自 2000 年起我國房地產行業的快速發展直接拉動電梯行業進入高速成長期。但近年來全國房地產投資增速環比持續回落，中國指數研究院指出 2015 年中國房地產市場已經告別過去高速增長的“黃金時代”，經過市場調整后將步入平穩增長的新常態階段，未來幾年房地產市場整體銷售規模增速將維持在2%-5%的增長區間。作為房地產配套產業，電梯行業發展與房地產行業發展息息相關。隨著房地產行業進入產業發展的調整期， 房屋累計施工面積增速不斷下降，我國電梯行業發展也隨之從高速成長期進入穩步發展期。電梯的實際需求 60%左右由傳統需求地產決定，另有 40%左右的電梯需求是由電梯配比提升、軌道交通、保障房、舊梯更新改造、電梯出口等非地產因素決定。 3與地產新增需求放緩形成對比，電梯在軌道交通、保障房和舊梯更新改造等幾個領域呈現高增長態勢，新增需求對傳統需求下滑形成一定對沖，未來 3-5 年新梯產銷仍能維持一定增速。另外，電梯的安裝維保市場有望迎來較快增長。因此，中國電梯市場的龐大需求仍會支持行業持續發展，電梯行業將保持平穩增長的趨勢，穩中有升將成為電梯行業發展新常態。

　　1、房地產市場領域電梯需求分析

　　電梯市場需求受房地產、建筑行業的影響較大。 2003 年-2013 年是我國房地產市場的發展的黃金十年，很大程度上促進了電梯行業的發展和壯大。 2014 年，房地產市場受國內經濟結構調整、信貸政策收緊以及宏觀調控的持續影響，發展速度放緩，其中房地產新開工面積、商品房銷售面積同比都出現了下降，國家宏觀調控的目的在于促進房地產行業穩定健康的發展，保證其成長的可持續性。

　　2015 年對于房地產市場來說，無疑是增速放緩的一年，一系列開放限購的救市舉措帶來房地產市場的復蘇，尤其國家出臺了放寬貸款限制以及二套房政策。2016 年房地產政策經歷了從寬松到熱點城市持續收緊的過程，前三季度延續2015 年的寬松基調，出臺了降首付、降稅負、寬信貸等政策，但隨著熱點城市房價地價快速上漲， 政策分化進一步顯現。 一方面， 熱點城市調控政策不收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境。同時，中央加強房地產長效機制建設，區域一體化、新型城鎮化等繼續突破前行，為行業長期發展積極構建良好環境。總體來看， 2016 年房地產市場發展較為穩健。

　　2017 年一線城市將步入存量房時代，新房開發建設的市場空間不斷被壓縮，城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題。二線過熱城市房價空間被透支，“量價回調”成大概率事件，但具備產業和人口支撐的城市，將成為下一個發展的新風口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發展，城市潛力逐漸顯現，量價進入平穩增長周期；西部節點型城市發展有望進入新階段，房價尚屬相對洼地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。

　　未來 3-5 年，預計房地產市場總體運行將保持穩定，在新動能尚未完全建立之前，房地產業仍將是經濟增長的重要支撐力量。電梯行業與房地產投資直接正相關，房地產業的穩健發展有利于強化電梯行業未來增長的確定性。從2010-2015年我國房地產投資和電梯需求量的變化來看，兩者保持一致的發展趨勢，電梯的需求量增速要稍微快于房地產投資增速，表明近年來我國房地產行業的高層建筑投資比例在增加，加速了電梯的需求量。 2014年全國房地產開發投資95,036億元，比上年名義增長10.5%。進入2015年，央行降息降準給房地產行業的發展帶來了機遇。截至2015年全國房地產開發投資95,979億元，比上年名義增長0.99%，預測未來電梯增量也會伴隨房地產行業的穩定發展而增加，但增速會逐漸放緩，進入成熟發展期。

　　2、政策支持和電梯采購市場持續升溫

　　隨著政府不斷加大對民生工程的重視，醫療、衛生、體育、文化等相關項目也隨之啟動，配套的電梯采購不可或缺。近兩年政府采購電梯市場呈現異軍突起之勢，采購內容不僅有新梯加裝，還有舊梯改造、更新和電梯維護保養等項目。

　　2013 年全年電梯采購金額首破 60 億元， 2014 年電梯采購項目呈現多元化，新梯需求主要來源公租房、廉租房、棚戶區改造、醫院、學校、軌道交通、政府辦公樓等項目。另外，在電梯老齡化日益嚴重的前提下，政府采購市場也包括舊梯更新改造項目，主要集中在北京、上海、廣州等一線城市。政府采購產品種類較多，有垂直客梯、自動扶梯、自動人行道、貨梯以及醫用電梯等。

