南沙自貿區掛牌在即,同時也即將迎來設區十周年。十年間,南沙從廣州的一個行政區變身國家級新區,又跳躍到自貿區。十年間,南沙從廣州樓市一個可以忽略不計之地晉升為重要的供應和投資區域,一手樓成交量增長了近十倍,而樓價也從“2”字頭邁上萬元臺階,漲幅高達258%,遠高于同期廣州樓價的漲幅。

　　樓價成交量幾何上漲

　　南沙這十年,可謂風起云涌。2005年4月28日,國務院批準廣州市行政區劃調整,新設立南沙區,番禺區的南沙街、萬頃沙鎮、橫瀝鎮、黃閣鎮、靈山鎮廟南村、七一村和廟青村的部分區域,東涌鎮慶盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分區域劃入南沙區。南沙設區后,市場的目光開始聚集到這塊土地,南沙以及南沙樓市才進入了較為快速的發展階段。隨著2006年元旦南沙碧桂園開盤,奧園、龍光、萬科、時代、富力、珠江、香江、保利等大型發展商先后進駐南沙,一個個大型小區如雨后春筍般冒出市場。

　　2006年開始廣州樓價快速上漲,南沙的樓價也水漲船高。2007年南沙一手樓均價從2006年的2932元/平方米連上三級臺階躥升到5545元/平方米。2008-2009年,由于受到全球金融危機影響,南沙樓價下調至“4”字頭,最低谷時多個項目的洋房均價只有3500元/平方米。而后隨著大市回暖,南沙樓價也開始回升,到了2010年,南沙一手樓均價躍上“7”字頭,當時最貴的洋房售價達到9000多元/平方米。2012年南沙正式獲批國家級新區,多個樓盤售價超過萬元,全區一手樓均價上到了“8”字頭,全年成交量首次突破100萬平方米,而2006年南沙初初設區時,成交量不到9萬平方米。2013年,廣州樓市又迎來一輪上漲,南沙一手樓均價也幾近破萬。到2014年,南沙迎來自貿區利好,雖然面臨樓市調整,全區均價終于邁過萬元大關,不到十年,南沙樓價已上漲了258%。

　　再對比2006-2014年廣州全市的樓價,2006年廣州一手樓均價為6373元/平方米,2014年上漲至17490元/平方米,漲幅為174%。可見,南沙樓價的漲幅遠超廣州全市的整體漲幅。

　　南沙地價兩年內翻了一番

　　近日,《廣州市南沙區土地利用總體規劃》獲得原則通過,進一步修改完善后,將報省政府或市委審議。根據廣州市房管局官網公布的廣州2015年建設用地供應計劃顯示,廣州今年計劃推出1621.45萬平方米地塊,其中,南沙以224萬平方米一躍為供地亞軍,比去年多推4.5萬平方米。南沙的住宅用地供應預計將達到71.5萬平方米,商服用地將達到53萬平方米,工礦倉儲用地更是高達100萬平方米。

　　記者翻查資料發現,過去十年,南沙供地量在全市居后,樓面地價也處于全市較低水平。不過,樓面地價卻一路上升。2006年時,南沙成交土地樓面地價僅為686元/平方米,2008突破千元到1111元/平方米,2011年突破“2”字頭,來到2011元/平方米,在2013年直接從“2”字頭,翻一番跳到4251元/平方米。從誕生的地王來看,2013年9月,保利地產以6434元/平方米刷新南沙地王紀錄,而南沙2012年在國家級新區批復后首次拍地,由富力地產拿下的地王,折合樓面均價3286.8元/平方米。

　　未來南沙最有前景的地塊在哪里?從公布的南沙自貿區60平方公里的七個區塊看,最大15平方公里,最小3平方公里,其中明珠灣起步區、南沙樞紐區塊、南沙灣區塊、蕉門河中心區區塊內規劃有大量居住用地。蕉門河中心區塊將重點打造功能完善的城市綜合服務中心,為明珠灣區建設提供支撐和保障,明珠灣的9平方公里要帶動整個明珠灣起步區的發展,南沙灣區塊則凸顯東部新城綜合居住優勢。目前海港區的龍穴島、沙仔島尚無樓盤、萬頃沙保稅區只有萬地雅濤閣一個樓盤,明珠灣起步區區塊有方興金茂灣、富力天海灣、南沙珠江灣等樓盤;南沙灣區塊則有富力唐寧花園、星河山海灣、南沙奧園等,蕉門河中心板塊有南沙萬達廣場、香江國際金融中心、中惠璧瓏灣、保利綠地大都匯等樓盤。

　　區塊詳解

　　明珠灣起步區區塊

　　面積:9平方公里

　　范圍:東至環市大道,南至下橫瀝水道,西至靈山島靈新大道及橫瀝島鳳凰大道,北至京珠高速,不包括蕉門河水道和上橫瀝水道水域。

　　功能定位:金融商務發展試驗區。

　　土地利用規劃與現狀:可建設功能用地面積總計513公頃,其中商業商務用地333公頃,居住用地155公頃。按規劃容積率計算總建筑面積1094萬㎡,其中商業285萬㎡,商務辦公499萬㎡,居住271萬㎡。目前未建設用地472公頃。

　　南沙樞紐區塊

　　面積:10平方公里

　　四至范圍:東至龍穴南水道,南至深茂通道,西至靈新大道,北至三鎮大道。

　　功能定位:粵港澳融合發展試驗區。

　　土地利用規劃與現狀:可建設功能用地面積總計492.8公頃,其中商業用地54公頃,商務辦公用地81公頃,居住用地201.8公頃。按規劃容積率計算總建筑面積904.6萬㎡,其中商業135萬㎡,商務辦公243萬㎡,居住299萬㎡。目前該片區尚無建設。

　　南沙灣區塊

　　面積:5平方公里

　　范圍:東至虎門水道,南至蕉門水道,西至黃山魯山界,北至虎門大橋,不包括大角山山體。

　　功能定位:粵港澳科技創新合作區。

　　土地利用規劃與現狀:可建設功能用地面積總計321.9公頃,其中商業商務用地98.38公頃、居住用地124.37公頃。按規劃容積率計算總建筑面積為473.3萬㎡,其中商業65.89萬㎡,商務辦公132.73萬㎡,居住192.74萬㎡。目前未建設用地200.79公頃。

　　蕉門河中心區區塊

　　面積:3平方公里

　　四至范圍:東至金隆路,南至雙山大道,西至鳳凰大道,北至私言滘。

　　功能定位:境外投資綜合服務區。

　　土地利用規劃與現狀:可建設功能用地面積總計139.53公頃,其中商業商務用地88.93公頃,居住用地24.63公頃。

　　2006-2014年南沙一手樓成交情況

　　時間 均價（元/平方米） 面積（萬平方米）

　　2006年 2932元 8.47

　　2007年 5545元 8.6

　　2008年 4632元 29.39

　　2009年 4337元 48.9

　　2010年 7371元 35.6177

　　2011年 8606元 77.1767

　　2012年 8536元 103.5457

　　2013年 9984元 97.3816

　　2014年 10493元 74.0351