編者按:在房地產(chǎn)庫存高企、融資難的大背景下，住建部一份關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的意見再次提及REITs，這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)再次燃起希望，希望在前，可難題亦在前，真正的再出發(fā)還有待政策繼續(xù)完善。

　　中國開發(fā)商巨量的庫存有了新出路。

　　1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

　　截至2014年11月底，全國商品房待售面積達(dá)到近6億平方米的歷史新高；硬幣的另一面則是，2015年保障房任務(wù)量為700萬套，融資一如既往地困難。

　　住建部上述《意見》找到了一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發(fā)商去化，開發(fā)商也可以自行經(jīng)營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進(jìn)行融資。

　　多位地產(chǎn)和金融界人士認(rèn)為，這可能將成為中國內(nèi)地真“REITs”業(yè)務(wù)的起點(diǎn)，但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。

　　樓市另類去庫存

　　“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調(diào)控思路一脈相承：千方百計(jì)去庫存。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，傳統(tǒng)開發(fā)商的絕大多數(shù)住宅都是以出售為主的，過去可以由投資投機(jī)者接盤，但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經(jīng)營租賃并且可以資產(chǎn)證券化，就能實(shí)現(xiàn)較快較多的去庫存（主要是現(xiàn)房），對房企利好。

　　此外，政府還可回購社會房源，能夠降低此類住房的空置率。尤其對于一些拆遷戶來說，在郊區(qū)有好幾套物業(yè)，但是礙于文化、信息技術(shù)運(yùn)用等，并不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購并統(tǒng)一管理，能夠加快此類住房的出租，對于盤活存量住房資源有益。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，如何對此類物業(yè)進(jìn)行定價(jià)是一個難題。隨著物業(yè)價(jià)格的上升，如果政府高價(jià)收購，未來出租后租金回報(bào)率可能會變差。

　　整體來看，銀河證券分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，《意見》提到的措施，不僅是促進(jìn)合理住房消費(fèi)和降低新房庫存的重大創(chuàng)新，也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機(jī)構(gòu)，以及住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產(chǎn)投資銀行的出現(xiàn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，要實(shí)現(xiàn)長期運(yùn)營，無論是企業(yè)經(jīng)營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意見》指出，在大力推進(jìn)經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)的同時，探索建立支持經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的融資渠道。

　　事實(shí)上，公租房或保障房REITs早有機(jī)構(gòu)在做。北京一外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士說，2012年該機(jī)構(gòu)曾在上海某區(qū)打包了公租房資產(chǎn)做REITs，就在快成行的時候因?yàn)檎�府換屆而暫停。

　　接近住建部的人士透露，住建部傾向于首先進(jìn)行公租房REITs的實(shí)踐。北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點(diǎn)中的企業(yè)主力。這類企業(yè)大量承接了保障性住房和政策性住房的建設(shè)、運(yùn)營任務(wù)，他們手中的政策性住房資產(chǎn)，可以作為REITs的打包資產(chǎn)；并且，試點(diǎn)企業(yè)還需要兼有國企、地產(chǎn)、金融等資源。

　　試點(diǎn)需要突破的一個環(huán)節(jié)是，需設(shè)立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設(shè)立SPV發(fā)行REITs并上市。

　　對于試點(diǎn)單位來說，他們更多的還是希望推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的REITs進(jìn)程。國內(nèi)大型開發(fā)商大多都已積累了大量的持有物業(yè)，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業(yè)均以數(shù)百萬平方米計(jì)；近兩年來，這些開發(fā)商已將輕資產(chǎn)提上日程。

　　盈利難題

　　無論是公租房REITs還是商業(yè)地產(chǎn)的REITs，目前推行的難度都不小。

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉就不看好公租房REITs，“中國物業(yè)租金收益太低，還不適合做REITs”，他說。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，公租房的租金回報(bào)率并不高，保守估計(jì)最多在5%左右；而且現(xiàn)實(shí)中租賃群體并不穩(wěn)定。在目前租賃市場上，對于資金投入的渴求很大，但很多資金不愿意也不敢進(jìn)入。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，通過鼓勵此類REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，在前期提供一定財(cái)政補(bǔ)貼和優(yōu)惠，或鼓勵壽險(xiǎn)等資金和大型房企進(jìn)行合作，有利于推進(jìn)公租房項(xiàng)目；如果政策大力支持，不排除地方政府會給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼和土地方面的優(yōu)惠，或許能達(dá)到10%的水平。