近年來，隨著產業高質量發展步伐的加快，作為推動經濟發展和社會進步的重要載體，產業園區應積極承擔起高質量發展的重大使命，以創新發展的目標，為產業發展注入更多創新動能。

在6月26日召開的2024第十屆方升產業園區大會上，方升研究總經理余洪波在大會期間專訪了招商蛇口產業園區事業部副總經理齊子元，圍繞構建高效產業運營體系、推動新質生產力創新、協助區域存量資產突破發展瓶頸等核心議題展開了深入探討。

(招商蛇口產業園區事業部副總經理齊子元接受方升研究總經理余洪波采訪|圖)

作為我國改革開放的起點和首個真正意義上的產業園區，招商蛇口在產業園區運營領域的經驗積累與模式創新對于整個行業而言，無疑具有舉足輕重的借鑒價值。

01

創新轉型，大勢所趨

余洪波：作為一家在產業行業深耕 45年的標桿央企，招商蛇口在產業行業積累了非常豐富的實操經驗，對整個產業行業的發展、趨勢有著非常深刻的理解，請您和我們分享一下當前產業行業的市場發展情況?

齊子元：當前，產業園區正經歷一場全局性的創新升級。傳統發展模式正在被顛覆，產業園區不再僅僅是單純的工業區，而是變成了集產業、科技、人才、金融等多種要素于一體的綜合性區域。

這種變化，既是行業自身發展的需要，也是新時代經濟發展的必然要求。如果繼續停留在過去的思維模式，按照泛化的發展路徑去推進，園區未來的路只會越來越難走。

觀察當前園區的發展現狀，招商難、運營難等問題尤為突出。為了擺脫這一困境，我們必須回歸產業的根本，積極接納并融入新興生產力，并借助新動能、新產品、新服務的力量，勇敢地邁向“新”的征程。

在新動能的培育方面，我們應聚焦產業變革的核心環節，緊密鏈接科技創新資源，積極推進科研成果的有效轉化。以此為基礎，構建科技創新的全新模式，為園區的發展注入新動能。

在新產品的開發方面，我們應聚焦新興產業賽道的主題園區，堅持以滿足客戶需求為核心導向，通過產品層面的創新舉措，有效承接并驅動轉型創新的內在動力。這兩年很火的“復合型都市園區”就是主題園區的一種具體形式。

而在新服務體系的建立方面，我們必須著力構建一個有利于創新型企業迅速發展的產業生態環境，確保企業能夠在優質的環境中實現健康、快速的發展。

02

新時代下，標桿央企的責任與擔當

余洪波：現在正處于百年未有之大變局中，國央企的壓艙石作用進一步凸顯，請問招商蛇口在產業發展、經濟發展上肩負了哪些責任?在多重壓力交織的大背景下，請問招商蛇口如何實現產業的高質量發展?

齊子元：現階段，中國正致力于構建全新的發展格局。在此背景下，站在招商局集團“第三次創業”新起點上的招商蛇口也在積極探索產業園區的轉型創新之路。

經過近年來的探索，招商蛇口不斷總結轉型創新的實戰經驗，并將其提煉為五大抓手：一是聚焦數智科技、生命科技、綠色科技、智能制造、文化產業五大賽道，通過在這些領域的戰略布局，加速實現對戰略性新興產業的培育和發展;二是聯合共建創新中心，在園區內引進科技創新主體和產業化基地，推進科技成果孵化與產業落地場景對接，搭建起科技創新與產業發展的橋梁;三是持續強化科技產業投資，通過推進產融結合，聚焦科技創新投資優質標的，為產業園區的發展提供有力支持;四是持續鍛造資產管理能力，通過完善的園區運營管理和企業服務體系，充分發揮REITs平臺優勢，實現園區資產組合優化和產業運營能力的提升;五是打造特色主題園區，在全國范圍內圍繞特色主題打造主題園區，以體系化、專業化的產業服務體系，為我國產業園區的發展提供新的模式和經驗。

余洪波：據了解，招商蛇口早已布局輕資產賽道，并且取得了非常多優質成果，在您看來，布局輕資產賽道對集團層面有哪些價值和意義呢?在園區空置率進一步走高的當下，請問招商蛇口如何通過輕資產運營幫助區域存量資產走出發展困局?

