)施方式、流水化作業(yè)，可用于規(guī)模化生產(chǎn)和復(fù)制。

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全裝修與精裝修的區(qū)別

-	全裝修	精裝修
推動(dòng)者	國(guó)家	開(kāi)發(fā)商
有無(wú)相關(guān)質(zhì)量規(guī)范	有	無(wú)
責(zé)任人	開(kāi)發(fā)商	不確定

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我國(guó)全裝修興起于20世紀(jì)90年代，與歐美日相比發(fā)展時(shí)間較短。目前全裝修住宅在我國(guó)住宅總量中的占較低，不到20%，相比于日本、瑞典、法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的住宅全裝修比例，住宅全裝修仍有較大發(fā)展空間。

國(guó)內(nèi)外住宅全裝修比例對(duì)比

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2011年重點(diǎn)城市入住樓盤項(xiàng)目以毛坯房為主，項(xiàng)目共計(jì)1394個(gè)。精裝修261個(gè)，占比14%。菜單式裝修、粗裝修、全裝修類樓盤共計(jì)155個(gè)，占9%。與2010年相比，各種裝修狀態(tài)的樓盤占比并沒(méi)有發(fā)生明顯的變化，格局分布基本趨同。十城市中，毛坯類項(xiàng)目在入住樓盤總量中占比均在五成以上，特別是在重慶，毛坯類入住樓盤占比接近100%。武漢、天津、南京三城市，毛坯樓盤占入住樓盤總數(shù)的80%以上，后續(xù)居室裝修市場(chǎng)需求較大。精裝修樓盤在北京、廣州、深圳、上海等城市比較普及，占比在15%以上。菜單式、粗裝修、全裝修是不同時(shí)期產(chǎn)生的樓盤裝修狀況，主要為基礎(chǔ)類裝修，以滿足不同類型購(gòu)房者的實(shí)際需求，這種裝修類型的樓盤在杭州、成都、廣州等城市比例分布較高。

根據(jù)最新信息，經(jīng)統(tǒng)計(jì)截止至2017年3月22日全國(guó)50個(gè)省市所有樓盤(包括正在售賣,待售,已售空)全裝修房（含精裝修）占比在5%以下,其中三亞和海口兩大著名旅游城市全裝修房比例分別為45%和15.58%，均值為3.2%；在售新房中，全國(guó)各省市在售新房全裝和精裝比例均值為22.62%，相比2011年增長(zhǎng)趨勢(shì)相當(dāng)明顯，無(wú)論從絕對(duì)樓盤數(shù)量還是相對(duì)占比上來(lái)說(shuō)，尤其在北上廣深杭等城市；但是對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，全裝修住宅比例仍較低。

全國(guó)重點(diǎn)城市新房全裝修比例

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2017年3月11日，兩大協(xié)會(huì)（中國(guó)家用電器協(xié)會(huì)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)采購(gòu)平臺(tái)）通力協(xié)作正式簽約《精裝修采購(gòu)白皮書》，住宅全精裝修迎來(lái)政策、改革驅(qū)動(dòng)、消費(fèi)需求的多方利好。

主要地產(chǎn)商全裝修房比例（調(diào)研數(shù)據(jù)）

地產(chǎn)商	新房精裝修比例
恒大	接近100%
萬(wàn)科	100%
碧桂園	接近100%
金地	51%
旭輝	60%
鴻坤	20%
綠城	50%
富力	80%
華潤(rùn)	60%
中赫置地	90%
中國(guó)中鐵	50%
中海地產(chǎn)	57%
中國(guó)鐵建	較低
中國(guó)電建	較低

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通過(guò)分析目前主要地產(chǎn)商的全裝修數(shù)據(jù)，可看到少數(shù)幾家大型房企達(dá)到80%以上，如萬(wàn)科、恒大、碧桂園、富力等，一部分地產(chǎn)商比例在50%-60%之間，而其他的地產(chǎn)商該比例仍處于較低水平。

裝配式建筑是用預(yù)制部品部件在工地裝配而成的建筑，以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理、智能化應(yīng)用為主要特征，與傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑有很大不同。裝配式建筑具有低碳節(jié)能環(huán)保、增加使用面積、提高建筑性能等多種優(yōu)點(diǎn)。但是由于配套部件不成熟、成本、渠道等原因，裝配式建筑在我國(guó)仍處于起步階段。2016年初發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》中提出裝配式住宅要在未來(lái)10年左右占比達(dá)到30%，住建部十三五規(guī)劃指出到2020年裝配式建筑占新建建筑面積達(dá)到15%以上。

