3月5日李克強(qiáng)總理報(bào)告了政府工作，其中再提穩(wěn)房產(chǎn)需求，表述方式用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，2015政府工作報(bào)告定調(diào)房地產(chǎn)穩(wěn)需求，可能出現(xiàn)10個(gè)樓市政策調(diào)整方向。

　　以下為詳細(xì)分析：

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　在2015年政府工作報(bào)告中提出，“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，與去年表述有著明顯區(qū)別，并未出現(xiàn)“調(diào)控”、“抑制”等詞匯，而是用了“支持“、”促進(jìn)”。

　　在整體經(jīng)濟(jì)下滑明顯的情況下，房地產(chǎn)的作用將會比2014年更加重要。那么在房地產(chǎn)市場已經(jīng)不可避免的進(jìn)入新常態(tài)的情況下，未來房地產(chǎn)繼續(xù)刺激的政策方向有什么？

　　房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)已經(jīng)難免，投資需求一直是過去樓市高增長的動(dòng)力之一。由于可選投資渠道匱乏，房地產(chǎn)在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。不僅門檻低、回報(bào)穩(wěn)定、還能借助銀行杠桿放大收益。

　　一：信貸政策的繼續(xù)松綁

　　上周末最引發(fā)市場關(guān)注的，是央行時(shí)隔三個(gè)月再度宣布降息，2月28日，中國人民銀行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)。面對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行不得不先向通縮宣戰(zhàn)，這無疑也將給高位徘徊的房地產(chǎn)市場帶來一線生機(jī)。這一利好信息，恰恰發(fā)生在即將召開的“兩會”前夕，預(yù)示著相對寬松和溫和的貨幣政策環(huán)境的持續(xù)來臨。預(yù)計(jì)，隨著3月份傳統(tǒng)銷售旺季逐漸開啟，加之降息的利好，房地產(chǎn)市場也在3月將擺脫2月低迷而逐步升溫，但城市間依然存在分化。

　　降息對降低貸款融資成本起到了較為明顯的作用。而房地產(chǎn)投資對資金成本敏感度高，此次再度降息將在一定程度上有利于緩解房地產(chǎn)投資增速的持續(xù)下行。對于購房者而言，降息不僅僅意味著購房成本的降低，更是增加了入市信心，尤其是對于市場基本面較好的地區(qū)。

　　可能的政策紅利：信貸政策：將會持續(xù)寬松，預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有2次以上的降準(zhǔn)降息，對購房者來說，增加杠桿后，有利于入市的積極性提高

　　二：限購政策的有步驟調(diào)整

　　目前全國執(zhí)行限購的城市只有5個(gè)，其中以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大。

　　可能的政策紅利：后續(xù)一線城市居住證制度的出臺將降低購房資格辦理難度，而且一旦經(jīng)濟(jì)弱勢，不排除出臺部分房源、或者部分客戶的松綁限購政策，其中廣州、深圳可能性更大。

　　三：稅費(fèi)降低

　　可能的政策紅利：后續(xù)營業(yè)稅調(diào)整，個(gè)稅調(diào)整，都有可能出臺，特別是在政府工作報(bào)告中明確提及了支持自住及改善需求。

　　四：地方政府接力的松綁政策

　　地方政府還將非常直接的出臺稅費(fèi)減免，購房補(bǔ)貼等多種救市政策。

　　五：保障房減少新減，改為盤活存量

　　整體看，雖然提及要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。但實(shí)際這一指標(biāo)已經(jīng)低于2014年。

　　而且明確提及將轉(zhuǎn)存量房為保障房，這對部分城市消化庫存有很大幫助

　　六：不動(dòng)產(chǎn)登記及后續(xù)的房地產(chǎn)稅立法將放緩

　　2015年政府工作報(bào)告中，未提及房地產(chǎn)這一利空政策執(zhí)行時(shí)間，后續(xù)出臺的時(shí)間點(diǎn)將延后。

　　七：戶籍政策松綁，帶來新增需求

　　要抓緊實(shí)施戶籍制度改革，落實(shí)放寬戶口遷移政策。對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載。

　　可能的政策紅利：對部分二三線城市來說，未來的戶籍政策繼續(xù)松綁，增加可購房人群的基數(shù)。建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與市民化掛鉤機(jī)制，合理分擔(dān)農(nóng)民工城市化成本。要用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點(diǎn)問題。

　　八：提高新型城鎮(zhèn)化宜居程度，消化市場庫存

　　推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化取得新突破。城鎮(zhèn)化是解決城鄉(xiāng)差距的根本途徑，也是最大的內(nèi)需所在。要堅(jiān)持以人為核心，以解決三個(gè)1億人問題為著力點(diǎn)，發(fā)揮好城鎮(zhèn)化對現(xiàn)代化的支撐作用。

　　九：房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可能降低

　　有效實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。實(shí)行定向減稅和普遍性降費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)營改增的推進(jìn)將逐漸加速

　　十：穩(wěn)增漲下的強(qiáng)刺激

　　當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長放緩壓力不減，房地產(chǎn)業(yè)也將繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長作出重要貢獻(xiàn)。溫和的政策環(huán)境對樓市而言積極利好。

　　歷次市場起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢需從各個(gè)維度綜合預(yù)判。其中，市場整體存量的大幅增長，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫存的持續(xù)攀升，將成為影響市場變化和地區(qū)分化的重要因素。

　　15年重點(diǎn)城市的銷量好于14年是確定的，特別是在15年這部分城市的供需關(guān)系改善明顯，房價(jià)很可能上漲，甚至幅度不會小。