一、從土地市場行情和調控修正談起

土地財政與地方經濟發展息息相關，因此也成為理解樓市調控的重要線索。目前土地財政仍為二三線城市的主要財政收入來源，土地市場的擾動對于地方財政的影響較大。

二三線城市目前仍然以土地財政為主要的財政收入來源

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因此，當房價下跌、去化降低造成了土地市場冷清，出現地價下滑和流拍，使得土地出讓金降低，會推動政府對調控進行一定的修正。以百城土地成交的溢價率作為監測開發商競拍土地情緒的指標，可以觀察到，在每一次小周期中，當調控政策出臺，其影響不斷發酵，土地市場溢價率出現大幅度降低之后，一段時間后普遍會出臺調控修正政策或擴張性財政政策。

土地市場溢價率下滑與樓市調控修正政策的出臺存在時間上的同步性

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二、2011年房地產市場降價路徑分析

（1）上漲階段：09 年地王迭出，土地市場空前火熱2009 年 4 月至 2010 年 4 月，房價迅速上漲，70 城房價指數在 2010 年 4月當月同比增速達到 15.4%。從土地市場來看，出現了“面粉貴過面包” 的現象。以杭州為例，南星橋糧庫地塊、錢江新城南星單元地塊樓面均價接近 2.5 萬每平米，而 2009 年末到 2010 年上半年，杭州商品房均價維持在 15000-20000 附近浮動。

2009年4月至 2010年4月，新房價格迅速上漲

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2009 年4月至 2010年4月，二手房價迅速上漲

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三、三次降價路徑的共性

（1）由一線及核心城市率先領漲領跌

從前三次房價調整可以看出，歷次調整均由一線及核心城市率先領跌（北、上、廣、深、杭），繼而向其他城市蔓延，核心城市往往成為歷次房價波動的風向標。

一線城市房價變化領先于二三線

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（2）開發商：龍頭開發商往往打響第一槍

由于大型房企土地儲備較多，且年初均制定了相應的銷售目標，市場嗅覺敏銳，所以在市場情緒臨近拐點時，可以率先做出反應，以價促量。

（3）房價呈現較強的價格粘性，量在價先

降價的路徑首先是去化率下滑，庫存上升，呈現量縮價平，房企被動去庫存，之后量縮價跌， 房企進入主動去庫存階段。往往銷售首先開始萎縮，房價調整的滯后性凸顯。

（4）房價下跌時，土地市場出現萎靡，之后普遍出臺調控修正或者是放松限購政策