出臺的“國十條”樓市新政廣州細則,沒有規(guī)定限制購房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅、停止三套房貸等嚴厲的政策,因而被多數(shù)人評價為“無新意”、“太溫柔”。

　　廣州市房管局新聞發(fā)言人黃文波對此解釋,中央政策已切中樓價上漲要害,能抑制不合理需求;地方細則加不加碼并不重要,更重要的是看調(diào)控效果,目前新政“抑投機、遏房價”成效初顯,所以廣州暫不考慮出臺限制購房套數(shù)的措施。同時,作為地方政府將加大供應(yīng);需求減少,供應(yīng)增加,對穩(wěn)定樓價遏制樓價快速上漲要有信心。

　　幾乎就在廣州細則出臺的同時,一條“發(fā)改委稱三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的消息占據(jù)各大網(wǎng)絡(luò)頭條,一時間調(diào)控就此收手的判斷令地產(chǎn)股“絕地逢生”,高歌領(lǐng)漲。而觀望的買家也開始恐慌:“調(diào)控還沒見樓價降下來多少就打住,豈不是又要報復(fù)性上漲?”

　　隨后財政部財政科學(xué)研究所所長賈康出來澄清:“三年不談,那是研究人員說的,并不能代表官方。”政府相關(guān)部門言論的反復(fù)印證了市場的動蕩。難得的是,盡管新政細則“高高舉起輕輕落下”,開發(fā)商害怕的嚴政沒有出現(xiàn),但有理性開發(fā)商認為,政策細則的“放人一馬”并非樓價可以再漲的信號,還是要調(diào)整戰(zhàn)略,出貨為上。

　　“降價是個姿態(tài)”

　　廣州新政細則出臺后首周,在開發(fā)商點評的“政府務(wù)實,讓市場自己來解決問題”,在這種心態(tài)中,不少樓盤既定的銷售策略暫時不會有大改變,當然也有一些樓盤采取更加主動的態(tài)度,以一個相當有吸引力的報價,吸引更多潛在客戶的關(guān)注。

　　上周末記者頻頻收到名門越秀的促銷信息,稱“北京路地鐵上蓋現(xiàn)樓1.75萬元/平方米!”雖然其后了解到1.75萬元/平方米只是低樓層單位的最低價,其直降近6000元/平方米的報價只是一個噱頭。然后不論是否噱頭還是其他優(yōu)惠登記,開發(fā)商的積極行動也能說明他們對新政細則的理解和對買家態(tài)度的順應(yīng)。

　　新政后,蘭亭國際被譽為深圳新政之后的“房價暴跌第一盤”。與早前預(yù)計的3至4萬元/平方米的均價相比,該項目的開盤最低價僅為2萬元/平方米,同時還推出“存10萬抵20萬”的優(yōu)惠促銷活動。5月20日當日,該盤的成交均價更跌至11553元/平方米。事實上,新政落地以來,深圳大部分樓盤都在蠢蠢欲動,已有少數(shù)樓盤開始搞起降價促銷,除了蘭亭國際外,深圳南山某商業(yè)公寓亦僅以1.5萬元-1.6萬元/平方米成交,較市場價低近4000元/平方米。

　　重點清算漲幅過快樓盤

　　雖然廣州細則24條措施主要是重申國務(wù)院“國十條”的多項措施,如嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房,堅決抑制不合理住房需求。但是對于可能出現(xiàn)的樓價上漲也有警示,細則直言“對定價過高、漲幅過快的樓盤進行重點清算和稽查”。“廣州細則”明確,廣州市國土房管局、金融辦要根據(jù)市場動態(tài)和未來調(diào)控成效,在房價過快增長勢頭得不到有效遏制的情況下,研究采取一定時期內(nèi)限制購房套數(shù)等臨時措施,抑制投機性購房需求。

　　值得一提的是,24條措施均明確由哪個職能部門來牽頭制定相關(guān)政策,也即明確各條措施的負責部門,市政府可以對其執(zhí)行力度進行問責。

　　政策分析：發(fā)改委的反復(fù)和市場的搖擺

　　5月中旬“4·14”新政滿月之際,就有消息穿說國家發(fā)改委正在牽頭制定一項更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。很快國家發(fā)改委經(jīng)濟體制綜合改革司司長孔涇源否認有更嚴厲政策的說法,稱只是在制定一項房地產(chǎn)規(guī)劃。