近年來(lái)我國(guó)關(guān)于裝配式建筑的相關(guān)政策

時(shí)間	文件	政策內(nèi)容
2015年底	《建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展綱要》	到2020年，裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到20%,到2025年，比例達(dá)到50%以上。
2016/2/6	《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》	加大政策支持力度，力爭(zhēng)用10年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。積極穩(wěn)妥推廣鋼結(jié)構(gòu)建筑。
2016/3/5	《政府工作報(bào)告》	大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑，提高建筑工程標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。
2016/9/27	《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》	明確了大力發(fā)展裝配式建筑的目標(biāo)及八項(xiàng)任務(wù)
2017/4/26	《建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃》	鼓勵(lì)和推動(dòng)“裝配式建筑+智能化”實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展，明確指出到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到50%，新開(kāi)工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達(dá)到15%。

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從世界裝配式建筑發(fā)展來(lái)看，裝配式建筑主要是由建筑主體結(jié)構(gòu)和內(nèi)裝的兩大領(lǐng)域組成，兩者相依存，缺一不可。全裝修作為裝配式裝修的重要表現(xiàn)形式，對(duì)于推動(dòng)裝配式建筑、綠色建筑，加快行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型具有重要意義。同時(shí)全裝修可從本質(zhì)上提升建筑工程品質(zhì)，提高工程建設(shè)的效率和效益，減少建筑垃圾排放和污染，降低資源和能源消耗，改善勞動(dòng)生產(chǎn)環(huán)境，提高職業(yè)健康和安全水平，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)的全面可持續(xù)發(fā)展，并對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、促進(jìn)和綠色發(fā)展具有重要意義。

國(guó)家關(guān)于住宅全裝修的相關(guān)政策

時(shí)間	政策內(nèi)容
1999年	建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，首次提出要“加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。”
2002年	建設(shè)部頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》等規(guī)范，前者明確了商品住宅裝修一次到位的概念，后者則對(duì)裝修材料選擇等提出了要求。
2008年	住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，進(jìn)一步完善扶持政策，推廣全裝修住宅，提出逐步取消毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)
2010年	《建筑業(yè)“十二五”規(guī)劃》鼓勵(lì)和推動(dòng)新建保障性住房和商品住宅菜單式全裝修交房
2013年	國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《綠色建筑行動(dòng)方案》，提出要推動(dòng)建筑工業(yè)化，積極推行住宅全裝修，鼓勵(lì)新建住宅一次裝修到位或菜單式裝修，促進(jìn)個(gè)性化裝修和產(chǎn)業(yè)鏈裝修相結(jié)合
2017年	《建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃》鼓勵(lì)和推動(dòng)“裝配式建筑+智能化”實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展，明確指出到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到50%，新開(kāi)工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達(dá)到15%。
2017年	《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)，其中要求裝配式建筑必須采用全裝修。

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目前在國(guó)內(nèi)一線城市，由于市場(chǎng)環(huán)境對(duì)人的影響較大，不斷上升的房?jī)r(jià)和利好的市場(chǎng)迫使購(gòu)房者出手，高房?jī)r(jià)、高生活壓力使得年輕人越來(lái)越傾向于盡早買房。在一項(xiàng)全球購(gòu)房者平均年齡的調(diào)查報(bào)告中顯示，中國(guó)北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，而印度、加拿大人首次購(gòu)房的年齡在31歲，英國(guó)、美國(guó)人首次購(gòu)房的年齡在35歲，年齡最大的是德國(guó)和日本，在41歲左右。

全球購(gòu)房者平均年齡對(duì)比

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沈陽(yáng)購(gòu)房群體年齡結(jié)構(gòu)圖

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隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)代人的住宅消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化。第一，對(duì)于80后、90后來(lái)說(shuō)，車貸、房貸壓力已經(jīng)讓他們不堪重負(fù)，為生活而奔波的他們根本無(wú)法再像老一代人對(duì)房屋裝修親力親為；第二，這類群體消費(fèi)觀念較前衛(wèi)，雖然常常追求個(gè)性化事物，但是對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品接受程度較老一代人更高，全裝修住宅配備了標(biāo)準(zhǔn)化但是高質(zhì)量的基本設(shè)施，正好符合他們的消費(fèi)觀念。第三，全裝修住宅滿足了年輕人對(duì)于高生活品質(zhì)的需求。

