1、棚改提速拉動三、四線城市銷量

　　棚戶區一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區，城市中缺少規劃，導致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風差的房屋集中的地方。

　　棚戶區改造一直是重大民生工程，不過在 2014 年之前，由于地方債務壓力較大，無法在棚改過程中投入過多資金，全國各地的棚戶區改造推進速度整體較慢，在 2008-2014 年期間，我國每年的棚戶區改造開工量一直在 200-300 萬套左右。

　　2013 年 7 月國務院出臺《關于加快棚戶區改造的意見》，棚戶區改造工程加速。 2014 年國開行專門成立金融事業部辦理棚改相關貸款業務，央行則創設抵押補充貸款（PSL）這一貨幣工具為棚改提供低利率資金支持。 具體的流程為，央行通過 PSL 向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款， 地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款。 地方政府拆遷賣地之后就可以償還國開行貸款，國開行也可以償還央行貸款，形成了資金閉環。 當年全國棚改套數突破 300 萬套，達到 323 萬套。 PSL 新增貸款達到 3831 億元， 不過貨幣安置比例不高，僅為 7.9%。 2015 年 8 月，《住房城鄉建設部國家開發銀行關于進一步推進棚改貨幣化安置的通知》出臺，明確棚改貨幣化安置為去庫存重要手段，并要求各地棚改貨幣化安置比例不低于50%，同時要求國開行要加大棚改貨幣化安置貸款力度。 當年棚改套數提升至600 萬套，當年 PSL 新增貸款達到 6981 億元，貨幣化安置比例提升至 29.9%。2016 年和 2017 年全國棚改套數維持在 600 萬套左右，但 PSL 新增貸款不斷提高，貨幣化安置比例分別為 48.5%和 60%。

2014年以來PSL投放情況（億元）

數據來源：公開資料整理

2013年棚改開工套數和貨幣安置化比例情況

數據來源：公開資料整理

　　PSL借棚改貨幣化安置實現了對三、四線城市的貨幣定向寬松，三四線城市的棚改貨幣化安置規模占比全國高達 80%。 國家通過貨幣補償盤活棚戶區居民不動產資產，大幅提升居民購買力，拆遷同時也創造了居民住宅需求和地產下游消費需求，在棚改的帶動下，三線城市商品房在 2017 年實現量價齊升，顯著好于受制于需求端調控的一、二線城市。

2017年一、二、三線城市商品房銷售面積同比數據（%）

數據來源：公開資料整理

　　3、2PSL新增貸款超預期三、四線城市仍大有可為

　　2017年 5月國務院常務會議提出，實施 2018年到 2020年 3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區 1500萬套，以此為依據，市場對于 2018-2020年的年均棚改預期是 500萬套。 2017年12月23日全國住房城鄉建設工作會議提出，扎實推進新一輪棚改工作，2018 年改造各類棚戶區580萬套。同時，本次會議再次強調 2018 年“部分三四線城市和縣城繼續去庫存”。

　　PSL是基礎貨幣投放新渠道央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款。在 2017 年棚改套數超預期的前提下，發現PSL的投放力度同樣加強。2018 年前三個月 PSL新增額分別為 720 億元、1510億元和808億元，共計3038億元，同比2017年增長 86.15%。作為基礎性貨幣投放新渠道，PSL大增意味著棚改專項貸款也將大幅增加，一季度國開行發布棚改貸款 2575 億元，農發行一季度實現棚改貸款投放2148億元。預計今年 PSL 新增貸款額有望超過7000億元。2018 年棚改套數為580萬套， 假設2018年棚改貨幣化安置比例仍為60%，單套購房面積為 90 平方米，2018年貨幣化安置面積將達到3.12億平方米。如果全國商品房銷售面積與 2017年持平，為17億平方米。貨幣化安置面積占全國商品房銷售面積比例仍然可以達到 18.35%，對于三、四線城市商品房銷售的提振依然顯著。

2014年以來 PSL 新增貸款、國開行棚改專項貸款和農發行棚改專項貸款

數據來源：公開資料整理

　　從一季度來看，部分三、四線城市推進棚改力度仍然較強，對于當期商品房銷售的拉動效應不容小覷。 以徐州為例，根據2018年徐州政府工作報告，2017年實施棚戶區改造 1610 萬平方米，2018年計劃實施 2127萬平方米棚戶區及城中村改造，同比增長 32.11%，作為三線城市代表，徐州在2018年棚改力度明顯加強。在棚改大力推進的大環境下，2018 年前三個月徐州房地產市場也呈現出“量增價穩”的情況，數據顯示，2018年前三季度商品住宅銷售面積為285.10萬平方米，增幅達到35.17%。前三個月商品住宅均價維持在 7200 元左右，與2017年前三季度基本持平。

部分三線城市2018年前三季度商品房銷售面積大增（萬平方米）

數據來源：公開資料整理

部分三線城市2018年前三季度商品房平均價格保持剛性（元/平方米）

數據來源：公開資料整理