　　2014 年城鎮保障性安居工程的任務目標已全面完成，已經完成 700 萬套以上的保障性住房開工建設，其中各類棚戶區 470 萬套以上。繼續大規模推進棚戶區改造不僅是重大的民生工程也是拉動經濟增長的途徑。 2015 年保障房電梯采購依然是主力，舊梯更新改造類項目也將成為新的增長點，尤其是一二線城市該類項目明顯增多。國務院政府工作報告指出， 2016 年要加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。城鎮保障性安居工程住房基本建成 772 萬套，棚戶區住房改造開工 601 萬套，農村危房改造 432 萬戶。預計保障性住房建設力度的加大將在一定程度上減小國家調控政策對房地產行業的沖擊，對于電梯行業的需求是長期、持續性的。

　　3、電梯人均消費水平與國外仍存在較大差距

　　根據中國電梯協會統計， 2015 年全國電梯總產量突破 76 萬臺。全國電梯保有量約 426 萬臺，位居世界首位。預計 2016 年中國電梯保有量將突破 500 萬臺，我國人均電梯保有量仍遠低于發達國家水平。截止到 2015 年，中國人均電梯保有量為 26 臺/萬人，將近日本的 1/2，歐洲平均水平的 1/5，韓國的 1/6 左右。北京、上海兩大都市人均保有量分別達到 79 臺/萬人、 66 臺/萬人，但仍遠低于歐洲部分發達國家的一線城市，我國人均電梯保有量仍有很大的提升空間。我國的電梯產業發展雖快，產業的總量雖大，但是人均電梯使用量卻只有世界平均數的一半也不到，只有發達國家的十分之一左右，我國的電梯產業還有非常大的發展潛力和空間，預計未來 3 年內我國的電梯總保有量會超過 800 萬臺的數量。

　　4、從中長期看，電梯配比處于提升階段

　　隨著生活水平的提升，原先一棟辦公樓兩部電梯，現在變為四部、六部、八部甚至更多，原先一棟居民住宅一梯四戶，現在一梯兩戶甚至一梯一戶。用戶對電梯便捷性要求提升，使得電梯配置密度逐步提高。根據統計， 2000 年中國每萬平方米（房地產竣工面積）配置 1.65 臺電梯，到 2015 年，電梯配置密度升至7.11 臺/每萬平方米，約為 2000 年的 4.2 倍。電梯配置密度的不斷提升，是電梯銷量增速高于房地產竣工面積增速的根本原因。

　　住宅電梯一直占據著中國電梯市場的絕大部分市場份額， 并代表著電梯市場的發展方向，目前住宅電梯市場的容量約占中國電梯市場容量的 2/3。根據每 2500平方米/臺電梯的數據預測， 2015 年我國住宅地產電梯需求量為 35 萬臺左右，這基本上符合我國目前住宅地產的建設實情。因此，基于目前住宅地產行業的調控形勢，假定未來幾年住宅地產的竣工面積保持在目前水平，預計未來幾年的住宅電梯需求量將保持穩定增長。

　　（2）商業配套設施拉動電梯需求

　　新型城鎮化還將帶來商業的繁榮，從而衍生出城市寫字樓、酒店、商場等商業建筑的興建，由于新建單位面積商業建筑對電梯的需求量遠大于傳統商業建筑，因而新型城鎮化下商業的繁榮將帶來大量的電梯需求。近年來，中國商業地產投資額逐年穩步提升， 2015 年，全國商業地產固定資產投資累計總額為 2.16萬億元，同比增長 8.54%，相對于住宅地產，其增速要快 7.55 個百分點左右。

　　通常情況下甲級寫字樓每部電梯的服務面積約為 4,000-5,000 平方米。假定商業地產每部電梯的服務面積為 4,000 平方米左右，則 2015 年我國商業地產對電梯的需求量為 4.5 萬臺左右，如果加上住宅地產電梯需求量、出口電梯、電梯更新和其他一些電梯需求量，基本上是 2015 年我國電梯的產量數據。基于此，由于前兩年商業地產出現的快速投資現象， 2016 年較 2015 年相比，全國商業地產開發投資同比增幅擴大 3.3 個百分點至 7.5%， 全國商業營業用房開發投增幅擴大 6.6 個百分點至 8.4%，估計未來幾年將會是商業地產竣工的穩健增長期，對電梯的年需求量將增加到 4.5-5.5 萬臺之間。

