一、資金面總體持續(xù)緊縮，到位資金增速快速下滑

　　1、資金面總體緊縮，房地產(chǎn)投資到位資金增速持續(xù)下滑

　　在金融去杠桿的大前提下，近期國內(nèi)M2增速和社融增速持續(xù)下滑，2018年1-4月 M2累計增速為 8.3%，社融累計增速為10.5%。房地產(chǎn)行業(yè)總體資金面隨之持續(xù)緊縮，投資到位資金增速持續(xù)下滑，2018年1-4月累計增速僅為2.1%，且下滑速度較快。

M2和社融累計增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計累計增速

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　　2、分結(jié)構(gòu)來看，多個渠道資金增速出現(xiàn)持續(xù)下滑

　　2018 年1-4月國內(nèi)貸款累計增速為-1.6%，其中銀行貸款為-6.1%，非銀機構(gòu)貸款增速也從 2017年底超過45%下降到目前的25%左右。

房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款累計同比增速

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　　2018年1-4月定金及預收款累計增速為8.3%，個人按揭貸款累計增速為-6.7%，均出現(xiàn)較大幅度的持續(xù)下降。

　　2018年1-4月利用外資累計同比增速持續(xù)下降至-77.60%。

定金預收款及個人按揭貸款資金累計增速

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利用外資累計增速

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　　二、需求側(cè)控制居民加杠桿速度，按揭利率持續(xù)提升

　　近年來居民部門加杠桿速度提升較快，杠桿率近50%從存量數(shù)據(jù)來看，數(shù)據(jù)顯示 2017 年底我國本外幣住戶貸款余額40.5 萬億元，其中中長期貸款29.1萬億元， 分別占 2017年 GDP 總額 82.萬億元的 48.98%和 35.2%，分別比 2016 年底提高4.1個百分點和3.2個百分點。

　　截止2018年4月，我國本外幣住戶貸款余額超過42.2萬億元，其中中長期貸款超過 30 萬億元。

我國住戶貸款及中長期住戶貸款占GDP比重

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　　新增數(shù)據(jù)來看，我國2016年、 2017年居民新增中長期貸款分別為 5.68萬億和 5.3 萬億， 2015 年約為3萬億，2014 年和2013年約為 2.2萬億。

　　值得高度關(guān)注的是居民短期貸款金額的快速提升。2017 年底為 1.83 萬億， 2016 年底僅為 6494 億元，同比大幅提升 181.8%。

　　2017年出現(xiàn)居民“短債長投” 利用消費貸支付首付購房的情況，引起了多方關(guān)注，政策層面多次下發(fā)文件嚴控消費貸流入樓市及股市。

居民部門新增人民幣貸款累計值

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居民部門新增人民幣貸款當月值

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　　按揭利率持續(xù)提升， 首套平均房貸利率提升至 5.56%

　　2017年 4月起，居民購房首套平均按揭利率連續(xù) 13 個月提升，自 4.5%左右提升至目前超過 5.5%；數(shù)據(jù)顯示 2018 年 4 月居民購房首套平均按揭利率提升至 5.56%。持續(xù)提升的按揭利率抑制了居民加杠桿的速度。

　　2018 年以來居民新增貸款（長期）占人民幣新增貸款的比例出現(xiàn)了較為明顯的下降。 2016 年底累計比值約為 45%， 2017 年底約為 39%， 2018年 4 月降至 26.54%。

全國首套平均房貸利率

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居民新增中長期貸款占人民幣新增貸款比例

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