2014年無疑是中國房地產市場調控政策的“拐點”。由強力行政干預走向市場化，由令出中央到下放地方。在“分類調控”原則主導下，自下而上的“救市”措施頻出，超過市場預期。但也在情理之中，前期“微刺激”的邊際效應遞減，經濟下行壓力與日俱增，穩定住房消費旨在防止房地產市場進一步下滑，刺激房地產市場以保經濟增速。預計在放松“限貸”之后，后續仍會有穩增長政策跟進，信貸環境將維持寬松。

　　今年房地產市場政策環境相對寬松，中央政府和地方政府雙管齊下，遙相呼應。整體來看，房地產政策內容和導向地出臺明顯表現為四個階段：第一階段，3月全國“兩會”提出“分類調控”，賦予地方政府更多自主權；第二階段，中央相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求；第三階段，地方政府自6月起相繼出臺各類“救市”政策，手段多樣化、縱深化，隨之實行三年的“限購”體系土崩瓦解；第四階段，中央放松“限貸”，并隨之降息，意在穩定整體經濟，無疑房地產市場也受益匪淺。

　　中央“分類調控”開啟“去行政化、市場化”新篇章

　　今年3月份全國“兩會”中對房地產調控提出“分類調控”的原則，同時提出抑制投資性需求。過去十年，我國房地產市場一直保持著高速增長，經歷了數輪調控之后，我國房地產市場區域的差異性日漸突出，尤其是2013年房地產市場快速升溫，一線和部分二線城市房價持續攀升，而三、四線城市需求相對疲軟，高庫存城市的供求失衡日漸突出。“一刀切”的做法顯然不再適合整體市場，調控的權力和責任轉移至各地方政府，有針對性的出臺調控政策。就實際情況來看，需求量大，房價偏熱的一線城市樓市政策僅有微調，有效抑制投資投機性需求，滿足自住型需求。而庫存量較高供大于求的城市，地方政府一方面積極出臺利好政策，全力去庫存，另一方面控制房地產開發用地的供應規模，調整新建商品房的供應結構，從而減少供應。“分類調控”的取得了相對較好的實施效果。

　　中央預調微調，貨幣政策“微刺激”支持自住購房

　　一季度我國GDP增速放緩至7.4%，經濟下行壓力已經顯現。為防范風險，中央政府多次強調：“運用適當的政策工具，適時適度預調微調，盤活資金存量”。4月國務院常務會議上推出了三項“微刺激”舉措，1、繼續減少小微企業的賦稅。2、籌措資金進行棚戶區改造。3、設立鐵路發展基金。與此同時，央行于4月、6月先后兩次定向降準。據市場保守估算，兩次定向降準大約釋放1500億元資金。

　　5月12日央行座談會上“建議”各銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”，繼續支持和保障首套房購買者的按揭貸款需求。然而受銀行貸款額度和利潤壓力，高息和惜貸的現象并未緩解。

　　取消限購，地方“救市”措施多樣化、縱深化

　　“金三銀四紅五月”齊齊爽約，房地產市場并沒有像預期一樣回暖，甚至于下滑的趨勢不斷加劇，購房者的觀望情緒亦愈演愈烈，整個房地產市場籠罩在悲觀的情緒中。受樓市下行影響，土地市場也一片慘淡，土地延拍、流拍等現象頻頻出現，直接影響了地方政府的土地出讓收入和地方稅收。既有“分類調控”的指導思想賦予的自主權，又有“救市”的動力，地方政府紛紛政府開啟“救市”新篇章。

　　6月呼和浩特首當其沖解綁限購，之后絕大多數城市效仿，到目前為止，46個限購城市中僅余北京、上海、廣州、深圳和三亞五城仍執行限購政策。限購的取消并沒有帶來成交大幅反彈或者暴增的情況，其效果遠遠不如市場各方預期，為了進一步刺激樓市，部分城市的“救市”力度繼續升級，從公積金貸款調整、契稅減免、調整首付比例、購房補貼、戶籍準入等方面入手，呈現多元化、縱深化格局。

　　放松“限貸”與“降息”接踵而至，加速市場筑底進程

　　購房者范圍擴大了，購買力也提高了，但市場反應依然平平，今年房地產市場供大于求的基本面已經形成。同時放眼全國，三季度的GDP增速繼續放緩至7.3%，房地產開發投資增速持續下滑，成為中國經濟不能承受之重。

　　國慶節前夕，央行與銀監會聯合發布通知，正式放松了首套房認定，擁有1套房還清貸款再購房算首套，一定程度上放松“限貸”。并且對保障房、購房者、銀行、開發商四個主體分別制定利好新規，面面俱到。“930”政策明確了中央對房地產市場的基本態度，有效緩解了購房者的觀望情緒，加之開發商的主動自救，以價換量、積極營銷，最終“銀十”鍍金，加速房地產市場回穩筑底進程。

　　隨后，11月21日央行宣布非對稱降息。本次降息遠早于市場預期，短期極大地提振市場信心，增強購房者支付力，前期積壓的需求出現集中釋放，助推房地產行業在11月份再接再厲，商品房成交金額和成交面積均創下年內單月新高。

　　來源：中房網