近幾年來，每當(dāng)房地產(chǎn)市場降溫之際，樓市“崩盤論”就會大行其道，而日本成為某種參照。日本房地產(chǎn)泡沫在1991年破裂后，經(jīng)濟(jì)一蹶不振，20年來徘徊不前。中國是否會重蹈日本覆轍，學(xué)界一直爭論不休。

　　中日同樣是因?qū)捤傻呢泿耪�策�?dǎo)致資金涌入樓市，房價(jià)迅速上漲，但不同的是，中日兩國所處的發(fā)展階段不同，人口老齡化和城鎮(zhèn)化率也存在差異。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從房價(jià)收入比來看，中國房地產(chǎn)市場確實(shí)存在泡沫，但只要國家政策適當(dāng)引導(dǎo)，將投資投機(jī)資金擠出樓市，通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民的收入水平不斷上升，以時間換空間，基本可以消化房地產(chǎn)市場的泡沫成分，實(shí)現(xiàn)軟著陸，而不會出現(xiàn)日本式的崩潰。

　　泡沫破裂致“失去的20年”

　　日本的房地產(chǎn)泡沫起因，普遍認(rèn)為始于1985年“廣場協(xié)議”簽訂后的日元升值，給日本經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的制造業(yè)出口，陷入了困境，要保持日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)成了不二選擇。

　　于是，日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行大量為居民購房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)。日本的房價(jià)、地價(jià)開始急速攀升。

　　同期，政府為了糾正日元過度升值大量地干預(yù)匯市并且大幅放松銀根，造成了流動性過剩的局面，房產(chǎn)、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當(dāng)大筆資金涌入不動產(chǎn)市場而使其升值時，保有需求被打開了，房子、土地不再是一種使用需求，而是投資品種。

　　從歷史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房價(jià)、地價(jià)漲幅的三個峰值。但前兩次大漲，日本處在8%以上的經(jīng)濟(jì)高增長期，同時伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有經(jīng)濟(jì)面和自住需求面的支撐，并沒有形成大泡沫。

　　但到1974年時，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到74.9%，此后20年，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程實(shí)際上已停滯，此時的房地產(chǎn)脫離了自住需求的有效支撐，由投資性質(zhì)支撐的市場形成了大泡沫。

　　在日本意識到不動產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重影響到了日本經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展方向后，采取了緊急更正。1990年3月，日本銀行出臺的《控制不動產(chǎn)融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)火索。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)5次提高貼現(xiàn)率，過于急劇的貨幣緊縮加速了資產(chǎn)市場崩潰。1992年大藏省又出臺了地價(jià)稅，征收額度為財(cái)產(chǎn)繼承稅評估值的0.3%，讓已經(jīng)一蹶不振的不動產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調(diào)控，導(dǎo)致了泡沫的快速破滅。

　　此外，由于日元升值，外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫，但從1990年起，外資開始撤離日本，許多境外投資機(jī)構(gòu)通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。

　　日本經(jīng)濟(jì)陷入泥潭至今無法自拔，這20年被稱為“失去的20年”。