2014年無疑是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的“拐點(diǎn)”。由強(qiáng)力行政干預(yù)走向市場化，由令出中央到下放地方。在“分類調(diào)控”原則主導(dǎo)下，自下而上的“救市”措施頻出，超過市場預(yù)期。但也在情理之中，前期“微刺激”的邊際效應(yīng)遞減，經(jīng)濟(jì)下行壓力與日俱增，穩(wěn)定住房消費(fèi)旨在防止房地產(chǎn)市場進(jìn)一步下滑，刺激房地產(chǎn)市場以保經(jīng)濟(jì)增速。預(yù)計(jì)在放松“限貸”之后，后續(xù)仍會(huì)有穩(wěn)增長政策跟進(jìn)，信貸環(huán)境將維持寬松。

　　今年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境相對(duì)寬松，中央政府和地方政府雙管齊下，遙相呼應(yīng)。整體來看，房地產(chǎn)政策內(nèi)容和導(dǎo)向地出臺(tái)明顯表現(xiàn)為四個(gè)階段：第一階段，3月全國“兩會(huì)”提出“分類調(diào)控”，賦予地方政府更多自主權(quán)；第二階段，中央相繼以“央五條”、定向降準(zhǔn)等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求；第三階段，地方政府自6月起相繼出臺(tái)各類“救市”政策，手段多樣化、縱深化，隨之實(shí)行三年的“限購”體系土崩瓦解；第四階段，中央放松“限貸”，并隨之降息，意在穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)，無疑房地產(chǎn)市場也受益匪淺。

　　中央“分類調(diào)控”開啟“去行政化、市場化”新篇章

　　今年3月份全國“兩會(huì)”中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出“分類調(diào)控”的原則，同時(shí)提出抑制投資性需求。過去十年，我國房地產(chǎn)市場一直保持著高速增長，經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控之后，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域的差異性日漸突出，尤其是2013年房地產(chǎn)市場快速升溫，一線和部分二線城市房價(jià)持續(xù)攀升，而三、四線城市需求相對(duì)疲軟，高庫存城市的供求失衡日漸突出。“一刀切”的做法顯然不再適合整體市場，調(diào)控的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移至各地方政府，有針對(duì)性的出臺(tái)調(diào)控政策。就實(shí)際情況來看，需求量大，房價(jià)偏熱的一線城市樓市政策僅有微調(diào)，有效抑制投資投機(jī)性需求，滿足自住型需求。而庫存量較高供大于求的城市，地方政府一方面積極出臺(tái)利好政策，全力去庫存，另一方面控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整新建商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從而減少供應(yīng)。“分類調(diào)控”的取得了相對(duì)較好的實(shí)施效果。

　　中央預(yù)調(diào)微調(diào)，貨幣政策“微刺激”支持自住購房

　　一季度我國GDP增速放緩至7.4%，經(jīng)濟(jì)下行壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。為防范風(fēng)險(xiǎn)，中央政府多次強(qiáng)調(diào)：“運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼�策工具，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤活資金存量”。4月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上推出了三項(xiàng)“微刺激”舉措，1、繼續(xù)減少小微企業(yè)的賦稅。2、籌措資金進(jìn)行棚戶區(qū)改造。3、設(shè)立鐵路發(fā)展基金。與此同時(shí)，央行于4月、6月先后兩次定向降準(zhǔn)。據(jù)市場保守估算，兩次定向降準(zhǔn)大約釋放1500億元資金。

　　5月12日央行座談會(huì)上“建議”各銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”，繼續(xù)支持和保障首套房購買者的按揭貸款需求。然而受銀行貸款額度和利潤壓力，高息和惜貸的現(xiàn)象并未緩解。

　　取消限購，地方“救市”措施多樣化、縱深化

　　“金三銀四紅五月”齊齊爽約，房地產(chǎn)市場并沒有像預(yù)期一樣回暖，甚至于下滑的趨勢不斷加劇，購房者的觀望情緒亦愈演愈烈，整個(gè)房地產(chǎn)市場籠罩在悲觀的情緒中。受樓市下行影響，土地市場也一片慘淡，土地延拍、流拍等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，直接影響了地方政府的土地出讓收入和地方稅收。既有“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想賦予的自主權(quán)，又有“救市”的動(dòng)力，地方政府紛紛政府開啟“救市”新篇章。

　　6月呼和浩特首當(dāng)其沖解綁限購，之后絕大多數(shù)城市效仿，到目前為止，46個(gè)限購城市中僅余北京、上海、廣州、深圳和三亞五城仍執(zhí)行限購政策。限購的取消并沒有帶來成交大幅反彈或者暴增的情況，其效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如市場各方預(yù)期，為了進(jìn)一步刺激樓市，部分城市的“救市”力度繼續(xù)升級(jí)，從公積金貸款調(diào)整、契稅減免、調(diào)整首付比例、購房補(bǔ)貼、戶籍準(zhǔn)入等方面入手，呈現(xiàn)多元化、縱深化格局。

　　放松“限貸”與“降息”接踵而至，加速市場筑底進(jìn)程

　　購房者范圍擴(kuò)大了，購買力也提高了，但市場反應(yīng)依然平平，今年房地產(chǎn)市場供大于求的基本面已經(jīng)形成。同時(shí)放眼全國，三季度的GDP增速繼續(xù)放緩至7.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，成為中國經(jīng)濟(jì)不能承受之重。

　　國慶節(jié)前夕，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，正式放松了首套房認(rèn)定，擁有1套房還清貸款再購房算首套，一定程度上放松“限貸”。并且對(duì)保障房、購房者、銀行、開發(fā)商四個(gè)主體分別制定利好新規(guī)，面面俱到。“930”政策明確了中央對(duì)房地產(chǎn)市場的基本態(tài)度，有效緩解了購房者的觀望情緒，加之開發(fā)商的主動(dòng)自救，以價(jià)換量、積極營銷，最終“銀十”鍍金，加速房地產(chǎn)市場回穩(wěn)筑底進(jìn)程。

　　隨后，11月21日央行宣布非對(duì)稱降息。本次降息遠(yuǎn)早于市場預(yù)期，短期極大地提振市場信心，增強(qiáng)購房者支付力，前期積壓的需求出現(xiàn)集中釋放，助推房地產(chǎn)行業(yè)在11月份再接再厲，商品房成交金額和成交面積均創(chuàng)下年內(nèi)單月新高。

　　來源：中房網(wǎng)