　　類似的情況還發(fā)生在“房產(chǎn)稅”的問題上。就在重慶、上海即將開征房產(chǎn)稅的消息越傳越烈時,有媒體引用國家發(fā)改委宏觀研究院產(chǎn)業(yè)研究所所長助理黃漢權(quán)的話說:“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅。”這是有關(guān)專家對住宅開征房產(chǎn)稅的最新表態(tài)。此話一出,房地產(chǎn)調(diào)控的緊張氣氛突然緩解,引發(fā)市場揣測樓市調(diào)控出現(xiàn)軟著陸跡象,地產(chǎn)股連續(xù)兩日強勁反彈。隨后,發(fā)改委再次表態(tài),稱三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅說法不代表官方立場。

　　盡管消息一直搖擺反復(fù),但有一個信號非常明確,即目前樓市最大的不確定,就是政策的不確定。

　　有業(yè)內(nèi)分析師認為,房產(chǎn)稅是一項社會公共政策,不應(yīng)該將它作為一項機密來遮遮掩掩,是否對住宅開征房產(chǎn)稅,何時開征,稅率是多少,必須盡快明確。只有政策明確了,市場的預(yù)期才會隨之明確,而唯有市場預(yù)期明確了,才能真正讓市場穩(wěn)定下來。讓市場陷入傳聞之中,進而陷入不安的等待之中,這不是調(diào)控的初衷。

　　而確實,因為政策的反復(fù)不確定,市場也一直搖擺不定。

　　上周,在北京的嚴厲政策出臺后,廣州、重慶的落地細化措施紛紛出臺,被冠上“太溫和”的帽子,加上早先的深圳細則,中央嚴厲到地方和風細雨,尤其是高調(diào)宣稱將開征“特別房產(chǎn)稅”到最終“渝十條”的溫和出臺,被認為是樓市調(diào)控轉(zhuǎn)折的信號。

　　有消息稱,近期一系列調(diào)控政策不僅直接導(dǎo)致了樓市成交量的大幅下跌,同時也嚴重影響了樓市的預(yù)期,不但購房者出現(xiàn)了明顯的觀望,即便是開發(fā)商也出現(xiàn)了觀望情緒,許多開發(fā)商處在搖擺不定、左右為難的狀態(tài)。

　　廣州市社會科學(xué)院研究員彭澎認為,當下成交量在持續(xù)下滑,但價格依然保持平穩(wěn),沒有出現(xiàn)明顯的下跌,只能說明市場觀望氣氛很濃厚。開發(fā)商及購房者對于當前政策是否見效,仍很猶豫,持懷疑態(tài)度。

　　有業(yè)內(nèi)專家則對媒體表示,目前的經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場存在一定的依賴,而地方政府的GDP增長仍需要房地產(chǎn)的拉動,再加上現(xiàn)在的國際環(huán)境,倘若過于嚴厲,市場會進入極度萎縮,這不僅對未來樓市的發(fā)展不利,也會傷害到實體經(jīng)濟。因為政策的反復(fù)和市場的搖擺,可能還要持續(xù)一段時間。

　　“如果政策博弈在后,則讓政策出臺之后仍無法預(yù)測今后,只能猜測和觀望等待下一只靴子。正因為政策的博弈在后,市場中出現(xiàn)變化或與政策的出發(fā)點及預(yù)期不相符合時,必然會再出新的政策、產(chǎn)生新的博弈,于是樓市就在不確定的消息中飄來飄去。”任志強在博客中對現(xiàn)在的政策如此評價。

　　本地市場：廣州細則出臺,市場量跌價穩(wěn)

　　廣州細則出臺,業(yè)界紛紛評價“波瀾不驚”、“十分務(wù)實”。對于眾多擔憂嚴厲政策的開發(fā)商而言,廣州細則讓他們松了一口氣。“廣州市場一直就比較理性,政府的調(diào)控,也就無需大刀闊斧地打壓,更多的還是靠市場來調(diào)節(jié)。”某本地品牌房企銷售負責人對記者表示。根據(jù)新浪樂居監(jiān)測的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),廣州新政細則出臺后首周成交基本維持在日均百余套左右,比此前時而出現(xiàn)的過兩百套的成交有所下滑。在目前市場上,在售盤價格整體大幅調(diào)整的情況也沒有出現(xiàn)。買家也并未因為廣州細則而在購房計劃上有緊急改變。

