2015中國房地產上市公司TOP10研究報告日前在上海證券交易所發布。報告顯示，2014年盡管受行業下行影響，房地產上市公司的盈利性指標增速出現下滑，但是與其余各板塊相比，房地產板塊盈利能力仍具有一定的優勢，估值修復值得期待。同時，降息降準、再融資松綁、房企轉型、銷售回暖等因素將提升估值修復速度。

　　2014年全年，上證地產指數和深證地產指數分別上漲86.14%、60.17%，跑贏大盤。截至2014年底，滬深上市房地產公司的平均市值為130.64億元，同比上漲74.72%；大陸在港上市房地產公司平均市值為180.79億元，同比上漲7.16%。

　　2014年上市房企資產規模再創新高

　　2015年中國房地產上市公司TOP10研究結果顯示，2014年，滬深上市房地產公司綜合實力TOP10的資產規模再創新高，年末總資產均值和凈資產均值分別為1700.08億元、413.12億元，同比分別增長13.21%、14.71%，每股收益（EPS）均值和凈利潤均值分別提高到1.33元、61.66億元，分別為同期滬深上市房地產公司均值的3.91倍、7.95倍，進一步擴大了盈利優勢。其中，萬科A、保利地產、招商地產拿下TOP10前三甲。

　　2015中國大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10顯示，大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10的總資產均值、凈資產均值分別為2552.44、748.48億元，較上年分別增長22.72%、27.74%，凈資產均值增速超過總資產均值增速5個百分點，資產規模呈現“有質量的增長”，同期每股收益（EPS）均值為在港上市房地產公司均值的2.60倍，盈利水平保持領先地位。港股TOP10中，萬達商業、中國海外發展、恒大地產、華潤置地、龍湖地產、碧桂園、遠洋地產、綠城中國、富力地產、方興地產等均榜上有名。

　　上市房企凈利潤增速回落

　　報告顯示，2014年房地產上市公司的業績規模再創新高，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為65.48億元、226.22億元，同比分別增長16.62%、16.39%，增速較2013年均有所回落。

　　同年，滬深上市房地產公司凈利潤均值為7.76億元，同比增長6.45%；大陸在港上市房地產公司凈利潤均值為35.89億元，同比增長5.50%。

　　報告認為，房地產上市公司凈利潤增速降低，主要受到兩方面因素影響，一是企業為了應對市場調整期面臨的去化壓力，主動調整價格加大促銷力度；二是近年來土地成本不斷提高，擠占了房地產上市公司的一部分利潤空間，部分房地產上市公司的凈利潤增速明顯低于同期營業收入增速。

　　報告指出，面對營業收入增速回落，利潤率持續下行的壓力，房地產上市公司以精細化運營為導向，多策并舉保障盈利空間，一是推行標準化管控體系，二是拓展多元融資渠道，三是建立與上下游企業的采購戰略合作，四是謹慎吸納項目資源。

　　上市房企資產收益水平穩中有降

　　報告稱，2014年，滬深、大陸在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別為0.34元和0.64元，比2013年略有下降。

　　具體來看，滬深、大陸在港上市房地產公司中分別有約六成、四成的企業凈資產收益率出現下滑，在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下，大部分房地產上市公司凈資產收益率下跌；從每股收益情況看，滬深及大陸在港上市房地產公司中，均有超過六成的企業每股收益出現下降。但龍頭企業的表現仍然搶眼，中海、萬科2014年每股收益分別提升至2.67元和1.43元，顯著超過滬深、大陸在港上市房地產公司的每股收益均值。

　　2014年，滬深上市房地產公司的EVA（經濟增加值）均值為1.96億元，同比上升42%，稅后凈營業利潤均值同比增長30.59%，增幅高于資本成本均值增幅，財富創造能力整體得到提升；而大陸在港上市房地產公司的EVA均值為1.46億元，同比大幅下滑了64%，主要源于稅后凈營業利潤的增速明顯低于同期資本成本增速。

　　上市房企負債水平小幅上升

　　報告顯示，截至2014年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個百分點。剔除預收賬款后，滬深、大陸在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為53.33%和59.75%，較上一年分別上升2.45、4.16個百分點。

　　受市場調整期下銷售低迷的不利影響，房地產上市公司的去化速度普遍放緩，資金回籠受阻，短期償債壓力增大。2014年，滬深、大陸在港上市房地產公司的貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值分別為1.04和1.32，較2013年分別下降0.09和0.10；速動比率分別為0.45、0.61，較2013年分別下降0.20、0.06。

　　2014年，房地產上市公司的流動性較上年更加趨緊，滬深、大陸在港上市房地產公司每股經營現金流凈額均值分別為-0.49元、-0.32元，同比分別下降0.11元、0.21元。從內部結構來看，企業現金流水平呈現分化格局：部分房地產上市公司一方面采取積極的銷售策略加大回款力度，一方面放緩了投資節奏，現金流情況有所改善；另有部分房地產上市公司則受困于庫存高企、回款不力，經營性現金流凈額為負值，面臨較大的資金壓力。