近日，《中國經營報》記者獨家了解到，中國人民銀行正在對70個大中城市2019年新發放的個人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業銀行進行抽樣調查。央行方面強調，與往年相比，本次調查增加了對商業銀行貸款審查審批、風險管理等相關情況的調查。

　　央行方面稱，此次調查主要是為了加強房地產市場監測，深入了解居民購房、貸款行為特征和商業銀行審貸條件、流程等相關情況，準確把握貸款風險狀況，更好地為研究制定住房信貸政策提供依據和參考。

　　“受新冠疫情影響，銀行業整體貸款質量下行壓力加大，作為個貸業務中規模占比較高的住房貸款肯定要嚴控風險。一些借款人通過虛增流水等手段變相提高收入，一旦外部經濟環境發生變化導致個人收入降低，將會導致貸款逾期發生，風險比較大。”看懂研究院研究院韓小剛如是說。

　　購房用途及購房款來源成關注焦點

　　近日，記者了解到，央行正在開展關于2019年度個人住房貸款的抽樣調查。根據要求，各經受調查的單位應在2020年9月30日前通過房地產金融監測分析系統錄入數據和報送抽樣調查報告。

　　在針對主借款人的調查中，央行詢問了被調查客戶的年收入情況、辦理貸款時銀行要求客戶提供的個人和家庭收入來源證明、在辦理貸款時客戶提供了哪些住房套數證明材料、此次首付款的來源、此次貸款所購住房的用途等情況。

　　記者注意到，此前杭州市房地產平穩健康發展領導小組辦公室發布的《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，亦提出了嚴格執行收入認定標準和月供收入比要求，準確核定借款人真實收入；嚴格審查購房首付資金來源等要求。

　　中國銀行研究院博士后李義舉指出，2020年上半年房地產市場持續回暖，部分違規資金流入房地產行業。“受疫情的影響，上半年宏觀政策較為寬松，形成了寬松的信貸環境。出于對未來經濟發展的不確定性預期，部分生產型企業將低價融來的資金違規用于投資房地產，導致部分城市商品房交易火爆。”

　　韓小剛告訴記者，在貸款實際操作中，其他條件符合情況下，借款人月收入、月供收入比是核定貸款金額的重要參考因素。“特別在首付款方面，如果首付款為借貸資金，則很有可能是購房人的投機行為或者超過自身能力的非理性購買行為，在當前房市價格下行壓力持續加大的大環境下，這些行為導致貸款逾期甚至不良的風險將加大。”

　　交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴記者，近期包括杭州在內的多個二線熱點城市陸續出臺了調控政策為樓市降溫，住房貸款的審慎管理是房地產金融審慎管理框架中的重要組成部分，嚴查經營貸等違規入樓市、規范居民消費貸使用范圍等是住房貸款審慎管理的必要方面。

　　記者注意到，在此次調查中，央行還對銀行個人住房貸款審查的情況進行了調查，其中央行關注了銀行是否針對個人住房貸款設立審查崗位、是否已制定相應操作規范性文件等情況，詢問了銀行決定審批人員績效考核的最重要因素、單筆個人住房貸款審批中系統自動審批占比份額、哪些層級有個人住房貸款審批權限、分級審批的劃分依據、個人住房貸款業務部門與審批部門的分管行領導是否為同一人等。

　　個人住房貸款或將持續審慎管理

　　根據央行公布的數據顯示，截至2020年二季度末，個人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長15.7%；2019年同期，個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%。

　　李義舉認為，2020年上半年，房地產企業中長期貸款增速達到工業企業貸款的三倍左右，房企的杠桿率上漲較快，這不僅提升了房企的經營風險，也擠占了其他實體經濟企業的信貸資源，容易推高社會融資成本。

　　今年以來，監管層多次強調，金融機構要積極支持實體經濟。如6月1日，央行等八部委聯合發布《關于進一步強化中小微企業金融服務的指導意見》中亦強調商業銀行要把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到中小微企業等實體經濟領域，實現信貸資源增量優化、存量重組。

　　夏丹指出，房地產貸款余額增速已連續下降，在當前背景下，與調整貸款額度相比，嚴格把關房地產貸款投放和資金流向更有必要。

　　談及下半年個人住房貸款的走勢，夏丹認為，商業銀行對房地產領域的融資總體仍然從緊，上半年實際投放金額和增速隨著融資環境的整體改善而改善，更多的是水漲船高，并未明顯放松。“下半年房地產金融領域也將繼續進行審慎的管理，結合地區房價和地價上漲態勢做好差別化調控。如對特定地區貸款額度、利率和放款速度方面或收緊，同時繼續嚴查經營貸等違規入樓市的情況，規范居民消費貸使用范圍等，以保持房價、地價的相對平穩。”

　　某國有銀行地方分行人士告訴記者，由于今年上半年銀行對于個人住房貸款審批比較積極，下半年部分銀行在個人住房貸款方面的信貸額度比較少了。

　　李義舉也認為，未來宏觀政策將堅持“房主不炒”的定位，防止資金違規流入房地產。“7月30日的政治局會議提出‘完善宏觀調控跨周期設計和調節，實現穩增長與防風險的長期均衡’，這表明未來防風險的重要性開始提升。當前房地產行業已成為防范金融風險重點關注的領域，未來宏觀政策將著眼于經濟的長期穩定發展，不會通過刺激房地產來實現經濟短期的上漲。未來監管政策也將持續落實資金監測和融資管理規則(三條紅線，四檔管理)，最大限度避免資金違規流入房低產行業。這不僅會促使房地產行業的規范發展，也為其他實體經濟企業的發展創造良好的環境。”

　　值得一提的是，在風險方面，央行還在此次調查中重點了解：除借款人償債風險外銀行認為個人住房貸款面臨的最大風險是什么；2020年銀行認為控制個人住房貸款風險最重要的因素是什么；2020年，銀行個人住房貸款業務發展策略與上一年相比有哪些變化等問題。

　　同時，央行向銀行詢問了當不良貸款超過多少、房地產貸款(含開發貸款)新增與各項貸款新增占比超過多少、地方平均房價下跌超過多少時，銀行會對個人住房貸款業務風險水平進行重新評估，甚至進一步對住房貸款業務進行調整。（張漫游）

　　 轉自：中國經營網