　　由于目前市場觀望情緒依然較重,某些開發(fā)商已經(jīng)開始借“特價單位”的噱頭來試探市場,小量朝向、戶型都不算最好的單位被低價推出,成為營銷推廣的噱頭。如位于北京南路的在售新盤名門越秀,1.75萬元/平方米的最新報價,僅是其最低價的低樓層單位價格,整體價格仍在2.3萬-2.4萬元/平方米。

　　由于廣州對于購買第三套房并未作出明確限制,也未作出對非廣州戶籍人口購房的限制,對于某些仍在觀望等候抄底的投資客而言,是一個機會窗口。上周末開盤推出新貨的別墅盤元邦山清水秀,由于價格低至5000多元/平方米,據(jù)報開售現(xiàn)場不少外地買家到場,售樓部負責人更坦稱,這些外地人中有部分是溫州客。

　　而對于部分急于出手的剛性買家來說,廣州新政細則未如想象中的嚴厲,也使他們對接下來的房價略有失望。打算在今年內(nèi)購房的張先生對記者表示,現(xiàn)在看情況廣州的房價在短期內(nèi)也很難降下來。他原本計劃在海珠區(qū)購置一套三房單位,預(yù)期在近期新政頻繁出臺之后,房價可以盡快出現(xiàn)松動。當記者問他會否在近期就出手時,他表示還是再看看。記者了解到,目前抱有這種想法的買家不在少數(shù)。根據(jù)中原地產(chǎn)、滿堂紅近期成交數(shù)據(jù)顯示,在價格依然堅挺的情況下,廣州各區(qū)域成交呈現(xiàn)下滑趨勢。觀望情緒在廣州新政細則出臺后,并未出現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析,市場買賣雙方的博弈,還需要一段時間才可以見分曉。

　　專家觀點：廣州細則十分務(wù)實

　　資深房地產(chǎn)專家韓世同表示,廣州出臺的細則是內(nèi)容最多、條款最多的細則之一,8個方面共24條,可能會被稱為“穗24條”,如果比條數(shù)多少,要比北京多至少一倍。而且,十分務(wù)實,主要在落實增加保障性住房、增加土地供應(yīng)等方面下功夫。他認為,這些措施不僅是為了應(yīng)急和短期效應(yīng),主要是從長遠的目標和制度建設(shè)來考慮。廣州市是最早提出要構(gòu)建多層次住房建設(shè)體系的城市,保障性住房建設(shè)真正起步的時間雖然比較晚,但力度和措施很大,尤其是在限價房政策制定和落實方面可以說是走在全國前列。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示,廣州的新政細則,體現(xiàn)的是通過“增加供應(yīng)”這一“疏”的方法來調(diào)控房價,對于廣州的實際情況比較適合。廣州堅持“保障低端,支持中端,放開高端”的思路,不以壓抑房價,而以滿足各階層群體居住需要為目的,以柔制剛,技高一籌。黎文江分析認為,在房貸新政和金融危機疊加效應(yīng)下的2008年,廣州一手房成交量也有550多萬平方米,而今年形勢比2008年為好,600多萬平方米完全可以消化。

　　保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金表示,廣州細則出臺,并沒有“限制外地人、外籍人購房”、“限貸第三套房”等嚴厲政策,所以反而不是利空,卻是利好。他預(yù)計將有樓盤利用這個做文章,逼客成交。而政策的筑底與逐漸明朗化,將有效伴隨技術(shù)層面的超跌反彈,引發(fā)一輪小幅度的成交回暖。

　　吳定金同時強調(diào)他的觀點,即廣州的樓市拐點不可能在6、7月出現(xiàn)。他分析,其一,當前的發(fā)展商庫存特別少,資金充裕,只需做好新盤新貨的定價而已,無需下調(diào)現(xiàn)有余貨的價格;其二,亞運會帶來的影響業(yè)已顯現(xiàn),廣州樓市整體供應(yīng)大大減少,且新貨集中上市的時間延后了近一年時間,“現(xiàn)無競爭對手,后無追兵”的情況下,小步出貨即可,何需明顯降價去貨?其三,亞運城項目將影響下半年廣州樓市的走勢,其定價如何,銷售情況如何,都將不可避免地給廣州樓市帶來不同的心理暗示與市場預(yù)期。原定于7月上市的亞運城項目如選擇押后,市場就根本無需選擇在6、7月攤牌;其四,6、7月本身就是淡季,即使降價選擇在這個時候也不是良機,無利于銷售。他預(yù)計今年9月將是市場攤牌的一個時間點。