不同年代購(gòu)房群體的消費(fèi)觀念

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2016年，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果，2016年十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的35%，銷售面積總計(jì)約占總銷售面積的38%。與此同時(shí)，在2016年越過(guò)3000億大關(guān)的房企就出現(xiàn)了三家，恒大首次超萬(wàn)科占據(jù)榜首，碧桂園2017年也厚積薄發(fā)，全年業(yè)績(jī)提升121%。行業(yè)周期化的變化背景下，行業(yè)資源加速向500強(qiáng)企業(yè)為代表的領(lǐng)先企業(yè)聚集。

2016年十強(qiáng)房企銷售額

排名	企業(yè)簡(jiǎn)稱	流量金額
1	中國(guó)恒大	3731.5
2	萬(wàn)科地產(chǎn)	3622.0
3	碧桂園	3090.3
4	綠地集團(tuán)	2513.1
5	保利地產(chǎn)	2203.2
6	中海地產(chǎn)	1925.1
7	融創(chuàng)中國(guó)	1500.3
8	華夏幸福	1200.1
9	綠城中國(guó)	1136.1
10	萬(wàn)達(dá)集團(tuán)	1100.2

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全國(guó)十強(qiáng)房企占市場(chǎng)總額比例

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2014-2016年度入榜房企銷售金額集中度上升

-	2014年	2015年	2016年	同比上升百分點(diǎn)
TOP10企業(yè)	16.92%	17.05%	18.35%	1.30
TOP20企業(yè)	22.79%	23.06%	24.73%	1.67
TOP30企業(yè)	26.09%	26.60%	28.81%	2.21
TOP50企業(yè)	31.15%	32.07%	34.59%	2.52
TOP100企業(yè)	37.78%	40.05%	43.92%	3.87

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由于商品房銷售額收房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大，增長(zhǎng)率波動(dòng)也較大，因此選取M2增速作為商品房銷售額預(yù)測(cè)增速，以計(jì)算出與宏觀調(diào)控政策相一致時(shí)的市場(chǎng)容量。預(yù)計(jì)M2增速逐年小幅下降。

全國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)情況

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商品房銷售額預(yù)計(jì)

名稱	2016	2017E	2018E	2019E	2020E
M2同比增長(zhǎng)率/%	11.33%	10.00%	9.00%	8.00%	7.00%
商品房全年銷售額/億元	117627	129389	141034	152317	162979

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目前全國(guó)全裝修比例約為20%，根據(jù)住建部十三五規(guī)劃中提出的計(jì)劃到2020年全裝修比例達(dá)到30%來(lái)計(jì)算，未來(lái)四年全裝修比例預(yù)測(cè)值分別為22.5%、25%、27.5%、30%。

根據(jù)政策目標(biāo)測(cè)算未來(lái)全裝修比例

名稱	2016	2017E	2018E	2019E	2020E
預(yù)測(cè)值	20.0%	22.5%	25.0%	27.5%	30.00%

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目前市場(chǎng)上新房裝修收入占商品房含稅總價(jià)的10%-15%，剔除稅收因素后占收入比例約為13%-17%，最后全裝修市場(chǎng)測(cè)算=商品房銷售收入*13%~17%*全國(guó)全裝修比例。

全裝修市場(chǎng)容量測(cè)算

時(shí)間	新房裝修市場(chǎng)容量/億元	全國(guó)全裝修比例預(yù)測(cè)/%	市場(chǎng)測(cè)算=新房裝修市場(chǎng)容量*全國(guó)全裝修比例（億元）
2016	15291.52-19996.60	20.0%	3058.30-3999.32
2017E	16820.67-21996.26	22.5%	3784.65-4949.16
2018E	18334.53-23975.92	25.0%	4583.63-5993.98
2019E	19801.29-25894.00	27.5%	5445.35-7120.85
2020E	21187.38-27706.58	30.0%	6356.21-8311.97

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2017年中國(guó)全裝修行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景預(yù)測(cè)