今年，全國(guó)大大小小的調(diào)控已經(jīng)380次了，平均每天就有一個(gè)半的新政發(fā)布，集中于長(zhǎng)三角、珠三角等樓市過熱城市，限購(gòu)、限貸、提升房貸利率，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　但是，2021年樓市第一個(gè)“限跌令”來了。

　　湖南三線城市頒布了“限跌令”，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。

　　從不讓熱漲，到不讓下跌，樓市調(diào)控風(fēng)格為何切換如此之快？

　　歷史總是驚人相似，2019年樓市寒冬，馬鞍山發(fā)布新房“止跌令”，要求售價(jià)不得低于備案價(jià)10%。

　　樓市過熱加強(qiáng)調(diào)控，過冷禁止降價(jià)的情況又重演了。這一切指向“穩(wěn)樓市”三個(gè)字。

　　告別貨幣化棚改之后，中國(guó)部分三四線城市新房庫(kù)存逐步增大，去化艱難。房?jī)r(jià)不漲的城市，真實(shí)的居住需求暴露無遺，開發(fā)商開始琢磨打折促銷。

　　今年，岳陽房?jī)r(jià)成交均價(jià)從最高每平7600左右，直接降到了現(xiàn)在每平6500左右，跌去1100塊/平！跌幅約14%！

　　岳陽登上房?jī)r(jià)跌幅排行榜前列。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份岳陽新建商品住宅價(jià)格與上月相比下降0.7%，為70個(gè)大中城市中下降最多的城市；二手住宅價(jià)格與上月相比下降0.6%，跌幅在70個(gè)大中城市中位列第二。

　　當(dāng)房?jī)r(jià)下跌過快，地方政府就出手救市了。這不僅關(guān)于土地財(cái)政，還不能忽視房?jī)r(jià)過快下跌給樓市帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)曾是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱，現(xiàn)在在經(jīng)濟(jì)中依舊占有重要地位，對(duì)于一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的三四線來說，樓市牽一發(fā)而動(dòng)全身，一損俱損。

　　第一大風(fēng)險(xiǎn)，高位買入的業(yè)主，可能會(huì)想“退差價(jià)”，針對(duì)價(jià)格維權(quán)。因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)，打砸售樓處這樣的事情并不鮮見。

　　第二大風(fēng)險(xiǎn)，高杠桿買房者可能會(huì)斷供，導(dǎo)致違約的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，最大的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)樓盤降價(jià)，引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，樓盤之間打起價(jià)格戰(zhàn)，市場(chǎng)徹底涼涼。

　　中國(guó)樓市，有一個(gè)心理叫“買漲不買跌”，所以即使房?jī)r(jià)再跌，去化效果反而沒有房?jī)r(jià)上漲好。

　　因此，當(dāng)房?jī)r(jià)債務(wù)壓力大時(shí)，開發(fā)商會(huì)惡意降價(jià)樓盤，等政府來頒布“限跌令”，以此提振市場(chǎng)信心。

　　這個(gè)套路廣東中山、遼寧大連和山東菏澤等好些城市都試過。

　　結(jié)語

　　樓市經(jīng)歷普漲、到輪動(dòng)上漲，現(xiàn)在一直處于冷熱不均的差異化狀態(tài)。在調(diào)控政策緊盯著房?jī)r(jià)上漲的熱點(diǎn)城市時(shí)，還有很多城市對(duì)放松房?jī)r(jià)躍躍欲試。

　　去年疫情沖擊下，至少十多座城市發(fā)布房地產(chǎn)松綁政策，然而無一例外都被叫停或者調(diào)整，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、青島、柳州等。

　　各地不斷嘗試下，也試探出調(diào)控松綁政策底線——不能突破“限貸、限價(jià)、限售、限購(gòu)”四限，不能與房住不炒相背離。

　　房?jī)r(jià)不能漲太快，也不能跌太多，主要是“穩(wěn)”。