一、17-20年年化新增需求約1346萬方/年，供需缺口約433萬方/年

從需求端來看，需求可以簡單拆分為剛性需求和改善性需求。其中剛性需求對應(yīng)城市新增人口進(jìn)入所帶來的購房/租賃需求，改善性需求則對應(yīng)存量家庭人均居住面積的提高。在根據(jù)測算，估計深圳2016年年底人均住房建筑面積21.1平/人，非原住常住人口約1321萬人，將在這個數(shù)據(jù)的基數(shù)上，估算17-20年的住房需求量及潛在的供需缺口規(guī)模，其中關(guān)于人口增量及人均居住面積提升的假設(shè)如下：

首先，根據(jù)2016年深圳統(tǒng)計局測算數(shù)據(jù)，深圳常住人口將由2015年的1306萬人增至2020年1484萬人，5年新增常住人口178萬人，基于這個數(shù)據(jù)，同時扣除2016年常住人口凈流入量52.97萬人，預(yù)計2017-2020年新增常住人口約為125萬人。

其次，人均居住面積提升方面，根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）（征求意見稿）》，深圳“十一五”期間人均居住面積較“十五”提升2.6平，以此提升速度推算，假設(shè)2020年深圳人均住房面積提升至23平米。

綜合上述，可以計算出，2017-2020年對應(yīng)新增常住人口所帶來的剛性需求達(dá)到2875萬方（125萬人*23平/人），而對應(yīng)存量人口居住面提升所帶來的改善性需求達(dá)到2510萬方（（23-21.1）平/人*1321萬人），合計2017-2020年新增需求達(dá)5385萬方，年化新增需求約1346.3萬方/年。

而在供需缺口測算方面，估算出2017-2020年居住用地供地計容建筑面積3654.4萬方（其中商品住宅2751.9萬方，保障房902.5萬方），年化供地建筑面積約913.6萬方/年，結(jié)合上面估算的17-20年深圳年化新增需求約1346.3萬方/年，由此推算，2017-2020年期間，深圳住房年化供應(yīng)缺口約433萬方/年。

2017-2020年深圳住房供需缺口分析

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理