經(jīng)過多年的探索，公募REITs迎來關鍵性一步。

　　近日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確了基礎設施REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。

　　在聚焦重點區(qū)域、聚焦重點行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目方面，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者注意到，京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域被列為重點。

　　在重點行業(yè)中，基礎設施補短板領域，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理、信息網(wǎng)絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等都要開展試點。

　　記者注意到，就單從《通知》來看，公募REITs雖然是創(chuàng)新產(chǎn)品，但對項目以及區(qū)域有著較嚴的標準，一些經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)以及非重點行業(yè)并未在列。

　　此外，除了《通知》，證監(jiān)會還起草了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，進一步對產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責、產(chǎn)品注冊、基金份額發(fā)售、投資運作、項目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進行規(guī)范。

　　萬億級市場將開啟

　　那么，什么是公募REITs？公募REITs就是不動產(chǎn)投資信托基金。據(jù)了解，公募REITs自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店倉儲、工業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。

　　事實上，早在2016年12月26日，國家發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于推進傳統(tǒng)基礎設施領域政府和社會資本合作(PPP)項目資產(chǎn)證券化相關工作的通知》就特別提出，要推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），進一步支持傳統(tǒng)基礎設施項目建設。

　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室副主任何代欣在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，雖然基礎設施在財政政策中的作用較為突出，但當前基礎設施建設也面臨不少挑戰(zhàn)，比如融資的挑戰(zhàn)。此時，監(jiān)管部門推出REITs試點，正當其時。

　　何代欣表示，對于公募REITs來說，公募REITs能夠為基礎設施項目提供穩(wěn)定的資金，促進資本市場服務實體經(jīng)濟，有效盤活存量資產(chǎn)，推動基礎設施高質(zhì)量發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)觀察者認為，從短期來看，為應對疫情影響和經(jīng)濟下行壓力，REITs市場建設可以成為中國經(jīng)濟的“穩(wěn)定劑”，保障經(jīng)濟平穩(wěn)運行；從長期來看，REITs將成為深入推進中國供給側(cè)改革、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的“助推劑”，助力中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。

　　有分析文章認為，中國版REITs先以基礎設施REITs的形式進行試點，既符合我國當前的國情，也有益于在實踐中不斷探索中國特色的REITs制度。通過REITs進一步拉動投資，可以盤活基建領域的存量資產(chǎn)。值得關注的是，REITs可能是化解地方政府債務最有效的手段，可能也會成為未來地方政府城投平臺的轉(zhuǎn)型之路（城投公司轉(zhuǎn)型為REITs管理人）。地方政府債務不斷擴大，其中較大比例用于基礎設施建設，通過資產(chǎn)證券化的方式可以把存量資產(chǎn)變成能夠流動的證券，有效化解地方債務問題。

　　對于公募REITs發(fā)展，有業(yè)內(nèi)人士預測，如果參照美國公募REITs市場規(guī)模，中國公募REITs市場規(guī)模未來可達數(shù)萬億元。

　　根據(jù)中國REITs聯(lián)盟統(tǒng)計顯示，截至2019年底，在我國境內(nèi)的類REITs產(chǎn)品中，發(fā)行過包括物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路在內(nèi)的基礎設施REITs共有6單產(chǎn)品，相對商業(yè)物業(yè)數(shù)量較少。另據(jù)興業(yè)證券股份有限公司統(tǒng)計顯示，截至2019年年底，“類REITs”產(chǎn)品累計發(fā)行了68只，累計發(fā)行金額為1402.81億元。

　　仍面臨重重挑戰(zhàn)

　　雖然公募REITs邁開了關鍵性一步，也贏得了業(yè)內(nèi)人士的點贊，但同時，也引起了部分業(yè)內(nèi)人士的擔憂。

　　何代欣認為，在公募REITs推廣當中，仍面臨著三方面的困難。一方面，REITs的融資形式到底是債權融資還是股權融資？目前，這兩種方式還存在著較大的爭議。

　　另一方面，由于很多基礎設施運行的分紅方式不確定，所以成本如何回收，REITs如何持續(xù)運行都有很多的不確定性。債權融資與股權融資各有好處，也各有風險，所以RE-ITs落地方式還需要繼續(xù)具體摸索。

　　第三方面，在要素市場，市場化進程正在加速，金融體制改革也在提速，REITs如何定位改革發(fā)展中的位置？民間資本進入REITs的方式，可能成為各方關注的焦點。

　　記者也注意到，根據(jù)現(xiàn)有的政策要求，公募REITs目前還僅僅聚焦在基礎設施等重點領域，但全面擴容仍面臨不少挑戰(zhàn)。以稅收為例，在美國，稅收優(yōu)惠也使得REITs得到了快速發(fā)展。

　　有文章分析，在REITs的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)不動產(chǎn)持有超過10年享受稅收優(yōu)惠，REITs收入向股東分紅免征所得稅。而我國現(xiàn)行的稅法下REITs涉及多種稅收，如不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓層面的土地增值稅、契稅和原始權益人所得稅，項目運營層面的企業(yè)所得稅等，都存在重復征稅的問題。

　　根據(jù)上述文章分析，當前，我國試點的REITs并沒有形成相配套的稅收優(yōu)惠政策。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，公募REITs若不推出相應的稅收優(yōu)惠政策，則仍將存在交易結構過為復雜或稅收過重拖累項目收益的問題。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為，公募REITs涉及的基礎設施類別太多，需要整合的資源也較多，項目操作過程中可能涉及多個資產(chǎn)運營方、多個管理機構，溝通協(xié)調(diào)工作量大，其中任何一方出現(xiàn)問題，都可能給項目帶來比較大的影響。與此同時，項目收益和風險的平衡難度大，整體操作要求比較高，談判、磨合的過程可能會比較長。

　　對于公募REITs下一步的發(fā)展，有業(yè)內(nèi)觀察者認為，要加快完善相關基礎制度，包括REITs法律體系和發(fā)行、上市、交易等細則，以及相關稅收政策、鼓勵能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)參與REITs產(chǎn)品的發(fā)行和交易及需要防范的風險等配套政策。（記者 梁文艷）

　　 轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報