　　2016 年，在商業地產整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業地產調控力度加大，對于增量市場，因城施策、優化供應結構；對于庫存壓力大的三四線城市， 嚴控或禁止新增商業用地； 對于供需緊張的一二線城市， 適當考慮土地供應。從土地市場表現來看，一線及熱點二線城市土地市場需求旺盛；三四線城市以去庫存為主基調，尤其是近年受互聯網電商沖擊的影響，超市、商場等大型城市綜合體的投建有所減少，加之開發商持有商業營業用房意愿不斷增強，全國商業營業用房銷售增速放緩。因此，一二線城市土地市場需求旺盛帶動了自動扶梯的需求增長，然而受到三四線城市去庫存的影響及電商行業的沖擊，對自動扶梯的需求量出現下滑。

　　（3）公共基礎設施拉動電梯需求

　　新型城鎮化還包括市民化、城市集群化，城市集群化的發展不可避免需要大力發展公共基礎設施，包括城際鐵路、地鐵、輕軌，而市民化同樣需要建筑城市天橋，圖書館、醫院、電影院、機場等民生設施，這就需要大量的重載扶梯和直梯與之配套。雖然上述公共基礎設施的投建對自動扶梯需求量較大，但由于對電梯的技術、品牌、安全性能及電梯廠商的綜合實力等方面要求較高，目前選用的基本為國際一線知名電梯品牌，國內民族電梯品牌較難進入該市場領域。

　　1）軌道交通行業電梯需求分析

　　軌道交通已經成為各城市優化公共交通，改善人居環境、提升城市可持續發展能力的重要基礎設施。當前，世界主要大城市的軌道交通在環境交通壓力方面都發揮了舉足輕重的作用。據中國軌道交通協會統計， 2015 年末，全國 25 個城市共開通城市軌道交通運營線路長度 3286 公里，車站 2257 座。中國城市軌道交通新增運營 334.68 公里，車站 259 座，其中青島、南昌、淮安為首條線路開通運營。

　　“十三五”期間，國家將城市軌道交通作為城市基礎設施建設領域的投資重點，在深化北京、上海、廣州等軌道交通基礎完善城市的運營網絡、優化樞紐的同時，更將大力發展省會城市和其他符合軌道交通建設的城市，形成基本的軌道交通框架。同時，我國目前已躋身成為城市軌道交通裝備制造大國，企業國際競爭力不斷提高，國產裝備已出口到世界各地，為高速鐵路和城市軌道交通的發展奠定了堅實的基礎。根據發改委的規劃以及批復的城市軌道交通項目，到 2020年軌道交通總長將達到 8500 公里，每年增加大約 1000 公里，每年的自動扶梯需求量較大。

　　2）公共醫療電梯需求分析

　　隨著現代化醫院的高度發展， 每天都有大量的人流、物流需要通過電梯輸送。電梯是現代醫院主要的交通工具，也是現代醫院不可缺少的重要組成部分。醫用電梯屬于醫院的特殊設備，它的運行、保養、維修都非常專業，良好的電梯是醫院交通系統高效運行的必要保證。據國家統計局統計，截至 2015 年底，全國醫療衛生機構數達 98.3 萬個，其中：醫院 27.6 萬個。與 2014 年相比，全國醫療衛生機構增加 2,105 個，其中：醫院增加 1,727 個。醫院數量的不斷增長加大了對醫用電梯的需求量。

　　6、既有住宅電梯更新改造帶來較大增量需求

　　隨著我國電梯老齡化日益嚴重，舊梯更新改造將成為潛力市場。隨著新梯增速放緩老舊電梯增多，更新改造需求量逐年放大。一般電梯的使用壽命為 10-15年，之后就會老化、故障頻發。遇到這種情況，一般采取兩種措施，一是保留導軌、門、轎廂等主體部件，換掉主機、控制系統并驗收合格后繼續使用；二是徹底更換新電梯。繼續使用老化電梯不僅存在安全隱患，而且在維修成本、后續的維修保養成本方面大大高于更新、改造電梯所需的費用。尤其是 2014 年 1 月 1日，《中華人民共和國特種設備安全法》正式施行，對特種行業的安全規范上升到法律高度。按照《中華人民共和國特種設備安全法》的管理規定，特種設備存在嚴重事故隱患，無改造、修理價值，或者達到安全技術規范規定的其他報廢條件的，特種設備使用單位應當依法履行報廢義務，采取必要措施消除該特種設備的使用功能， 并向原登記的負責特種設備安全監督管理的部門辦理使用登記證書注銷手續。因而越來越多的用戶（尤其是商業用戶）開始傾向于直接更換改造電梯而不是采用簡單的維修方式。