齊子元：早在2021年，招商蛇口就提出了“三個轉變”的轉型思路。其中，產業運營更是推動招商蛇口從開發為主向開發與經營并重轉變的重要業務板塊。

在這個板塊中，我們對產業園業務的戰略判斷是：未來產業園區的重心將在經營，而非資產。因此，輕資產運營成為了我們轉型成功的必然選擇，也是我們保持行業領先地位的關鍵。

過去幾年里，招商蛇口始終聚焦于城市深耕和央地合作，通過輕資產園區的委托運營，我們不僅實現了產業園區管理規模的持續增長，還創新性地推動了體系化的產業咨詢輸出，重點城市中的產業品牌也因此打響。

未來，我們將繼續在重點區域和重點城市推進輕資產合作，以產業運營為主導，輸出招商蛇口的產業園區全鏈條專業化能力。另外，我們將有針對性地幫助區域存量資產找準賽道、找準定位，升級產品和招商運營策略，通過市場化的方式實現園區存量去化，實現園區的高質量發展。

03

專業產業運營體系，助推新質生產力騰飛

余洪波：當下，輕資產熱度持續走高，招商蛇口之所以能夠成為國內首批基礎設施REITs 之一，與其優質的產業運營能力緊密掛鉤，請問招商蛇口是如何構建產業運營體系的呢?如何通過產業運營服務體系推動新質生產力的發展呢?

齊子元：在長達45年的產業園區運營歷程中，招商蛇口積累了豐富的實操經驗，并逐步形成了一套體系化、專業化、標準化的產業運營體系，確保了運營的高效與穩定。

為此，我們將這一套經過時間論證的寶貴經驗編撰成冊，形成《招商蛇口專業化產業園區運營體系構建與實施方法》，在今年的園區大會平臺發布，與行業分享。這份報告不僅深刻復盤了招商蛇口多年深耕細作、引領行業前沿的輝煌歷程與寶貴經驗，更是我們在行業中堅守初心、保持創新的體現。我們希望這些經過時代驗證的實踐與我們對行業未來的思考，能夠做為一個發展樣本為行業提供參考價值。

除此之外，招商蛇口還積極響應行業發展趨勢，主動調整策略，從兩個重要維度對產業運營服務體系進行全面深化與創新，以切實舉措助力新質生產力的蓬勃發展。

首先，我們全面推進“一園一策”發展戰略，為每個園區量身打造符合其特點的產業發展方向，并圍繞這些特定的產業方向，深化產業招商和運營工作。這一戰略不僅確保了每個園區都有明確的產業定位，還緊密貼合其所在城市的既有產業基礎與發展規劃，更前瞻性地順應了產業升級的浪潮，為新興生產力的孕育與壯大構建出了創新土壤與生態環境。

其次，我們在全國范圍內傾力打造一系列“主題園區”，并為其量身定制了“一套清晰的產業定位、一套明確的產業組織體系、一個針對性強的產業載體、一個完善的產業配套體系、一個落地的產業運營服務”，全方位、深層次地賦能新質生產力。

余洪波：產業賽道的變化還在繼續，請問您認為未來產業園區的發展趨勢會是怎么樣的呢?為了應對快速變化的市場環境，招商蛇口的發展戰略將會發生哪些變化呢?

齊子元：如今，園區發展已經邁向了4.0大關，由最開始的勞動力驅動、租金驅動，到資本驅動、服務驅動，今天已經來到了創新驅動。站在新質生產力的視角下，產業園區的轉型創新是大勢所趨。