從全國(guó)商品住宅銷售面積成交來(lái)看，一二線城市占比約不到30%，三四線城市卻超過(guò)70%。從銷售額占比來(lái)看，三四線城市占比約在54-67%。我們通過(guò)對(duì)比各線城市14-17年成交面積、成交量和價(jià)格同比漲幅，可以看出15年銷售額同比增幅是由一線城市量?jī)r(jià)帶動(dòng)，16年銷售額增長(zhǎng)主要由于二線城市銷售面積帶動(dòng)。2017年三四線城市銷售面積和價(jià)格同比增幅擴(kuò)大，且三線城市占全國(guó)銷售面積和銷售額占比提高，這說(shuō)明17年三四線城市拉動(dòng)了全國(guó)商品住宅成交面積和銷售額的同比增長(zhǎng)。

各線城市商品住宅成交面積占比

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商品住宅銷售額占比

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　　2017年前10月累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為7.8%，比16年同期增加了1.2個(gè)百分點(diǎn)。16年930限購(gòu)政策出臺(tái)，但并未對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資造成負(fù)面影響。從16年10月開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速增加，從5.3%一路攀升到17年4月9.3%高點(diǎn)，隨后逐月下滑。住宅開(kāi)發(fā)投資額趨勢(shì)類似。進(jìn)入17年2月以后，住宅開(kāi)發(fā)投資額增速持續(xù)高于總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，說(shuō)明17年住宅開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)了其他業(yè)態(tài)的投資額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速

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　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速不僅和土地購(gòu)置和建工有關(guān)，追根溯源還要考慮到支持增量資金從哪里來(lái)。我們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源構(gòu)成中可以看到，資金主要來(lái)源有個(gè)人按揭（即其他資金，占比50.8%）、企業(yè)自籌資金（占比32.6%）、國(guó)內(nèi)貸款（占比16.5%）。我們?cè)敿?xì)拆分了此三類每月累計(jì)值和同比。從下圖中可以看出，個(gè)人按揭貸款的累計(jì)同比值從16年增速在50%左右的水平下降到17年10月0%左右的變化，明顯體現(xiàn)了限購(gòu)限貸政策的對(duì)個(gè)人貸款的影響。接近17年年末，自籌資金同比增速和16年年底基本一致，變化不大。與之相對(duì)，17年9月國(guó)內(nèi)貸款的累計(jì)值同比增速達(dá)到了20%。三項(xiàng)占比較高的資金來(lái)源中只有國(guó)內(nèi)貸款增速匹配的上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，這說(shuō)明國(guó)內(nèi)貸款是開(kāi)發(fā)投資的資金支持的主力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源構(gòu)成

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　　2017年5月李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套4。18-19年1500萬(wàn)套的目標(biāo)比前三年1800萬(wàn)套目標(biāo)來(lái)說(shuō)有所減少5，而且隨著容易推進(jìn)的棚改項(xiàng)目陸續(xù)完成，后續(xù)棚改項(xiàng)目推進(jìn)難度可能會(huì)加大。我們認(rèn)為進(jìn)入18年以后三四線城市棚改趨勢(shì)和17年基本持平或減弱。此外，從同比增速上來(lái)看，三四線從17年11月起將進(jìn)入高基數(shù)時(shí)期，17年11月以后增速將面臨下行壓力。

　　如果一二線城市受限購(gòu)限價(jià)政策持續(xù)影響，成交面積和17年持平，三四線因棚改速度放緩而同比下降，我們認(rèn)為18年成交面積同比增速很可能不及17年。如果18年棚改為500萬(wàn)套，同比17年600萬(wàn)套下降16.67%左右，考慮到三線城市占全國(guó)銷售面積70%，則棚改下降對(duì)全國(guó)銷售面積影響約在-10%左右。

棚改套數(shù)（萬(wàn)套，淺藍(lán)色為預(yù)測(cè)）

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2017年全國(guó)住宅銷售面積累計(jì)同比（%）

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2018年全國(guó)住宅銷售面積同比預(yù)測(cè)（萬(wàn)平方米）

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　　土地購(gòu)置面積在17年一反常態(tài)，同比大幅增長(zhǎng)。截至17年10月，全國(guó)累計(jì)土地購(gòu)置面積為1.9億平方米，同比增長(zhǎng)12.89%。其中一線城市購(gòu)置面積為548萬(wàn)平方米，占總成交量不到3%；二線城市成交面積約為4567萬(wàn)平方米，占比約24%，剩余73%左右的比例為三四線城市。從同比角度來(lái)看，一線城市17年成交面積同比增速較高，約為72%；其次是三四線城市，同比增速約為30%。由于三四線城市構(gòu)成了土地成交面積的主要成分，所以2017年前19月全國(guó)土地成交面積的增長(zhǎng)主要由三四線城市帶動(dòng)。

各線城市土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）

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　　土地購(gòu)置面積是市場(chǎng)土地供給和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)運(yùn)營(yíng)策略選擇購(gòu)買兩方面作用的結(jié)果。預(yù)測(cè)未來(lái)土地購(gòu)置面積，我們也從這兩方面考慮。首先，土地供應(yīng)方面我們可以參考國(guó)土部和住建部17年4月聯(lián)合出臺(tái)的調(diào)控政策規(guī)定：各地根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的停止供地；36-18個(gè)月的要減少供地；12-6個(gè)月的要增加供地；6個(gè)月以下的要顯著供地并加快供地節(jié)奏6。也就是說(shuō)去化周期在12個(gè)月以下的城市要增加供應(yīng)。從中指數(shù)據(jù)提供的有效數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)截至17年10月去化周期在12個(gè)月以下的主要為熱點(diǎn)二線城市：重慶（5.5）、南京（6.7）、武漢（4.4）、成都（6.3）、蘇州（9.1）、寧波（7.5）、南昌（5.5）、南寧（7.0）、溫州（9.3）、徐州（5.7）、九江（4.4）等。

　　從供應(yīng)政策和房地產(chǎn)投資吸引力兩方面考慮，我們認(rèn)為18年能夠加大土地供應(yīng)的地區(qū)可能集中于低庫(kù)存和低去化周期的二線城市；三四線城市隨著棚改放緩而供地增速同比降低。價(jià)格方面，18年一線城市土地稀缺，新出讓地塊地價(jià)難降；熱點(diǎn)二線城市目前低庫(kù)存，加大土地供給短期內(nèi)可能由于供不應(yīng)求依舊會(huì)抬高地價(jià)；三四線城市土地出讓放緩，地價(jià)可能保持平穩(wěn)。由于三四線城市是土地出讓的主力，因此18年三四線城市土地出讓面積和單價(jià)可能保持同比平穩(wěn)或略有下滑。

　　2017年10月土地購(gòu)置面積同比增速為12.9%，單位土地購(gòu)置費(fèi)同比約7%。我們認(rèn)為2017年全年增速變化不大，預(yù)測(cè)土地購(gòu)置面積同比增速約13%，單位土地購(gòu)置費(fèi)約7%。結(jié)合之前分析，我們預(yù)測(cè)18年土地購(gòu)置面積和價(jià)格增幅和17年相比將收窄，預(yù)測(cè)18年土地購(gòu)置面積同比5%、單位土地購(gòu)置價(jià)格同比5%，土地購(gòu)置金額同比（1+5%）x（1+5%）-1=10.25%。