一、2014年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢

　　1、房地產(chǎn)政策及發(fā)展環(huán)境：房地產(chǎn)金融政策結(jié)構(gòu)化控制，土地出讓增幅下降;一二線城市發(fā)展呈飽和狀態(tài)，產(chǎn)品價格未見回升，競爭態(tài)勢加劇;三四線區(qū)域差異較大，開發(fā)投資總體滯緩;受經(jīng)濟調(diào)整下行影響，規(guī)模化產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩，新城及園區(qū)地產(chǎn)金融態(tài)勢嚴峻，存量啟動困難。

　　2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況：一二線城市零售業(yè)整體業(yè)績下滑，傳統(tǒng)百貨加速分化，大型購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整加快，商鋪空置率上升而收益率持續(xù)下降，品牌加速下沉三四線城市，社區(qū)商業(yè)穩(wěn)步繁榮，新的業(yè)種業(yè)態(tài)創(chuàng)新從大城市向中小城市擴展，中小城市功能規(guī)劃擴展，老城區(qū)“棚戶區(qū)”、“城中村”舊改項目受青睞，新型城鎮(zhèn)化帶動了縣鎮(zhèn)消費能級提升。

　　3、開發(fā)企業(yè)發(fā)展狀況：行業(yè)復合度加快提升，大型房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)擴大綜合開發(fā)領(lǐng)域，新型城鎮(zhèn)化、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等領(lǐng)域資本集中度提升，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)周期放長、去化周期放長、現(xiàn)金流頻繁困難、開發(fā)利潤下降的情況，財務(wù)成本高和融資結(jié)構(gòu)門檻高成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“雙高”困難，開發(fā)企業(yè)項目轉(zhuǎn)讓及投資退出淘汰率加劇。

　　二、2015年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　1、優(yōu)質(zhì)土地資源成為緊缺資源：考慮購買力人口及樓面地價的去化，優(yōu)質(zhì)土地資源凸顯投資價值，并成為房地產(chǎn)巨頭存量必爭的關(guān)鍵生產(chǎn)要素。

　　2、開發(fā)運營精細化程度提高：商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市商業(yè)綜合體在滿足基礎(chǔ)消費的基礎(chǔ)上，更多關(guān)注市場細分、創(chuàng)新經(jīng)營和差異化競爭，項目前期策劃定位的全面性和綜合性是成為關(guān)鍵投入，技術(shù)性投入比重加大。

　　3、行業(yè)復合度持續(xù)上升：商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)要素組合逐步形成規(guī)范對標，全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作從規(guī)劃設(shè)計、代工代建、設(shè)施設(shè)備、專項技術(shù)、商業(yè)服務(wù)和商業(yè)運營層面上升到全方位資產(chǎn)管理層面，資本集中度和行業(yè)復合度更高，傳統(tǒng)銷售型開發(fā)模式面臨考驗，大量項目出現(xiàn)多層級項目或物業(yè)并購及多元化投資機會，更多項目物業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、創(chuàng)新運營和資產(chǎn)管理是2015年行業(yè)的迫切需求。

　　二、2015年和美商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)工作重點

　　1、一二線城市購物中心及社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新：一二線城市購物中心及商業(yè)街是2015年和美商地商業(yè)服務(wù)工作的主戰(zhàn)場，和美商地整合全國商業(yè)品牌資源，著力服務(wù)城市社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新、招商管理和委托商業(yè)運營;

　　2、大盤綜合開發(fā)項目：舊城改造，首先是用地平衡和城市功能的全面升級，需要更全面和綜合的前期定位，和美商地積累了石家莊、濟南、西安、呼和浩特、濰坊等城市大盤舊改項目，營建“城中城”、“街區(qū)化”的服務(wù)經(jīng)驗，將重點服務(wù)區(qū)域開發(fā)商大盤綜合開發(fā)的前期策劃定位、投資管理和合作開發(fā)工作;

　　3、縣域城市綜合體項目：隨著新型城鎮(zhèn)化、旅游及農(nóng)業(yè)投資不斷向縣域經(jīng)濟傾斜，縣域城市綜合體仍然極具潛力，滿足區(qū)域商貿(mào)需求的專業(yè)市場仍然是帶動縣域城市商業(yè)升級的主力，和美商地在縣域城市綜合體策劃定位和招商銷售代理方面積累了豐富經(jīng)驗和案例，并與紅星美凱龍等企業(yè)形成戰(zhàn)略拓展聯(lián)盟，將繼續(xù)服務(wù)于縣域商業(yè)升級換代;

　　4、新型城鎮(zhèn)化項目：新型城鎮(zhèn)化是地方政府全面啟動的重要經(jīng)濟工作，尤其涉及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃和鎮(zhèn)域經(jīng)濟的專項規(guī)劃，和美商地參與了多個新型城鎮(zhèn)化項目策劃規(guī)劃，將繼續(xù)為新型城鎮(zhèn)化提供全產(chǎn)業(yè)鏈專項服務(wù)。

　　（作者：北京和美商地投資管理有限公司董事長穆健瑋）