出臺的“國十條”樓市新政廣州細則,沒有規定限制購房套數、征收房產稅、停止三套房貸等嚴厲的政策,因而被多數人評價為“無新意”、“太溫柔”。

　　廣州市房管局新聞發言人黃文波對此解釋,中央政策已切中樓價上漲要害,能抑制不合理需求;地方細則加不加碼并不重要,更重要的是看調控效果,目前新政“抑投機、遏房價”成效初顯,所以廣州暫不考慮出臺限制購房套數的措施。同時,作為地方政府將加大供應;需求減少,供應增加,對穩定樓價遏制樓價快速上漲要有信心。

　　幾乎就在廣州細則出臺的同時,一條“發改委稱三年內免談房產稅”的消息占據各大網絡頭條,一時間調控就此收手的判斷令地產股“絕地逢生”,高歌領漲。而觀望的買家也開始恐慌:“調控還沒見樓價降下來多少就打住,豈不是又要報復性上漲?”

　　隨后財政部財政科學研究所所長賈康出來澄清:“三年不談,那是研究人員說的,并不能代表官方。”政府相關部門言論的反復印證了市場的動蕩。難得的是,盡管新政細則“高高舉起輕輕落下”,開發商害怕的嚴政沒有出現,但有理性開發商認為,政策細則的“放人一馬”并非樓價可以再漲的信號,還是要調整戰略,出貨為上。

　　“降價是個姿態”

　　廣州新政細則出臺后首周,在開發商點評的“政府務實,讓市場自己來解決問題”,在這種心態中,不少樓盤既定的銷售策略暫時不會有大改變,當然也有一些樓盤采取更加主動的態度,以一個相當有吸引力的報價,吸引更多潛在客戶的關注。

　　上周末記者頻頻收到名門越秀的促銷信息,稱“北京路地鐵上蓋現樓1.75萬元/平方米!”雖然其后了解到1.75萬元/平方米只是低樓層單位的最低價,其直降近6000元/平方米的報價只是一個噱頭。然后不論是否噱頭還是其他優惠登記,開發商的積極行動也能說明他們對新政細則的理解和對買家態度的順應。

　　新政后,蘭亭國際被譽為深圳新政之后的“房價暴跌第一盤”。與早前預計的3至4萬元/平方米的均價相比,該項目的開盤最低價僅為2萬元/平方米,同時還推出“存10萬抵20萬”的優惠促銷活動。5月20日當日,該盤的成交均價更跌至11553元/平方米。事實上,新政落地以來,深圳大部分樓盤都在蠢蠢欲動,已有少數樓盤開始搞起降價促銷,除了蘭亭國際外,深圳南山某商業公寓亦僅以1.5萬元-1.6萬元/平方米成交,較市場價低近4000元/平方米。

　　重點清算漲幅過快樓盤

　　雖然廣州細則24條措施主要是重申國務院“國十條”的多項措施,如嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房,堅決抑制不合理住房需求。但是對于可能出現的樓價上漲也有警示,細則直言“對定價過高、漲幅過快的樓盤進行重點清算和稽查”。“廣州細則”明確,廣州市國土房管局、金融辦要根據市場動態和未來調控成效,在房價過快增長勢頭得不到有效遏制的情況下,研究采取一定時期內限制購房套數等臨時措施,抑制投機性購房需求。

　　值得一提的是,24條措施均明確由哪個職能部門來牽頭制定相關政策,也即明確各條措施的負責部門,市政府可以對其執行力度進行問責。

　　政策分析：發改委的反復和市場的搖擺

　　5月中旬“4·14”新政滿月之際,就有消息穿說國家發改委正在牽頭制定一項更為嚴厲的房地產調控政策。很快國家發改委經濟體制綜合改革司司長孔涇源否認有更嚴厲政策的說法,稱只是在制定一項房地產規劃。

　　類似的情況還發生在“房產稅”的問題上。就在重慶、上海即將開征房產稅的消息越傳越烈時,有媒體引用國家發改委宏觀研究院產業研究所所長助理黃漢權的話說:“三年之內免談房產稅。”這是有關專家對住宅開征房產稅的最新表態。此話一出,房地產調控的緊張氣氛突然緩解,引發市場揣測樓市調控出現軟著陸跡象,地產股連續兩日強勁反彈。隨后,發改委再次表態,稱三年內免談房產稅說法不代表官方立場。

　　盡管消息一直搖擺反復,但有一個信號非常明確,即目前樓市最大的不確定,就是政策的不確定。

　　有業內分析師認為,房產稅是一項社會公共政策,不應該將它作為一項機密來遮遮掩掩,是否對住宅開征房產稅,何時開征,稅率是多少,必須盡快明確。只有政策明確了,市場的預期才會隨之明確,而唯有市場預期明確了,才能真正讓市場穩定下來。讓市場陷入傳聞之中,進而陷入不安的等待之中,這不是調控的初衷。

　　而確實,因為政策的反復不確定,市場也一直搖擺不定。

　　上周,在北京的嚴厲政策出臺后,廣州、重慶的落地細化措施紛紛出臺,被冠上“太溫和”的帽子,加上早先的深圳細則,中央嚴厲到地方和風細雨,尤其是高調宣稱將開征“特別房產稅”到最終“渝十條”的溫和出臺,被認為是樓市調控轉折的信號。

　　有消息稱,近期一系列調控政策不僅直接導致了樓市成交量的大幅下跌,同時也嚴重影響了樓市的預期,不但購房者出現了明顯的觀望,即便是開發商也出現了觀望情緒,許多開發商處在搖擺不定、左右為難的狀態。

