2019年的房企融資市場戰(zhàn)火頻頻，在經(jīng)歷了一波收緊態(tài)勢之后，房企轉(zhuǎn)向海外市場發(fā)債。自2019年5月份以來，海外融資牢牢占據(jù)房企融資的主位，并在2020年開年呈現(xiàn)出一波井噴的行情。由于行業(yè)集中度的不斷提升，房企的融資呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢，部分房企可以將融資成本控制在合理范圍內(nèi)，但仍有不少房企踏進高成本怪圈，融資成本高達15%。

　　開年融資井噴

　　2019年，房企經(jīng)歷了一波融資難的困境，境內(nèi)融資和境外融資均被收緊。盡管融資處于嚴控狀態(tài)，但境外融資仍然牢牢占據(jù)高位，為不少企業(yè)解決了資金少的燃眉之急。進入到2020年，房企的海外融資依然保持在主力軍的位置。2020年伊始，房企融資就開始征戰(zhàn)海外市場，呈現(xiàn)出井噴的態(tài)勢。

　　《華夏時報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自2020年1月以來，龍湖集團、碧桂園、融創(chuàng)中國等接連發(fā)行了美元債，新的融資窗口期開始出現(xiàn)。據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，截至目前，共有9家房企發(fā)行了11筆美元債，總規(guī)模達到了42.75億元，平均利率在6.02%左右。

　　2020年1月6日，龍湖集團宣布發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美元為7.25年期，票息3.375%；4億美元為12年期，票息3.85%。創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。與此同時，碧桂園、融創(chuàng)中國、旭輝、龍光、中駿、合景泰富、正榮等房企也發(fā)行了額度不等的美元債。業(yè)內(nèi)專家認為，在整體融資環(huán)境沒有明顯轉(zhuǎn)變的情況下，2020年，美元債或仍將是公司融資中非常重要的一環(huán)。

　　“從元旦后的房企融資動作來看，美元債是主要的融資方式，且利率出現(xiàn)了下調(diào)。海外融資的管控有所減輕，這客觀上使得房企后續(xù)的融資空間增大，也可以獲得更多的流動性。類似融資也能夠帶來較好的優(yōu)勢，對于低于市場降溫風(fēng)險等都有較為積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《華夏時報》記者說。

　　去年境外債規(guī)模大增

　　整體來看，2019年的房企融資呈現(xiàn)出“一半是海水，一半是火焰”的狀態(tài)。2019年前4個月，房企融資如火如荼。5月，銀保監(jiān)會的一紙23號令，讓市場發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。此后，融資環(huán)境一再收緊，轉(zhuǎn)而境外發(fā)債融資的房企開始增多。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國房企海外融資的金額高達752億美元，同比2018年的496億美元上漲了52%。

　　境外債發(fā)行數(shù)量大增主要原因是境內(nèi)貸款難度加大，房企進而轉(zhuǎn)向海外尋錢。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，房企償債規(guī)模將上漲至6513.4億元，房企急需輸血。

　　對此，如何尋找優(yōu)質(zhì)的融資渠道和資金方成為了房企亟待解決的難題。2019年5月份，房企融資出現(xiàn)了分水嶺。數(shù)據(jù)顯示，2019年5月份僅發(fā)行了6筆公司債，相比較4月份下降了近八成。國內(nèi)融資出現(xiàn)“阻塞”，房企將融資的目光轉(zhuǎn)向國外，2019年6月份，境外融資總額高達224.62億元，環(huán)比5月份大幅上漲了588%。

　　此后，海外發(fā)債成為了房企輸血的主要方式，在資本寒冬中“拉了房企一把”。嚴躍進對《華夏時報》記者說：“海外市場的低利息融資成本還是能夠吸引企業(yè)，美元債等得以得到了積極發(fā)行。國內(nèi)市場對于境外融資還是有所放松的，管控力度減弱。”

　　此外，作為房企國內(nèi)融資的主要方式——信托，目前仍然處于收緊狀態(tài)。某業(yè)內(nèi)人士對《華夏時報》記者透露，當前國內(nèi)正在展開信托風(fēng)險的排查，房地產(chǎn)信托仍然是主要的核查點，并未出現(xiàn)放松的態(tài)勢。

　　部分融資成本高達15%

　　海外發(fā)債的確為房企拓寬了融資渠道，但是由此帶來的“高成本”難題則在所難免。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，較2018年的6.53%顯著上升了0.54%。絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上升，主要原因是境內(nèi)外的融資成本都在持續(xù)走高，尤其是境外發(fā)債成本增加更帶動了整體融資成本。

　　此外，從2019年房企的融資成本來看，行業(yè)內(nèi)分化嚴重，跨度大。低者能做到3%，高者則超過15%，而成本高者大多為海外債。在行業(yè)集中度不斷提高的今天，頭部房企在融資上占據(jù)的優(yōu)勢較為明顯，非頭部房企則容易囿于“找錢難”的困境，陷入高融資成本的怪圈。

　　《華夏時報》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，2019年，當代置業(yè)發(fā)行的3.5億美元債券，利率高達15.5%；明發(fā)集團2億美元1年期債券的利率均達到15%。此外，鴻坤、泛海也發(fā)過利率超14%的海外債。2019年12月3日，佳源國際發(fā)行6750萬美元票據(jù)，利率也達到13.75%。

　　但也有萬科、龍湖、華潤等多家房企融資成本低于4%，其中，萬科有一筆票據(jù)融資成本低至3.15%，龍湖有一筆優(yōu)先票據(jù)融資成本為3.95%。

　　由此可見，在2019年，房企融資成本突破10%并不罕見，且由于部分房企激進擴張，高成本融資對其來講無法避免。“融資成本較高也對于整個房地產(chǎn)市場有教育意義。房企要把信用評級做好，比如項目質(zhì)量要做扎實等，財務(wù)報表也應(yīng)該表現(xiàn)得較為穩(wěn)健，這個時候融資成本會出現(xiàn)下調(diào)的。此外，房企也應(yīng)該積極地尋找一些融資的中介機構(gòu)和金融企業(yè)，這樣同時能夠帶來融資成本的降低。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。（李未來 李凱旋）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時報