一、新開工與銷售面積累計(jì)同比增速波動(dòng)情況

銷售面積增速也是新開工面積的重要先行指標(biāo)。2007年以前，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，市場供不應(yīng)求（從凈復(fù)工大于0也可印證），銷售高速增長、新開工增速與銷售增速波動(dòng)較為一致。2007年以后，房企開始以銷定產(chǎn)，新開工作為前端補(bǔ)庫存、其增速拐點(diǎn)一般滯后于銷售增速拐點(diǎn)半年左右。

新開工與銷售面積累計(jì)同比增速波動(dòng)情況

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銷售面積增速在2016年4月開始達(dá)到峰值36.5%，從2016年10月拐點(diǎn)確認(rèn)、持續(xù)回落；新開工面積增速也在2016年4月達(dá)到峰值21.4%，從2017年4月確認(rèn)拐點(diǎn)、持續(xù)回落。無論從歷史增速還是銷售持續(xù)回落看，新開工增速仍有下降空間。

M1-M2增速剪刀差是新開工面積增速的另一先行指標(biāo)，一般M1-M2增速剪刀差拐點(diǎn)會先于新開工增速拐點(diǎn)4個(gè)月左右出現(xiàn)，且兩者變化方向基本一致。尤其在2009年4萬億投資激勵(lì)計(jì)劃出臺之后，這種先行傳導(dǎo)機(jī)制表現(xiàn)更加明顯。一般而言，M1增速大于M2，則企業(yè)活期存款增速高于企業(yè)定期存款和居民存款增速，表明企業(yè)和居民交易活躍，經(jīng)濟(jì)景氣度上升。對于房地產(chǎn)而言，這表明房企到位資金增加、銷售回款增加，因此會對新開工產(chǎn)生積極影響。

2016年M1-M2增速剪刀差陡然擴(kuò)大，7月見頂后緩降，新開工增速也從2017年3月開始持續(xù)回落。當(dāng)前貨幣政策難放松，M1-M2增速剪刀差繼續(xù)下降，預(yù)計(jì)新開工增速將會繼續(xù)回落。

新開工面積同比增速與M2-M1剪刀差波動(dòng)情況

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二、區(qū)域與業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分化，住宅和三四線在高位

2016年2月以來，新開工面積增速內(nèi)部分化明顯，不同業(yè)態(tài)及不同能級城市差異明顯。

1、業(yè)態(tài)分化

截止2017年10月，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積增速分別為9.5%、-9.1%和-8.8%，占比分別為71.4%、3.4%和11.7%。

2016年2月以來，各業(yè)態(tài)新開工增速開始出現(xiàn)分化，住宅受益于持續(xù)去庫存，增速保持相對高位，2017年3月達(dá)到高點(diǎn)18.1%后緩降至當(dāng)前的11.1%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房去化較慢、廣義庫存較高，因此新開工面積增速回落較快：辦公樓2016年12月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)并維持-10%左右增速；商業(yè)營業(yè)用房從2017年4月開始，連續(xù)6月負(fù)增長，增速持續(xù)回落。

2、區(qū)域分化

截止2017年10月，一線、二線和三四線新開工面積增速分別為-17.6%、1.2%和10.3%，占比分別為4.1%、33.7%和62.2%。

2016年2月開始，一線、二線和三四線新開工面積增速出現(xiàn)顯著分化。2017年3月一線和三四線步入下行通道，其中：一線城市受銷售回落和2016年調(diào)控影響明顯，降幅持續(xù)擴(kuò)大；三四線城市受益于去庫存和較高銷售增速，2017年3月達(dá)到高點(diǎn)18.1%后緩降，維持相對較高水平。2017年6月開始，由于銷售增速持續(xù)回落，二線城市新開工增速也持續(xù)緩降，由于低庫存和房企看好，降幅不大，維持1%強(qiáng)的低速增長。

新開工面積增速緩慢回落

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當(dāng)前竣工面積增速回落較快

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三、新開工增速預(yù)測

新開工增速將繼續(xù)隨銷售回落和M1-M2增速差回落，預(yù)計(jì)2017年和2018年分別為2.6%和-6%。

1、2017年

預(yù)計(jì)一線、二線和三四線城市新開工增速均持續(xù)下行，其中一線和三四線壓力較大、二線微幅下降。前10月增速分別為-17.6%、1.2%和10.3%，預(yù)計(jì)全年增速分別為-23.2%、0.9%和5.9%。

按前10月占比進(jìn)行驗(yàn)證。2017年前10月，一線新開工面積增速持續(xù)陡降、三四線持續(xù)緩降，二線倒V型走勢，因此前10月累計(jì)新開工面積占全年比例，一線應(yīng)該大幅上行、二線維持、三線小幅上行。按照此前一二三線新開工增速計(jì)算，三者2017年前10月累計(jì)新開工面積占全年分別為88.6%、83.1%和85.4%，相較于2016年的82.6%、82.8%和82%，符合變動(dòng)趨勢判斷。

2、2018年

一線城市由于發(fā)展租賃住房、土地供應(yīng)增加、銷售回暖，疊加2017年低基數(shù)，新開工增速有望回升。二線城市由于銷售持續(xù)緩降，疊加2017年較高基數(shù)，新開工增速大概率持續(xù)緩降，支撐因素在于低庫存、發(fā)展租賃住房，以及房企沖規(guī)模加大一二線推貨。三四線城市由于銷售回落壓力較大、棚改減少100萬套，新開工增速壓力較大；但和2014年不同，庫存有效去化和環(huán)一線城市發(fā)展形成支撐。預(yù)計(jì)一線、二線和三四線新開工增速分別為10%、-2.1%和-9.1%。

2017-2018年商品房新開工面積增速預(yù)測總表

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