　　廣州市社會科學院研究員彭澎認為,當下成交量在持續下滑,但價格依然保持平穩,沒有出現明顯的下跌,只能說明市場觀望氣氛很濃厚。開發商及購房者對于當前政策是否見效,仍很猶豫,持懷疑態度。

　　有業內專家則對媒體表示,目前的經濟對于房地產市場存在一定的依賴,而地方政府的GDP增長仍需要房地產的拉動,再加上現在的國際環境,倘若過于嚴厲,市場會進入極度萎縮,這不僅對未來樓市的發展不利,也會傷害到實體經濟。因為政策的反復和市場的搖擺,可能還要持續一段時間。

　　“如果政策博弈在后,則讓政策出臺之后仍無法預測今后,只能猜測和觀望等待下一只靴子。正因為政策的博弈在后,市場中出現變化或與政策的出發點及預期不相符合時,必然會再出新的政策、產生新的博弈,于是樓市就在不確定的消息中飄來飄去。”任志強在博客中對現在的政策如此評價。

　　本地市場：廣州細則出臺,市場量跌價穩

　　廣州細則出臺,業界紛紛評價“波瀾不驚”、“十分務實”。對于眾多擔憂嚴厲政策的開發商而言,廣州細則讓他們松了一口氣。“廣州市場一直就比較理性,政府的調控,也就無需大刀闊斧地打壓,更多的還是靠市場來調節。”某本地品牌房企銷售負責人對記者表示。根據新浪樂居監測的網簽數據,廣州新政細則出臺后首周成交基本維持在日均百余套左右,比此前時而出現的過兩百套的成交有所下滑。在目前市場上,在售盤價格整體大幅調整的情況也沒有出現。買家也并未因為廣州細則而在購房計劃上有緊急改變。

　　由于目前市場觀望情緒依然較重,某些開發商已經開始借“特價單位”的噱頭來試探市場,小量朝向、戶型都不算最好的單位被低價推出,成為營銷推廣的噱頭。如位于北京南路的在售新盤名門越秀,1.75萬元/平方米的最新報價,僅是其最低價的低樓層單位價格,整體價格仍在2.3萬-2.4萬元/平方米。

　　由于廣州對于購買第三套房并未作出明確限制,也未作出對非廣州戶籍人口購房的限制,對于某些仍在觀望等候抄底的投資客而言,是一個機會窗口。上周末開盤推出新貨的別墅盤元邦山清水秀,由于價格低至5000多元/平方米,據報開售現場不少外地買家到場,售樓部負責人更坦稱,這些外地人中有部分是溫州客。

　　而對于部分急于出手的剛性買家來說,廣州新政細則未如想象中的嚴厲,也使他們對接下來的房價略有失望。打算在今年內購房的張先生對記者表示,現在看情況廣州的房價在短期內也很難降下來。他原本計劃在海珠區購置一套三房單位,預期在近期新政頻繁出臺之后,房價可以盡快出現松動。當記者問他會否在近期就出手時,他表示還是再看看。記者了解到,目前抱有這種想法的買家不在少數。根據中原地產、滿堂紅近期成交數據顯示,在價格依然堅挺的情況下,廣州各區域成交呈現下滑趨勢。觀望情緒在廣州新政細則出臺后,并未出現根本性的逆轉。業內人士分析,市場買賣雙方的博弈,還需要一段時間才可以見分曉。

　　專家觀點：廣州細則十分務實

　　資深房地產專家韓世同表示,廣州出臺的細則是內容最多、條款最多的細則之一,8個方面共24條,可能會被稱為“穗24條”,如果比條數多少,要比北京多至少一倍。而且,十分務實,主要在落實增加保障性住房、增加土地供應等方面下功夫。他認為,這些措施不僅是為了應急和短期效應,主要是從長遠的目標和制度建設來考慮。廣州市是最早提出要構建多層次住房建設體系的城市,保障性住房建設真正起步的時間雖然比較晚,但力度和措施很大,尤其是在限價房政策制定和落實方面可以說是走在全國前列。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示,廣州的新政細則,體現的是通過“增加供應”這一“疏”的方法來調控房價,對于廣州的實際情況比較適合。廣州堅持“保障低端,支持中端,放開高端”的思路,不以壓抑房價,而以滿足各階層群體居住需要為目的,以柔制剛,技高一籌。黎文江分析認為,在房貸新政和金融危機疊加效應下的2008年,廣州一手房成交量也有550多萬平方米,而今年形勢比2008年為好,600多萬平方米完全可以消化。

　　保利地產代理市場部總經理吳定金表示,廣州細則出臺,并沒有“限制外地人、外籍人購房”、“限貸第三套房”等嚴厲政策,所以反而不是利空,卻是利好。他預計將有樓盤利用這個做文章,逼客成交。而政策的筑底與逐漸明朗化,將有效伴隨技術層面的超跌反彈,引發一輪小幅度的成交回暖。

　　吳定金同時強調他的觀點,即廣州的樓市拐點不可能在6、7月出現。他分析,其一,當前的發展商庫存特別少,資金充裕,只需做好新盤新貨的定價而已,無需下調現有余貨的價格;其二,亞運會帶來的影響業已顯現,廣州樓市整體供應大大減少,且新貨集中上市的時間延后了近一年時間,“現無競爭對手,后無追兵”的情況下,小步出貨即可,何需明顯降價去貨?其三,亞運城項目將影響下半年廣州樓市的走勢,其定價如何,銷售情況如何,都將不可避免地給廣州樓市帶來不同的心理暗示與市場預期。原定于7月上市的亞運城項目如選擇押后,市場就根本無需選擇在6、7月攤牌;其四,6、7月本身就是淡季,即使降價選擇在這個時候也不是良機,無利于銷售。他預計今年9月將是市場攤牌的一個時間點。