一、房地產(chǎn)行業(yè)庫存基本消化

　　2010年至2013年為房地產(chǎn)行業(yè)庫存積累階段，百大城市成交土地規(guī)劃建筑面積為59.1億平米，而商品房銷售面積僅為 45.6 億平米，庫存凈增加 13.5 億平米；2014年成交土地規(guī)劃建筑面積與商品房銷售面積基本持平；2015年至 2017年為房地產(chǎn)行業(yè)庫存去化階段，百大城市成交土地規(guī)劃建筑面積僅為 28.6億平米，而商品房銷售面積高達 41.6億平米，庫存凈減少13億平米，基本等于前面凈增加的庫存，數(shù)據(jù)清晰顯示行業(yè)庫存基本消化。

　　從2017年月度數(shù)據(jù)來看，除前兩個月以外，每月商品房銷售面積仍然遠高出成交土地規(guī)劃建筑面積，行業(yè)去庫存仍在持續(xù)進行中。

　　分區(qū)域來看，各大區(qū)域過去幾年基本都達到去庫存目的，不管是落后地區(qū)還是發(fā)達地區(qū)。但從市場容量來看，北方市場有所萎縮，而南方市場有所增長。

2008 —2017年成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2017年成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

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華北成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

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東北成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

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華東成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

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華中成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

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華南成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

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西南成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

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西北成交土地規(guī)劃面積與商品房銷售面積

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　　二、行業(yè)資金持續(xù)回籠，尤其是華東華南

　　2011年至 2015年房地產(chǎn)行業(yè)處于持續(xù)高投入階段，累計投入資金 41.1萬億元，而回籠資金僅 36.8萬億元，凈投入 4.3萬億元；2016年至 2017年行業(yè)處于資金回籠期，累計投入資金 19.3萬億元，而回籠資金 22.1萬億元，凈回籠 2.8萬億元，一定程度上減緩房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。

　　從區(qū)域上看，近十年來只有華南和華東兩個區(qū)域是資金凈回籠，其他區(qū)域都是資金凈投入，即便是近兩年大力去庫存的情況下，這些區(qū)域資金回籠也不理想。只有區(qū)域市場具備合理造血功能，這樣的區(qū)域市場才具備可持續(xù)發(fā)展能力，我們相對看到華南和華東兩大區(qū)域市場房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與商品房銷售額

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華北房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與商品房銷售額

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東北房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與商品房銷售額

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華東房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與商品房銷售額

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華中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與商品房銷售額

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華南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與商品房銷售額

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西南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與商品房銷售額

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西北房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與商品房銷售額

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　　三、預計房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)，華東華南市場好于全國

　　前幾年由于房地產(chǎn)行業(yè)庫存較高，成交土地規(guī)劃建筑面積持續(xù)下滑，導致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落；但經(jīng)過兩三年去庫存之后，整個行業(yè)狀況大幅改善，開發(fā)商也開始積極補庫存，2017年前 10月，全國成交土地規(guī)劃建筑面積同比增長20%，在這種情況下，我們預計房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)前幾年持續(xù)下滑的可能性不大，預計平穩(wěn)為主。

　　區(qū)域上來看，由于人口流動和經(jīng)濟發(fā)展水平的原因，華東華南商品房銷售面積全國占比已經(jīng)從 2011年的 40%大幅提高至目前 50%，從而帶動開發(fā)商把資源往這兩個區(qū)域傾斜，這兩個區(qū)域成交土地規(guī)劃建筑面積占比也從 2011 年的49%大幅提高至目前的 57%，房地產(chǎn)投資全國占比從 47%提高至 52%。社會發(fā)展推動這個趨勢持續(xù)推進，認為未來華東華南房地產(chǎn)市場會好于全國，房地產(chǎn)投資增速也就會高于全國。

成交土地規(guī)劃建筑面積增速與房地產(chǎn)投資增速

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華東華南市場房地產(chǎn)相關指標全國占比情況

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