從全國商品住宅銷售面積成交來看，一二線城市占比約不到30%，三四線城市卻超過70%。從銷售額占比來看，三四線城市占比約在54-67%。我們通過對比各線城市14-17年成交面積、成交量和價格同比漲幅，可以看出15年銷售額同比增幅是由一線城市量價帶動，16年銷售額增長主要由于二線城市銷售面積帶動。2017年三四線城市銷售面積和價格同比增幅擴大，且三線城市占全國銷售面積和銷售額占比提高，這說明17年三四線城市拉動了全國商品住宅成交面積和銷售額的同比增長。

各線城市商品住宅成交面積占比

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商品住宅銷售額占比

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　　2017年前10月累計房地產開發投資額為7.8%，比16年同期增加了1.2個百分點。16年930限購政策出臺，但并未對房地產開發投資造成負面影響。從16年10月開始房地產開發投資額同比增速增加，從5.3%一路攀升到17年4月9.3%高點，隨后逐月下滑。住宅開發投資額趨勢類似。進入17年2月以后，住宅開發投資額增速持續高于總房地產開發投資額，說明17年住宅開發投資額超過了其他業態的投資額。

房地產開發投資同比增速

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　　房地產開發投資的增速不僅和土地購置和建工有關，追根溯源還要考慮到支持增量資金從哪里來。我們從房地產開發投資的資金來源構成中可以看到，資金主要來源有個人按揭（即其他資金，占比50.8%）、企業自籌資金（占比32.6%）、國內貸款（占比16.5%）。我們詳細拆分了此三類每月累計值和同比。從下圖中可以看出，個人按揭貸款的累計同比值從16年增速在50%左右的水平下降到17年10月0%左右的變化，明顯體現了限購限貸政策的對個人貸款的影響。接近17年年末，自籌資金同比增速和16年年底基本一致，變化不大。與之相對，17年9月國內貸款的累計值同比增速達到了20%。三項占比較高的資金來源中只有國內貸款增速匹配的上房地產開發投資增速，這說明國內貸款是開發投資的資金支持的主力。

房地產開發投資資金來源構成

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　　2017年5月李克強總理主持召開國務院常務會議，確定2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套4。18-19年1500萬套的目標比前三年1800萬套目標來說有所減少5，而且隨著容易推進的棚改項目陸續完成，后續棚改項目推進難度可能會加大。我們認為進入18年以后三四線城市棚改趨勢和17年基本持平或減弱。此外，從同比增速上來看，三四線從17年11月起將進入高基數時期，17年11月以后增速將面臨下行壓力。

　　如果一二線城市受限購限價政策持續影響，成交面積和17年持平，三四線因棚改速度放緩而同比下降，我們認為18年成交面積同比增速很可能不及17年。如果18年棚改為500萬套，同比17年600萬套下降16.67%左右，考慮到三線城市占全國銷售面積70%，則棚改下降對全國銷售面積影響約在-10%左右。

棚改套數（萬套，淺藍色為預測）

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2017年全國住宅銷售面積累計同比（%）

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2018年全國住宅銷售面積同比預測（萬平方米）

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　　土地購置面積在17年一反常態，同比大幅增長。截至17年10月，全國累計土地購置面積為1.9億平方米，同比增長12.89%。其中一線城市購置面積為548萬平方米，占總成交量不到3%；二線城市成交面積約為4567萬平方米，占比約24%，剩余73%左右的比例為三四線城市。從同比角度來看，一線城市17年成交面積同比增速較高，約為72%；其次是三四線城市，同比增速約為30%。由于三四線城市構成了土地成交面積的主要成分，所以2017年前19月全國土地成交面積的增長主要由三四線城市帶動。

各線城市土地購置面積（萬平方米）

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　　土地購置面積是市場土地供給和房地產開發企業根據運營策略選擇購買兩方面作用的結果。預測未來土地購置面積，我們也從這兩方面考慮。首先，土地供應方面我們可以參考國土部和住建部17年4月聯合出臺的調控政策規定：各地根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。對消化周期在36個月以上的停止供地；36-18個月的要減少供地；12-6個月的要增加供地；6個月以下的要顯著供地并加快供地節奏6。也就是說去化周期在12個月以下的城市要增加供應。從中指數據提供的有效數據中，我們發現截至17年10月去化周期在12個月以下的主要為熱點二線城市：重慶（5.5）、南京（6.7）、武漢（4.4）、成都（6.3）、蘇州（9.1）、寧波（7.5）、南昌（5.5）、南寧（7.0）、溫州（9.3）、徐州（5.7）、九江（4.4）等。

　　從供應政策和房地產投資吸引力兩方面考慮，我們認為18年能夠加大土地供應的地區可能集中于低庫存和低去化周期的二線城市；三四線城市隨著棚改放緩而供地增速同比降低。價格方面，18年一線城市土地稀缺，新出讓地塊地價難降；熱點二線城市目前低庫存，加大土地供給短期內可能由于供不應求依舊會抬高地價；三四線城市土地出讓放緩，地價可能保持平穩。由于三四線城市是土地出讓的主力，因此18年三四線城市土地出讓面積和單價可能保持同比平穩或略有下滑。

　　2017年10月土地購置面積同比增速為12.9%，單位土地購置費同比約7%。我們認為2017年全年增速變化不大，預測土地購置面積同比增速約13%，單位土地購置費約7%。結合之前分析，我們預測18年土地購置面積和價格增幅和17年相比將收窄，預測18年土地購置面積同比5%、單位土地購置價格同比5%，土地購置金額同比（1+5%）x（1+5%）-1=10.25%。