新時代：向均衡變革，樓市穩(wěn)中求進(jìn)

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個新時代，這個時代將以制度變革為基礎(chǔ)，去調(diào)整不平衡、不充分的樓市現(xiàn)狀， 以 完成樓市向均衡的進(jìn)化，幫助人民實(shí)現(xiàn)美好生活，完成偉大的城市化進(jìn)程。而 2018年將是這一進(jìn)程的開始。我們看到，十九大報告中明確提出，“中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。十九大報告中關(guān)于房地產(chǎn)的論斷也非常清晰， 即房住不炒，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的不平衡、不充分一方面是由城市化階段所決定，另一方面也與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的定位有關(guān)。

　　1、城市發(fā)展不平衡，房屋供給不充分

　　我國目前 處在城市化 第二階段 ， 大城市集聚 效應(yīng) 導(dǎo)致 發(fā)展不平衡。如果我們用城鎮(zhèn)常住人口/總?cè)丝诘谋壤齺砗饬砍鞘谢�率的話�?016 年我國城市化率已經(jīng)達(dá)到了 57.3%。根據(jù)國際上通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)城市化率超過 50%，但是沒超過 70%時，城市化進(jìn)程處在第二階段，基本特征是小城市人口向大城市進(jìn)一步集聚，大城市集聚效應(yīng)凸顯。從人口來看，一線城市常住人口占全國人口的比重，從 2008 年的 4.1%提高到了 2016 年的 5.2%，強(qiáng)二線城市的常住人口占比從 2008 年的 11.7%提高到了 2016 年的 13.1%，這說明在目前的城市化進(jìn)程中，我國人口在向大城市進(jìn)一步聚，而人口集聚的分化帶來了城市間發(fā)展的不平衡，2016 年一二線城市人均 GDP 已經(jīng)達(dá)到全國人均GDP 的 2.3 倍，比 2008 年的 2.15 倍高。

我國 2000 年以來城市化率變化情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

我國一二線城市人均 GDP 與常住人口占全國比重

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　　資源過度集中在核心城市，其后果是帶來嚴(yán)重的大城市病，一二線城市人口密度過高，房價過高。由于我國核心城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快及一些歷史原因，大量資源集中在了核心城市，如教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)資源等。以北京為例，根據(jù)統(tǒng)計北京市目前擁有三甲醫(yī)院 58 個，人均三甲醫(yī)院數(shù)量為 2.7個/百萬人，位列全國第二。2016 年中國頂級醫(yī)院醫(yī)院排行榜 TOP10 中，北京有三家醫(yī)院上榜，其中解放軍總醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院牢牢占據(jù)著前兩位。這說明全國頂尖的醫(yī)療資源過多地集中在北京等核心城市。資源的過度集中會加速人口向核心城市流動的進(jìn)程，使得地區(qū)之間的發(fā)展失衡，其后果是給核心城市帶來嚴(yán)重的“大城市病”，表現(xiàn)為人口密度高，房價高企。

我國省份人均三甲醫(yī)院個數(shù)比較（個/百萬人），天津、北京排名靠前

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2016 年我國一線城市人口密度，一線城市遠(yuǎn)超全國

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我國一線城市的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平

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　　另一方面。 我國保障性房屋供給不充分，保障力度仍然不足。我國保障性住房體系構(gòu)建始于1998年，國發(fā)第 23 號文第一次明確提出為最低收入家庭提供廉租住房，為中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房。隨后政府又推出了限價商品房、公共租賃住房、棚改房等保障性住房政策，至此我國住房供應(yīng)體系下共有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房、公租房、棚改房等五大保障房類型。不過十二五以前，以經(jīng)適房為主的保障性住房供給不充分，經(jīng)適房投資額及竣工套數(shù)占全國總體的比重逐年下降，弱化了保障性住房的保障力度和效果。

我國保障房體系由廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、棚改房五部分構(gòu)成

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十二五規(guī)劃前，我國經(jīng)適房竣工套數(shù)及投資完成額占全國總體的比重逐年下降

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　　我國保障房體系的構(gòu)建急需 我國保障房體系的構(gòu)建急需“ 補(bǔ)課”。 。十二五期間，我國政府加大了對保障性住房的建設(shè)力度，根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，十二五期間全國保障性住房建設(shè)共計 4000 萬套，占到同期全國商品住宅銷售套數(shù)的 78.2%。但保障房建設(shè)的力度和范圍仍然不足，保障效果有待提高，保障房體系的構(gòu)建急需“補(bǔ)課”。

　　2、長效機(jī)制開啟新時代，供給側(cè)變革追求美好生活

　　房改二十年 調(diào)控多、政策多 。自 98 年 23 號文啟動我國房地產(chǎn)商品化至今，房改已經(jīng)走過近二十年，期間經(jīng)歷了多次房地產(chǎn)調(diào)控周期，調(diào)控的手段也從控制土地審批、提高稅費(fèi)等豐富到限購、限售、限貸等限制性政策。縱觀二十年房改，我們可以發(fā)現(xiàn)我國樓市調(diào)控呈現(xiàn)出明顯的調(diào)控期長、放松期短的現(xiàn)象。其背后的原因是城市化率提高帶來了大量住房剛需，在政策放松時期會迅速釋放，短時間內(nèi)推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

房改以來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出明顯的調(diào)控周期長、放松周期短的趨勢

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　　需求側(cè)調(diào)控成 為 主要手段 ，政策趨于短期化 。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政府多次出臺調(diào)控樓市調(diào)控政策，手段不限于限貸、限售、限購、限價、提高首付比等，但這些手段都是對需求端進(jìn)行調(diào)整，由于住房剛需的存在，這些手段在短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)市場的效果，但只是延后了需求，一旦放松調(diào)控政策，這些需求會迅速釋放，將房價重新推回高位，無法真正有效地穩(wěn)定房價。因此從需求側(cè)調(diào)控樓市的效果相對有限。

長效機(jī)制落實(shí)房住不炒，租購并舉成為重要一環(huán)。房住不炒寫入十九大報告，這將奠定了今后樓市調(diào)控的主基調(diào)，為房地產(chǎn)長效機(jī)制的構(gòu)建開啟了政策面的窗口。為落實(shí)房住不炒定位，長效機(jī)制的核心就是強(qiáng)調(diào)住房居住屬性，租購并舉是其中的重要一環(huán)。近兩年，租賃市場扶持政策及法規(guī)頻出，尤其是今年 7 月住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》出臺后，各地省市政府相繼出臺當(dāng)?shù)氐募?xì)則文件，租賃行業(yè)扶持性政策的出臺達(dá)到高潮，行業(yè)將日趨規(guī)范，發(fā)展也將步入快車道。

　　增加住房供給，房地產(chǎn)供給側(cè)改革為人們提供美好新生活。從歷次樓市調(diào)控的政策來看，需求側(cè)調(diào)控只能在一定時期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，缺難以得到一個長期效果。因此長效機(jī)制構(gòu)建的重點(diǎn)，就是從房地產(chǎn)供給側(cè)尋求突破。一方面可通過推出租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等，增加住房供給主體，分流購房需求，達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。另一方面可推動集體建設(shè)用地入市，增加土地供給。2017 年 8月 30 日，國土資源部與住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，提出利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，增加租賃住房供應(yīng)。這是嘗試盤活存量土地，增加土地供給的一大突破，相信未來在集體建設(shè)用地入市方面會有更多的政策落地。住有所居關(guān)乎民生大計，近幾年房價大漲也加重了居民的生活成本。隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的逐漸深化，長效機(jī)制將有效緩解人民的住房壓力，真正為人民帶來美好新生活。