自2023年伊始，房地產行業的生存空間呈現出進一步縮減的趨勢。對于房地產開發業務而言，從金融監管、資本流向，到我國生育率人口走勢、城鎮居民平均住房面積等各方面因素考量，其發展似乎已接近上限。

2021年“恒大債務危機”標志著一路高歌猛進的房地產增量時代正式宣告結束，物業管理從大地產行業附屬功能，開始走向獨立，中國的房地產正式步入以交易、運營、服務為主的存量時代。

物管從其母體公司逐漸走向獨立的趨勢，一方面，是部分房企因行業下行遭遇流動性危機而斷臂求生的無奈之舉，另一方面，也是存量市場下的物管公司也在試圖脫離地產企業的影響，憑借行業優勢謀求“青出于藍而勝于藍”跨越式發展。

二、風險與機遇

房地產行業的動蕩與變革，正進一步加速行業內部的分化與發展，物管這一細分領域，由于地產拖累和自身商業模式單一，一度讓物業股價和估值進入低迷時期，物企也發起了多輪自救動作來提振資本市場信心：回購、分紅、股權激勵，同時，2022年底受房地產融資放寬等政策的提振，物業股估值開始觸底反彈，并將有望在隨后逐步回歸到行業合理的估值范圍。

一方面，受地產暴雷、債務危機等所累，加之近幾年疫情影響，物企普遍出現成本上漲，利潤下降，行業分化加劇，市場競爭日趨白熱化。

另一方面，我們也看到物企在積極持續地探索增值服務。據大部分上市物企公布的數據顯示，物業管理服務毛利率區間為11%～30%，而增值服務的毛利率普遍在30%～60%，增值服務的毛利率達到了物業管理服務毛利率的兩倍。并且眾多物企通過收并購進行區域補強，進一步完善多業態服務能力，獲得了更大的發展空間。

物管原本只作為地產行業的附屬功能，漸漸地因其存量市場優勢，以及非周期性、輕資產和現金流穩定等特點，在開發業務乏力的背景下，為地產企業在動蕩時期提供了避風港。

三、數字化賦能

物管行業在存量時代，在風險與機遇同時加持下，行業快速發展與分化，大浪淘沙下，優質物企將獲得更大的發展空間。但不可否認，上市物企凈利潤首次出現普遍下跌，凈利潤與毛利增速與此前超過40%的增速相比，下降明顯，這些都表明物管行業終將告別高利潤、高增長時代，回歸行業正常發展邏輯。

新時代下的物管行業發展，離不開數字化賦能。第十四個五年規劃也強調了數字化的重要性，但轉型的進程道阻且長。近年來，通過與物業企業的合作和調研，我們發現企業數字化的意識越來越強，數字化的投入在逐步加大，數字化對業務的幫助也越來越明顯。從整體上看，物業企業數字化轉型的關鍵在于如何用好數字化工具，重新定義業務模式、運營模式和管理模式，完成企業從流程驅動向數據驅動的變革。

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