事件一：政府首提分類調(diào)控·各地紛紛放松限購

　　事件2014年3月5日的政府工作報告稱，要“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”未提房價，僅提“分類調(diào)控”，這是近十年來政府工作報告首次未強調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”工作的重要性。與此同時，政府工作報告中用大篇幅闡述了住房保障機制的完善。截止2014年11月底，在全國的限購城市中，除一線及三亞外，其他城市均放松或取消了限購，很多省級政府和城市級政府出臺了刺激需求的一攬子措施。

　　評析回顧過去，從2005年開始至今的9年間，除了2009年，每年政府工作報告中，都把調(diào)控房價作為重點。2009年之所以出現(xiàn)例外，主要是受國際金融危機影響，經(jīng)濟增幅猛降，政府面臨著刺激經(jīng)濟的壓力。這就意味著過去十多年，作為全國“一刀切”、以抑制需求為主，以增加供應(yīng)為輔的政策正在改變。實行分類調(diào)控的原因：一是針對市場分化的現(xiàn)實，調(diào)控也要分類對待，有的城市需要降溫，有的城市沒必要遏制；二是引導(dǎo)市場調(diào)結(jié)構(gòu)和發(fā)揮政府保障作用，形成多層次的住房供應(yīng)體系；三是遏制投資投機等不合理需求，體現(xiàn)供需雙向調(diào)節(jié)。自分類調(diào)控提出后，多個城市開始松綁限購，主要原因是地方政府對土地財政的依賴情況依舊嚴重，受房地產(chǎn)交易量下滑和房價下跌的影響，上半年土地市場較為冷清，成交低迷、底價成交甚至流拍情況屢屢出現(xiàn)，已經(jīng)影響了地方土地財政收入，地方政府松綁了“限購令”，就是為了刺激購房者積極入市。而在房價上漲壓力較大的熱點城市，仍然存在著供應(yīng)不足、供需矛盾突出的問題，限購政策退出難度較大。

　　事件二：新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺·利于房地產(chǎn)發(fā)展

　　事件2014年3月16日，新華社發(fā)布了中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，《規(guī)劃》主要內(nèi)容可以歸納為一條主線、四大任務(wù)、五項改革：一條主線，就是要緊緊圍繞全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，加快轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化發(fā)展方式，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，以體制機制創(chuàng)新為保障，走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國特色新型城鎮(zhèn)化道路。四大任務(wù)就是有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，提高城市可持續(xù)發(fā)展能力，推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。五項改革就是要統(tǒng)籌推進人口管理、土地管理、資金保障、城鎮(zhèn)住房、生態(tài)環(huán)境保護等制度改革，完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制。

　　評析《規(guī)劃》的出臺，對我國城鎮(zhèn)化進程將會產(chǎn)生非常重要的影響。它是在總結(jié)并吸取了國內(nèi)外城鎮(zhèn)化工作經(jīng)驗教訓(xùn)的背景下產(chǎn)生的，指導(dǎo)性強，意義非常深遠。從房地產(chǎn)角度看，有助于房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，繼續(xù)在經(jīng)濟增長中發(fā)揮重要作用。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚改舊改等將為住房市場發(fā)展提供長期利好；城市中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，以產(chǎn)城融合和服務(wù)經(jīng)濟為主導(dǎo)，為商業(yè)地產(chǎn)繁榮提供良好契機；構(gòu)建以城市群為主體形態(tài)，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是全面放開中小城市和城鎮(zhèn)的落戶限制，使中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來機遇期；新型城鎮(zhèn)化提出未來要走集約緊湊型城市發(fā)展模式，這對房地產(chǎn)業(yè)向集約化轉(zhuǎn)型升級提出新的要求；推動綠色智能人文城市建設(shè)，也將促進房地產(chǎn)業(yè)向低碳節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型；同時“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局也為房地產(chǎn)企業(yè)今后的區(qū)域布局指明道路。此外，由于《規(guī)劃》指導(dǎo)下的新型城鎮(zhèn)化會推進城市群城市圈發(fā)展，因此城市群城市圈的核心城市、中心城市房地產(chǎn)市場在未來相當長的時間內(nèi)仍將較快發(fā)展。

　　事件三：央四條力度超預(yù)期，個貸放松刺激需求

　　事件2014年9月30日，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，簡稱“央四條”，重點內(nèi)容是放松個人房貸，要點是：認房不認貸，對于擁有一套房并已結(jié)清貸款再購第二套普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。政策主要包括以下四個方面：一、加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持；二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；三、增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力；四、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。1個月之后，央行貨幣政策趨松力度不減，在2014年11月21日晚間，中國人民銀行突然宣布降息：自2014年11月22日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。

　　評析2014年前三季度樓市持續(xù)下行，房地產(chǎn)四大行業(yè)供應(yīng)指標下行，商品房銷售同比降幅持續(xù)擴大；經(jīng)濟態(tài)勢并不如預(yù)期中那樣樂觀，三季度GDP增長7.3%，增速放緩。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)疲軟態(tài)勢，極大地影響全年GDP7.5%增速預(yù)定目標的完成，因此，央行和銀監(jiān)會在2014年9月30日適時推出“央四條”，主要是對之前限貸政策進行適當松綁。政策規(guī)定“對擁有一套房并已結(jié)清貸款再購第二套普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策”，這對于二套改善型需求給予了大力度的支持。而“首套住房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍”增強了市場信心，之前還猶豫不定的買主加快入市節(jié)奏。同時，中央貨幣政策趨松態(tài)勢已經(jīng)明顯，11月的非對稱降息主要目的是改善企業(yè)經(jīng)營狀況，而對購房者來說，降息后貸款買房的利率相當于原來的9.4折，無疑有助于提升購房者支付能力，前期積壓的需求有所釋放。央四條出臺后，一二線城市成交量立即顯著提升，10月商品住宅成交量環(huán)比9月增長二成多。