　　一般而言，三菱、日立等日本電梯的報廢年限約在 15 年，奧的斯、迅達、通力等歐美電梯的報廢年限在 25 年。由于我國電梯大部分標準都是參照日本標準設定，電梯報廢年限也在 15 年左右。隨著在用電梯使用壽命臨近，預計未來舊梯更新需求將進一步增加。 按照中國電梯業協會數據， 國內電梯安裝是從 2001年開始興起的，按照 10 年的更新周期，以每年 10%的比例計算，可以推測出2013-2020 年大概有 73 萬臺電梯需要更新改造，年均約 9 萬臺，更新改造量持續增長。

　　7、電梯維保市場空間大

　　就目前整個電梯市場來看，安裝維保不到位、不規范等現象普遍存在，這也是造成在中國電梯事故頻發的主因。電梯事故 60%左右由維保不當造成， 70%維保市場被低價競爭的第三方維保占據。目前我國內外資電梯廠家自維保比例都比較低，占比較高的上海三菱、奧的斯、日立也分別只有 30%、 25%、 20%左右，本土品牌自維保比例更低，國內電梯企業目前還是以制造為主，維保收入在電梯企業中占比還不到 10%。 相比歐美成熟市場 80%以上的自保比例差距較大。

　　2014年新的《特種設備安全法》開始實施，該法要求電梯的安裝、改造、修理，必須由電梯制造單位或者其委托的依照本法取得相應許可的單位進行。維保規范政策在全國推行后，電梯廠家維保比例將上升，大批資質較差的第三方維保將逐步退出市場。盡管目前國內電梯廠商維保收入占比不大，但是電梯維保業務的成長性和發展趨勢都是積極向好的。

　　過去十年我國電梯產量增長迅速，電梯產量增長了 5 倍多， 2015 年電梯產量 76 萬臺，電梯保有量達 426 萬臺。考慮電梯更新需求、新增需求，預計 2016年電梯產量 78 萬臺，電梯保有量將達到 460 萬臺，按每臺電梯維保費用 4,800元估算， 2016 年維保市場空間 220 億元。因此，內外資品牌電梯企業都非常重視維保業務發展，紛紛開始加大全國范圍內營銷服務網絡的建設，著手布局和搶占維保市場，電梯行業的競爭也將從單純的拼技術和銷售，向拼網絡、拼后續服務轉變。未來，電梯后市場包括改造、維修、保養等的空間非常大。

　　8、國際市場電梯需求量持續增加，國內電梯出口市場前景廣闊

　　經過 30 多年的發展，中國電梯品牌憑借其性價比優勢在國際市場樹立了良好形象。 2010-2016 年，我國載客電梯出口量不斷上漲， 2016 年我國電梯出口量創歷史性新高達到 7.6 萬臺，同比增長 2.70%，出口金額約為 19.47 億美元。

　　電梯出口快速增長是支持我國電梯行業持續增長的重要因素。

　　另外， 2015 年國家發改委發布了《推動共建絲綢之路經濟帶和 21 世紀海上絲綢之路的愿景與行動》宣告“一帶一路”進入了全面推進階段。“一帶一路”是中國對外開放新戰略的重要組成部分，也是中國工業化走向成熟的必經之路，涉及 60 多個國家、 40 多億人口，民族電梯企業未來將受益于“一帶一路”建設，催生巨大的電梯出口市場。其中，東南亞、南亞地區人口密度較大、城鎮化率較低、經濟增速較快，有巨大的需求增長潛力。以印度為例，印度人口密度約為中國的 2.5 倍，城鎮化水平低于中國 2005 年的水平；印度是全球第二大新梯市場，但 2014 年需求量僅約 6 萬臺，尚不到中國 2004 年的水平。中國市場飽和后，東南亞、南亞地區有望成為世界上最重要的電梯銷售市場。受益于中國政府在“一帶一路”中的主導性地位，中國民族電梯企業將借此契機開拓東南亞、南亞地區市場，實現國際化擴張，海外業務收入有望得到迅速提升。長期來看，國際市場電梯需求量持續增加，我國電梯出口量仍保持增長的趨勢，國內電梯出口市場前景廣闊。