樓市波動(dòng)減小，壓力小于2014 年

　　2018 年將是房地產(chǎn)市場的一個(gè)調(diào)整年，但由于樓市兩低一高特征的存在，樓市體現(xiàn)為波動(dòng)減小的特征，樓市的調(diào)整也相對有限。我們判斷，2018 年房地產(chǎn)全行業(yè)銷售面積增速為-3%，而全國的新房銷售均價(jià)仍將增長。相應(yīng)而言，投資端更為樂觀，我們預(yù)測新開工面積增長 3%、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 4%。

　　1、樓市已進(jìn)入收縮期

　　2017年9月以來，房地產(chǎn)銷售面積增長轉(zhuǎn)負(fù)，樓市已明確進(jìn)入收縮期。根據(jù)我們對房地產(chǎn)周期的研究，我們預(yù)期明年全年整個(gè)樓市都將處于調(diào)整及低位震蕩的局面。

根據(jù) 2009 年以來的房地產(chǎn)周期劃分，目前處于收縮期

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　　本輪房地產(chǎn)周期上升帶有較明顯的投機(jī)性質(zhì)，從 當(dāng)前 居民部門貸款端數(shù)據(jù)分析，我們也可以確認(rèn)，樓市將進(jìn)入調(diào)整期。主要理由是：1）居民中長期貸款及短期貸款的新增額出現(xiàn)下滑，2017 年 10月中長期貸款新增額從第三季度的 4593 億元降至 10 月的 3710 億元，短期貸款新增額從第三季度的 1931 億元降至 10 月的 791 億元；2）居民加杠桿行為仍表現(xiàn)地較為強(qiáng)烈，后續(xù)加杠桿的可能性也會(huì)進(jìn)一步降低。

2017年10月住戶部門新增中長期貸款3710 億元

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2017 年 10 月住戶部門新增短期貸款 791 億元

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截至 2017 年 10 月靜態(tài)貸存比為 62%

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截至2017年10月動(dòng)態(tài)貸存比為168%

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　　2、兩低一高的特征，導(dǎo)致樓市調(diào)整有限

　　目前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入新常態(tài)，體現(xiàn)為兩低一高的特征，即低庫存，低利率以及高集中度。這導(dǎo)致樓市的調(diào)整有限，行業(yè)政策也比較難有大的松動(dòng)。

　　1）低庫存。我們以房地產(chǎn)待售面積來衡量目前的庫存水平。截止到 2017 年 10 月，全國商品住宅待售面積為 3.2 億平方米，較 2016 年底減少了 21.8%，是繼 2015 年房地產(chǎn)去庫存化以來的最大降幅，目前整個(gè)市場處在一個(gè)庫存較低的狀態(tài)，已經(jīng)低于 2014 年調(diào)控時(shí)期的庫存水平。

2017 年商品住宅待售面積大幅下降，住宅庫存處在較低狀態(tài)

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　　2）低利率。從居民住房貸款加權(quán)平均利率來看，2017 年 3 季度居民住房貸款加權(quán)平均利率達(dá)到5.01%，較去年同期略有提高，但是與同為強(qiáng)調(diào)控時(shí)期的 2014 年相比，住房貸款利率明顯較低。因此從利率水平來看，2017-2018 年的樓市調(diào)控對購房需求的影響效果，會(huì)低于 2014 年調(diào)控期。

2017年3季度居民住房貸款加權(quán)平均利率低于2014 年

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　　3）高集中度。從城市等級來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)明顯的高集中度趨勢，體現(xiàn)為三大城市群及核心二線城市（Tier 2 city）商品房銷售面積和銷售金額占比較高。2016 年三大城市群及核心二線城市的銷售面積占全國商品房銷售面積的比例達(dá)到 52%，銷售金額占比更是達(dá)到 69%。三大城市群及核心二線城市是目前我國經(jīng)濟(jì)增長較快的地區(qū)，也是人口流入的重點(diǎn)區(qū)域。正是由于龐大的流動(dòng)人口基數(shù)，使得三大都市圈的住房剛需越來越大，針對需求側(cè)的樓市調(diào)控效果就比較有限。

2016 年三大城市群及核心二線城市銷售面積在全國占比達(dá)到 52%

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2016 年三大城市群及核心二線城市銷售金額在全國占比達(dá)到 69%

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　　3、樓市溫和調(diào)整，投資開工微弱增長

　　斷基于當(dāng)前樓市新常態(tài)，我們判斷 2018 年樓市將體現(xiàn)為溫和調(diào)整，投資開工將出現(xiàn)微弱的正增長。具體而言，我們預(yù)測 2018 年房地產(chǎn)行業(yè)三大核心指標(biāo)為：銷售面積增長（-3%）、新開工面積增長（3%）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（4%）。我們同時(shí)判斷，新房銷售金額可能呈現(xiàn)為微弱的正增長（預(yù)期 2%），因房地產(chǎn)銷售價(jià)格將進(jìn)一步攀升。

2018 年三大核心指標(biāo)預(yù)測

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