在由觀點機構主辦的2024博鰲周系列活動中，招商蛇口榮獲“2024年度影響力產業運營發展企業TOP30”第一名，招商蛇口產業園區旗下招商局智慧城獲評“2024年度發展潛力產業園區”。招商蛇口產業研究院院長羅峰作為演講嘉賓闡述了新質生產力背景下產園為什么需要高質量發展?并對現代產園高質量發展提出切實的建議。

市場、時代、政策、行業

四大因素呼喚產業園區回歸產業本質

市場對產園的需要。在一個產業空間長期供過于求的市場，相比空間物業服務，產業運營服務更有價值。過去十五年間，全國范圍內的工業用地成交建筑面積累積達到了218億平方米，而且仍在快速增長。然而，在入駐率方面，不論是工業廠房還是研發辦公空間，空置率均保持在兩位數的較高狀態。“增量”持續疊加“存量”，未來產業園區將長期供過于求。在一個產業空間嚴重供過于求的市場，園區運營商還能繼續停留在過去拼物業空間的初級階段嗎?

時代對產園的要求。時代中的產業園區既要實現自身的高質量發展，又要成為發展新質生產力的重要平臺。2020年7月，國務院發文，明確要求高新區要成為創新驅動發展的示范區和高質量發展的先行區，作為市場化的園區，沒有明確要求，但是作為新時代的園區，我們必須要走上高質量發展的道路，而產業園區的高質量發展，就是要摒棄過去以地產邏輯為核心的傳統模式，逐步實現以產業發展運營為核心的高質量發展模式。

政策對產園的導向。產園公募REITs是希望引導更多資本參與實體產業發展，引導園區運營商回歸產業本質，推動科技創新和產業升級。產園行業里有一個非常重要的政策—產業園區公募REITs。產業園區公募REITs的出現，真正打通了產業園區的業務閉環，有效破解產業園區重投難退的難題。但從政策意圖來看，絕不是為了幫助過去那種以不動產價值增加為核心的傳統產業地產模式走得更遠，而是為了引導更多資本參與實體產業發展，引導園區運營商回歸產業本質。

行業對產園的需要。高質量發展階段的產業園區需要謀求高質量發展，做企業創新成長的時空合伙人。改革開放45年來，中國產業園區大體經歷了6個重要的發展階段，前面幾個階段主要還是空間需求為主;最近幾年，產業園區明顯進入高質量發展階段，在產業園區領域，產業用地開始“全生命周期管理”，打破了產業園區通過地產邏輯獲取收益的路徑;產園公募REITs正式啟動，引導園區運營商回歸產業本質;政府下場，產業園區作為產業基礎設施的屬性愈發明顯。所有這些變化，都在倒逼和引導產業園區向專業化、集約化、特色化發展，產業園區的確是需要擺脫了傳統的地產邏輯，逐步進入謀求產業運營高質量發展的新階段。

綜合市場的關注，時代的要求，政策的導向，行業的需要，產業園區的確是應該回歸產業本質，逐步進入以產業運營為核心的高質量發展的新階段。

新模式、新使命、新賽道、新能力

四大維度推動現代產園高質量發展

羅鋒院長從構筑新的商業模式、承擔新的發展使命、聚焦新的產業賽道以及鍛造新的業務能力四個維度給出了現代產園高質量發展的建議。

建議一：構筑新的商業模式。產業園區的高質量發展不僅在于不動產價值的提升，更在于深入挖掘產業的價值和運營的價值。從16家上市公司的營收結構來看，他們的收入依然主要依賴于物業租賃與銷售;而近十年間21個產業園區的營收數據的市場表現也應證了這個觀點，以重資產開發為主導的營業收入模式普遍呈現出了下滑的趨勢，以園區運營為核心的營業收入，表現相對穩健且呈現增長勢頭。數據表明：產業園區需要創新以產業運營為核心的商業模式。

建議二：承擔新的發展使命。發展戰略性新興產業已成為世界主要國家搶占新一輪經濟和科技發展制高點的重大戰略，產業園區要參與其中，這是我們的使命，更是機會。因為戰略性新興產業的培育壯大既離既不開產業園區，也必將為產業園區的發展帶來新的重要的發展機會。因此，產業園區不光是傳統產業發展的平臺，更要成為戰新興產業和未來產業培育壯大的重要平臺。

建議三：聚焦新的產業賽道。“加強新領域新賽道制度供給”“建立未來產業投入增長機制”“以國家標準提升引領傳統產業優化升級”等一系列部署，新質生產力新領域新賽道迎來長期戰略機遇，產業園區要抓住這個長期戰略機遇，但是，也要充分認識到戰略新興產業占GDP的比重只有13%，未來產業還在培育當中，傳統產業在制造業中占比超過80%，改造提升傳統產業又是發展新質生產力的重要內容，產業園區尤其不能忽視放棄傳統產業。同時，由于各地資源稟賦、產業基礎、科研條件等發展要素千差萬別，產業園區尤其要因地制宜科學定位。

建議四：鍛造新的業務能力。產業園區高質量發展，就是從物業空間運營向產業發展運營轉型，而產業發展運營，就不再單純是傳統的“物業租售”，產業研究、產業規劃、科技創新、產業投資、資產管理等專業產業服務不可避免，而這些產業運營的內容，每一塊兒都需要更加專業的勞動者。因此，要促進產業園區的高質量發展，必須要有更高素質的勞動者和與之匹配的產業能力體系。