2月11日，中國最大商業地產全程服務機構RET睿意德聯合北京大學城市規劃設計中心、威寧謝在上海聯合發布《綠色商業地產報告——當購物中心遇見綠色建筑》。

　　該報告是三方歷經一年的市場調查研究，先后對國內外建筑行業及國內主要地產開發企業、商業項目進行全面研究分析，并最終形成目前國內首個在綠色建筑與商業地產結合方面最具深度的詳實報告。

　　報告中回答了眾多商業地產項目的“成本疑慮”。報告指出，獲得綠色建筑認證盡管可能帶來建造成本的增加，但總體建筑成本將逐步下降，且潛在收益將持續上升。綠色建筑正成購物中心賺錢“新門路”。這對如何將綠色建筑在商業地產中轉化為積極的商業效應具有重要的現實指導意義。

　　以下為《綠色商業地產研究報告——當購物中心遇見綠色建筑》全文

　　前言

　　《綠色建筑評價標準》是中國評定綠色建筑的國家標準;《LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign》是世界范圍內被廣泛采用的標準，同時在美國部分州和一些國家也已被列為法定強制標準，這兩個標準在國內項目認證時應用最多。報告針對全國經過GB和LEED認證的商業地產綠色建筑進行統計發現：

　　1/商業地產的綠色建筑正加速覆蓋更多中國商務城市，并逐步進入中西部城市;

　　2/獲得綠色建筑認證盡管可能帶來建造成本的增加，不同區域新材料應用程度不一，但總體建筑成本將逐步下降，而潛在收益將持續上升;

　　3/更多國際高端和連鎖品牌重視綠色建筑要求，并影響其開店需求。這也為業主帶來潛在的品牌和租金收益;

　　4/在各類驅動因素影響下，未來新建公共建筑將達到最基本綠色建筑要求。原因在于，隨著綠色環保概念普及，政府對公共建筑的碳排放、節水節能等制定嚴格指標，而綠色建筑能很好達到這些要求;同時綠色建筑能有效降低運營成本，帶給開發商直接經濟效益。

　　商業地產綠色建筑市場現狀

　　截止2014年6月，全國商業地產項目中共有117個GB認證項目和32個LEED認證項目。其中，所有GB認證項目中80%為一星認證，在LEED認證項目中近70%的建筑為金獎認證。在打造購物中心和綜合體時，LEED金獎認證和GB一星認證成為開發商最熱衷的選擇。

　　從2005年國內開始有第一個被認證的商業地產綠色建筑，綠色建筑這一概念便進入中國市場，并逐漸被開發商所接受。商業地產綠色建筑在2012年開始高速增長，GB和LEED認證的商業地產綠色建筑項目的數量都大幅上漲，近年的認證項目數量也保持于高位。不難看出，商業地產綠色建筑在中國開始步入穩定發展階段。

　　1商業地產綠色建筑地理分布

　　從地理分布來看，80%以上的商業地產綠色建筑多集中在沿海城市，并形成環渤海、長三角和珠三角的三個集群區域，而中部和西部區域的綠色項目數量出現極大的落差，這一差異性特征與政策貫徹效率、宏觀經濟條件及市場供需因素都有著密不可分的關系。

　　從城市排名來看，在LEED和GB認證商業地產綠色建筑數量城市排名中，上海的商業地產綠色建筑數量一枝獨秀，認證項目共有17個，遠遠超過全國其他各城市。由于其經濟實力強勁和對外開放程度較高，上海在商業地產綠色建筑發展中領跑于全國。同時武漢、深圳、成都等城市也有一定數量的商業地產綠色建筑項目，這些城市資源優厚，人口和經濟增長都是近年來增速較快的，而且外資利用率和經濟繁榮度都逐年上升，相應的商業地產綠色建筑也發展迅速。

　　2商業綠色建筑分布差異的驅動因素

　　本報告對商業地產綠色建筑數量與對不同城市的GDP、城鎮居民人均可支配收入、實際利用外資額等變量進行相關性分析，得出LEED認證和GB認證商業地產綠色建筑相關系數匯總。數據顯示：

　　商業地產綠色建筑數量和城市GDP相關程度最高，為0.745。其次為房地產開發投資總額、社會商品零售總額和實際利用外資額，相關系數分別為0.744、0.734和0.703，這四個因素成為影響商業地產綠色建筑數量的主要因素。

　　綠色建筑相比常規項目需要較高的建安成本，經濟實力較強的城市擁有更好的經濟環境，可以給綠色建筑開發提供足夠支撐。而在更成熟的房地產市場中，客源基數也相對更大，綠色商業建筑也更容易被接受。

　　中國沿海城市的實際利用外資額普遍較高，外資企業入駐也較多，相對本土企業，外資企業對綠色環保要求更高，倡導國際化環保理念，更青睞于優先入住綠色建筑。因此，受這一部分外來需求的影響，沿海城市商業地產綠色建筑數量也相對更多。

　　從整體來看，綠色商業建筑的建設屬于市場行為，遵循著市場供需關系的原則。但是，LEED相比于GB更加與市場接軌，幾乎每一個變量的相關系數都高于GB，LEED認證市場化程度高于GB認證。這主要是因為GB認證呈集聚趨勢，由個別開發商引領市場，一定程度上受到企業行為的干擾。

　　3國外商業地產綠色建筑情況分析

　　在國外一些比較成熟的房地產市場上，綠色商業建筑在市場上有明顯的商業經濟增量價值，從綠色商業建筑的開發商到物業的使用者形成了一條經濟利益價值鏈。而相對來說在國內，綠色商業建筑開發商或使用方能獲得部分經濟價值，但從開發商到使用方的經濟價值循環輸送并未產生，完整的綠色建筑價值鏈并未形成。

　　在這條經濟利益價值鏈內，開發商打造綠色商業建筑的增量成本較低，同時通過更受歡迎的物業和較高的租金，帶來實質效益。使用者能直接分享綠色商業建筑帶來的經濟利益。相比非綠色建筑的租戶，員工生產力更高，產出的效益也更可觀。