土地市場出現(xiàn)“微妙”變化。長沙、上海等城市日前相繼宣布，延期第二批集中供地出讓。這引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。當(dāng)前，不少房企經(jīng)營壓力增大，參與土拍市場熱情有所降低。業(yè)內(nèi)人士指出，首批集中供地高溢價(jià)率導(dǎo)致項(xiàng)目利潤遭壓縮。通過對競自持、競配建等環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，降低地塊“實(shí)際”溢價(jià)率，有利于減輕房企經(jīng)營壓力。

　　規(guī)則有望調(diào)整

　　長沙市日前宣布，將第二批住宅(含商住)用地集中出讓時(shí)間由7月推遲至8月。深圳、青島、天津、上海等地相繼發(fā)布類似公告。上海市8月13日宣布，第二批集中土拍出讓公告時(shí)間延期至9月。

　　對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國證券報(bào)記者表示，在首批集中供地出讓過程中，為遏制溢價(jià)率過高，不少城市通過設(shè)置溢價(jià)率上限、對熱點(diǎn)地塊設(shè)置“競自持”“競配建”等方式控制溢價(jià)率，以降溫土拍市場，但實(shí)際效果有限。多個(gè)城市延期第二批集中地塊出讓公告時(shí)間或與此有關(guān)。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬表示，優(yōu)化土拍規(guī)則，有利于完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制。

　　長江證券指出，高溢價(jià)率導(dǎo)致房企盈利能力承壓。控制名義溢價(jià)率上限方面，無錫、杭州、天津等地已經(jīng)下調(diào)。但“實(shí)際”溢價(jià)率也應(yīng)該控制。土拍規(guī)則預(yù)計(jì)會更柔性化，包括保證金門檻、競品質(zhì)、搖號以及一次性合理報(bào)價(jià)等方面。

　　避免惡性競爭

　　《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》日前發(fā)布，提出進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。實(shí)施分類管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場監(jiān)測分析，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等。

　　值得注意的是，時(shí)隔一年后，對房價(jià)上、下限均做出要求的政策再次出臺。

　　岳陽市日前發(fā)文明確，新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則無法網(wǎng)簽。

　　實(shí)際上，早在去年3月，東莞住建局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)管理的通知》要求，在取得商品住房項(xiàng)目的預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書后，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋申報(bào)價(jià)格，嚴(yán)格按照明碼標(biāo)價(jià)格式要求對外銷售，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，也不得低于申報(bào)價(jià)格的90%。

　　陳霄認(rèn)為，“限跌令”等措施或主要在于抑制部分開發(fā)商之間惡性競爭，避免引起市場大幅動蕩。

　　提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力

　　行業(yè)形勢出現(xiàn)變化，房企也在做出調(diào)整。

　　宋都股份賠掉相當(dāng)于一個(gè)季度利潤的5000萬元保證金，退掉杭州的地塊一事引起行業(yè)震動。公司8月10日晚發(fā)布公告披露了背后原因，退地是因?yàn)槁?lián)合開發(fā)的伙伴取消合作所致。

　　宋都股份表示，若合作順利，公司整體獲取土地權(quán)益金額為32.48億元，符合25億元-35億元的預(yù)期。但目前的情況導(dǎo)致公司極短時(shí)間內(nèi)無法達(dá)成其他商業(yè)合作，給公司短期資金安排帶來巨大壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前一些開發(fā)商資金緊張，融資較難，賺錢不易，房地產(chǎn)行業(yè)形勢出現(xiàn)較大變化。

　　機(jī)構(gòu)研報(bào)指出，第一批集中供地印證了房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將由25%的中樞向20%下滑的趨勢，甚至跌落20%以下。

　　對于房企而言，陳霄表示，房企應(yīng)著力保障穩(wěn)定的銷售渠道，加快庫存去化速度，回籠資金；制定符合公司的發(fā)展規(guī)劃，合理且多元化拓展項(xiàng)目，提升企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　 轉(zhuǎn)自：中國證券報(bào)